昨日，一塊“貴得驚人”的土地上線，位于觀音橋商圈內(nèi)，13018元/㎡起拍，這是迄今為止，重慶歷史最高的起拍樓面價(jià)。

姑且不論地價(jià)能否再次刷新，我們不妨把目光轉(zhuǎn)移到離這塊地不遠(yuǎn)的“北區(qū)地王”，當(dāng)時(shí)地價(jià)13167元/㎡，如今案名為合能渝玥府，產(chǎn)品面市也有一段時(shí)間，市場(chǎng)反響如何呢？

欲戴王冠、必承其重。重慶房市記者前去打探了一番，結(jié)果卻是出人意料。

（渝玥府售房部門口）

合能VS榮安

底氣十足，合能選擇“做大”

榮安九龍壹號(hào)，灘子口地王，地價(jià)13549元/㎡。

合能渝玥府，觀音橋（龍溪）地王，地價(jià)13167元/㎡。

記者之所以拿兩者進(jìn)行對(duì)比，實(shí)在是有太多相似之處了。

一是，兩者拿地時(shí)間差異不過(guò)2個(gè)月，地價(jià)差異不到400，項(xiàng)目都位于城市商圈的核心地塊。

二是，兩個(gè)企業(yè)在重慶發(fā)展上有著共通性。

兩者都是從2017年開始進(jìn)入重慶的，在拿地王項(xiàng)目之前，也有了好幾個(gè)項(xiàng)目的沉淀，比如榮安有明月江南、林語(yǔ)春風(fēng)、柳岸潮鳴等，合能有楓丹宸悅、楓丹玖悅、楓丹江嶼等。

更相似的是，他們的品牌或項(xiàng)目，在重慶的存在感真的是太弱了，幾乎沒(méi)有哪個(gè)樓盤能算得上區(qū)域的標(biāo)桿產(chǎn)品。但他們都通過(guò)拿高地價(jià)項(xiàng)目，讓自己的品牌在重慶“一舉成名”。

但在大多數(shù)人嘲笑灘子口支撐不起13549的地價(jià)的時(shí)候，合能以13167的地價(jià)拿到觀音橋的地塊，其實(shí)是在偷著樂(lè)的。雖然1萬(wàn)三的面粉也很貴，但相對(duì)而言，灘子口溢價(jià)率太高，觀音橋貴得更有價(jià)值一點(diǎn)。

于是，從產(chǎn)品的配置上，我們可以看出，前期合能其實(shí)是底氣十足的。

當(dāng)榮安九龍壹號(hào)是“面積做小、總價(jià)控制”的策略時(shí)，合能渝玥府選擇了“大戶型、精裝”，總價(jià)更高。

榮安九龍壹號(hào)在售的是12層、17層的小高層，建面約87-96㎡戶型，價(jià)格建面18000-19000元/㎡。從近期的銷售動(dòng)向來(lái)看，總價(jià)132萬(wàn)起。

合能渝玥府由4棟洋房產(chǎn)品圍合而成，外加一棟小高層。小高層建面約71-98㎡，兩梯四戶設(shè)計(jì)，層高12F，套內(nèi)單價(jià)約2.5萬(wàn)元/㎡，總價(jià)180-220萬(wàn)；洋房則是建面142-163㎡，6-8層，套內(nèi)單價(jià)3萬(wàn)+，總價(jià)350-400萬(wàn)。

重要的是，小高層和洋房都是精裝修，單價(jià)和總價(jià)都更高了。

地段再好

無(wú)奈，還是栽了跟頭

合能渝玥府的一棟洋房（3個(gè)單元）和一棟小高層（2個(gè)單元）于11月份拿到預(yù)售證，開盤也賣了一段時(shí)間了。

記者踩盤當(dāng)天，幾乎沒(méi)有遇到自然到訪的客戶，反而在20分鐘內(nèi)，就遇到了2波前來(lái)了解項(xiàng)目情況的分銷團(tuán)隊(duì)。

（分銷團(tuán)隊(duì)到訪）

在提供給分銷人員的項(xiàng)目介紹上，記者看到合能渝玥府的分銷傭金是2.5%。也就是說(shuō)一套300萬(wàn)的房子，分銷可以有7.5萬(wàn)的提成。

通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)介紹，記者了解到，自然到訪的客戶沒(méi)有任何優(yōu)惠，也是“豪橫”。看來(lái)點(diǎn)子都給分銷了。而從現(xiàn)階段的重慶樓市來(lái)看，2.5%的分銷提點(diǎn)并不算多。可見，合能對(duì)自己的產(chǎn)品也是信心頗足，不愿意打價(jià)格戰(zhàn)。

“洋房都賣了十多套了?！痹擁?xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)稱，項(xiàng)目賣得很好。

那么，真的如此嗎？

在重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)，記者查詢到，截止2020年12月9日，合能渝玥府洋房一套也沒(méi)有賣出去；小高層也只賣出去了4套。這樣的銷售數(shù)據(jù)和置業(yè)顧問(wèn)口中的賣得很好，差異有點(diǎn)大。

（洋房銷售打白板）

（小高層只賣出去4套）

這樣的銷售情況著實(shí)有些糟糕。由于小高層售價(jià)相對(duì)較低，便有了零星客戶買單。可見，對(duì)大多數(shù)客戶而言，還是價(jià)格>品質(zhì)。

事實(shí)上，洋房和小高層地塊有所分離，小高層更像一個(gè)獨(dú)立地塊，儼然一棟單體樓。

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，小高層和洋房雖然被小區(qū)內(nèi)部道路分隔開來(lái)，但小區(qū)的門禁是通用的。也就是說(shuō)買小高層的業(yè)主，可以到洋房社區(qū)享受園區(qū)配套。比如游泳池。

此外，小高層的物業(yè)費(fèi)也相對(duì)要低一點(diǎn)，為3.8元/㎡，洋房為4.8元/㎡。

但記者發(fā)現(xiàn)，在沙盤上，洋房和小高層之間隔了一個(gè)衛(wèi)生站，也意味著小區(qū)這條所謂的內(nèi)部道路，以后會(huì)有大量外部人員進(jìn)出。

3萬(wàn)+的高房?jī)r(jià)

合能，該拿什么來(lái)支撐？

從目前的銷售情況來(lái)看，由于地段優(yōu)勢(shì)，小高層或許還會(huì)有人買單，但是洋房由于價(jià)格“高不可攀”，去化難度相當(dāng)之大。

比如洋房1單元6-1房，套內(nèi)單價(jià)達(dá)到了3.2萬(wàn)元/㎡，建面單價(jià)2.7萬(wàn)元/㎡，總價(jià)383.5萬(wàn)。

（洋房1單元6-1房屋售價(jià)）

我們?cè)賮?lái)看看城市核心在售的新房。

綠城蘭園，位于冉家壩，大平層產(chǎn)品，建面單價(jià)23500元/㎡，也是精裝修，還是現(xiàn)房，所見即所得。

重慶天地的萬(wàn)科翡翠湖山，建面單價(jià)約2萬(wàn)元/㎡，精裝修。

北濱路龍湖910，建面均價(jià)16500元/㎡。

江北嘴壹號(hào)院，精裝高層，建面均價(jià)23000元/㎡。

中鐵建西派城，精裝大平層，建面均價(jià)18000元/㎡。

……

不得不說(shuō)，城市核心之中，低于建面單價(jià)2.7萬(wàn)元/㎡的房子，可選擇性也并不少。

合能渝玥府賣如此高的價(jià)格，又拿什么來(lái)支撐呢？

從建筑來(lái)看，項(xiàng)目確實(shí)也請(qǐng)了一些實(shí)力派的設(shè)計(jì)大師。比如山水比德操刀景觀，柏濤建筑做立面設(shè)計(jì)，DIA丹健大師做精裝。

比如，置業(yè)顧問(wèn)提到建筑立面用了鋁板做造型，而重慶只有兩個(gè)項(xiàng)目。一個(gè)是合能渝玥府，一個(gè)是麓悅江城。

記者也專門去看了部分修建成型的外立面，有鋁板是不假，但兩個(gè)項(xiàng)目外立面一對(duì)比，就黯然失色了。

（麓悅江城外立面實(shí)拍）

（合能渝玥府在建外立面實(shí)拍）

就內(nèi)部景觀而言，比較明顯的是，有一個(gè)比較大的親子游泳池，如今在全新樓盤中修建游泳池的幾乎寥寥無(wú)幾，游泳池到底好不好，這個(gè)就見仁見智了。

此外，物業(yè)是合能的鉑金物業(yè)，鉑金聽起來(lái)高大上，但對(duì)重慶本地人而言，可能還比不上一個(gè)龍湖物業(yè)吧；項(xiàng)目周邊也沒(méi)有比較好的教育資源；就合能這個(gè)品牌而言，也起不到多大的溢價(jià)作用……

踩盤感受》》

從記者的踩盤感受來(lái)看，這樣一個(gè)賣3萬(wàn)+的樓盤，卻帶來(lái)了并不太好的體驗(yàn)。

1、項(xiàng)目寸土寸金是沒(méi)錯(cuò)，但目前卻沒(méi)有專屬的看房停車場(chǎng)。項(xiàng)目門口雖然有市政道路停車位，但在觀音橋周邊，車位幾乎都是爆滿的節(jié)奏。

2、周邊環(huán)境雜亂，項(xiàng)目旁邊的住宅稱得上老破小了，從臨街商鋪來(lái)看，也都是市井小店。雖然不遠(yuǎn)處有財(cái)信城市國(guó)際和新光天地商業(yè)，但由于金龍路堵車已成常態(tài)，這樣不遠(yuǎn)不近的距離稍微尷尬了點(diǎn)，是步行出門還是開車出行呢？

3、從整個(gè)看房流程上來(lái)看，根本沒(méi)有服務(wù)可言。售樓部門口的水景已經(jīng)干枯無(wú)人處理，地面顯得有點(diǎn)臟；進(jìn)售樓部時(shí)，也沒(méi)有測(cè)量體溫等防疫措施；售房部?jī)?nèi)也沒(méi)有茶水等服務(wù)。

4、從周邊樓盤售價(jià)來(lái)看，龍溪目前的二手售價(jià)在建面16000元/㎡，而渝玥府的價(jià)格貴出1000元，如此溢價(jià)空間，合能渝玥府并沒(méi)有帶來(lái)多大的產(chǎn)品創(chuàng)新，而僅是反復(fù)強(qiáng)調(diào)地段優(yōu)勢(shì)。

4、最重要的是，做高端改善產(chǎn)品，品牌尤為重要。而合能在重慶開發(fā)的其他項(xiàng)目，維權(quán)也并不少。一個(gè)完全沒(méi)有代表作品的開發(fā)商，如何讓客戶放心買單？

（渝玥府周邊環(huán)境）

寫在最后》》

“在重慶，合能·渝玥府是一個(gè)不凡的存在。這座屹立在城芯新牌坊的豪宅，在外立面上就顯得與眾不同，恢弘自若，顯示出一種冷艷的氣質(zhì)。事實(shí)上，這個(gè)曾經(jīng)處于重慶天花板樓面價(jià)的豪宅，也的確可以算得上高冷，從而劃定了它的居住圈層，只屬于那些高處不勝寒的少數(shù)人。直至今日，無(wú)論之前的豪宅，擁有過(guò)多輝煌的歷史，終究代表過(guò)去，而合能·渝玥府則代表當(dāng)下及將來(lái)?！?/p>

這段話摘自重慶合能地產(chǎn)官微。

合能渝玥府確實(shí)是不凡的存在，確實(shí)與眾不同。但在客戶越來(lái)越挑剔的現(xiàn)在，地段并不是完全不變的黃金法則。渝玥府敢于挑起3萬(wàn)+的價(jià)格，就必須拿出好的作品，否則注定高處不勝寒。