前陣子，艷姐又看到群友爆料，南寧某房企被指對(duì)成本進(jìn)行優(yōu)化，集團(tuán)成本全清，同時(shí)廣西區(qū)域三月初三和清明節(jié)連在一起放了五天假，員工卻在請(qǐng)假后被記成曠工。

公司是小公司，是哪家也不重要，消息屬實(shí)與否有待確認(rèn)，但是這背后所折射出來(lái)的問(wèn)題值得探討：

地下下行期，各家都在竭力降本增效，成本管控真的要做到這個(gè)地步嗎？到底應(yīng)該怎么做？

先回到這個(gè)事情本身。

為什么會(huì)做到將集團(tuán)成本全部干掉，還似乎做的很不近人情？

就算是小房企規(guī)模不大，在成本管控在房企的重要性占比越來(lái)越重的現(xiàn)在，成本一般是不會(huì)被輕易干掉的，也很少見(jiàn)房企拿成本開(kāi)刀還一干就是清空的。

但其實(shí)想想也并非那么難理解。這個(gè)人力成本完全可以節(jié)省下來(lái)：

成本可以外包給造價(jià)咨詢公司來(lái)做，不必養(yǎng)這么多員工。

更何況現(xiàn)在技術(shù)這么發(fā)達(dá)，如果引入BIM系統(tǒng)，高薪招一兩個(gè)BIM工程師就可以完成一整個(gè)項(xiàng)目的管理工作了。要知道水立方就是兩個(gè)BIM工程師做的。

艷姐和幾個(gè)做成本的朋友聊了幾句，最近房企對(duì)于成本管控的要求不外乎是：能省的一定要省，不能省的根據(jù)情況盡量省，能拖的根據(jù)情況盡量拖。

能省則省，動(dòng)不動(dòng)拿人來(lái)開(kāi)刀在這兩年的地產(chǎn)圈也屢見(jiàn)不鮮了。

畢竟現(xiàn)在房企利潤(rùn)越來(lái)越薄了，不僅是小房企的狀況，其實(shí)每一家都在想辦法降本增效。

跳出地產(chǎn)圈看，這兩天京東發(fā)文勸退“兄弟”，淘汰三類人：因家庭原因和身體原因不拼搏的、績(jī)效差的、性價(jià)比低的，涉及近18萬(wàn)員工；騰訊也要淘汰10%的中層員工。

社會(huì)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)遇上市場(chǎng)下行期，勢(shì)必要淘汰一批人，這也是不可避免的。

最終為的不過(guò)是控制成本謀求更大的利潤(rùn)。

大魚(yú)吃小魚(yú)的時(shí)代，房企面臨著不小的壓力，對(duì)成本管控的重視程度也達(dá)到了前所未有的高度。

同樣的，也提出了更高的要求。運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、涉及環(huán)節(jié)多、專業(yè)要求較高等特點(diǎn)注定了成本管控本就不是一筆簡(jiǎn)單的帳。

顯而易見(jiàn)的是，現(xiàn)在的市場(chǎng)下，成本管控的邏輯也發(fā)生了變化，以前的一些條條框框已不再適用，成本管控到底應(yīng)該怎么做？

1、追求利潤(rùn)但不能利潤(rùn)至上

可以說(shuō)利潤(rùn)是每家房企所追求的最終目標(biāo)，畢竟做一家企業(yè)誰(shuí)都是奔著賺錢(qián)去的。不管是過(guò)去還是現(xiàn)在，也不管是成本還是營(yíng)銷等條線，都脫離不開(kāi)對(duì)于利潤(rùn)的要求。

位于決定利潤(rùn)第一戰(zhàn)線的成本也因此被放上了風(fēng)口浪尖，多數(shù)管理者都信奉壓縮出的成本就是利潤(rùn)。

但其實(shí)更準(zhǔn)確的說(shuō)，成本管控的意義是遠(yuǎn)不止于利潤(rùn)增長(zhǎng)的，成本管控的最終目的是服務(wù)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)。

追求利潤(rùn)是必要的，但是不能利潤(rùn)至上。從經(jīng)營(yíng)層面來(lái)講，如果投入適量成本能夠大幅提高客戶滿意度，提升企業(yè)品牌價(jià)值也是值得的。成本管控不等同于省錢(qián)，一味地奔著省錢(qián)去最終也只會(huì)得不償失。

過(guò)去的時(shí)間里，我們聽(tīng)過(guò)不少這樣的例子：

為了一味控制成本而失去了品質(zhì)，甚至為了謀取更多利潤(rùn)降標(biāo)減配已成為行業(yè)的默認(rèn)準(zhǔn)則，因而你會(huì)發(fā)現(xiàn)這兩年交房后質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)，對(duì)企業(yè)品牌又是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)；又或是為了保證品質(zhì)忽視了成本，現(xiàn)在居高不下的土地成本加上不怎么景氣的市場(chǎng)下，價(jià)格定太高要么批不下來(lái)要么賣不出去，價(jià)格定太低基本沒(méi)得賺……

要做到有的放矢，尤其在外立面、大堂裝修、園林景觀等柔性成本方面是可以適當(dāng)投入的，這些給客戶帶來(lái)直觀視覺(jué)感受的東西在很大程度上會(huì)決定你這個(gè)產(chǎn)品賣得好不好，對(duì)雇主品牌形象也有很大的影響。敢于投入后續(xù)才會(huì)有高回報(bào)。

總的來(lái)說(shuō)，就是要進(jìn)行合理的成本控制，提高價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)收益，大體有以下四種形式：

• 成本降低，功能品質(zhì)不變，提高價(jià)值；

• 成本不變，功能品質(zhì)提高，提高價(jià)值；

• 成本降低，功能品質(zhì)提高，提高價(jià)值；

• 成本適當(dāng)增加，功能品質(zhì)大幅提高，提高價(jià)值。

以上四點(diǎn)做到其一才是成本管控的內(nèi)核所在，不然設(shè)立成本管控部門(mén)也無(wú)甚意義了，畢竟小學(xué)生都會(huì)做加減法，怎么在減法中保持不變甚至是做到加法才是房企所需要的。

2、謀定而后動(dòng)

“三思而后行”，這句流傳至今的千古箴言用無(wú)數(shù)血與淚的教訓(xùn)告誡著我們：沖動(dòng)行事的后果有多嚴(yán)重。

在做任何決策前沒(méi)有想明白未來(lái)規(guī)劃所帶來(lái)的直接影響就是成本的增加，這種三思是要做好方方面面的細(xì)節(jié)策劃，空手套白狼從來(lái)不適用于任何領(lǐng)域，前置策劃中一個(gè)再小的忽視最終也只能用成本來(lái)買單。

3、不僅要重視設(shè)計(jì)尖端，更要做好投資階段風(fēng)險(xiǎn)研判

業(yè)內(nèi)往往認(rèn)為設(shè)計(jì)階段的成本管控至關(guān)重要，因而流傳著這樣一句話：“設(shè)計(jì)階段的成本管理作用占70%”，房企對(duì)于設(shè)計(jì)階段也是百分百的重視。

但是有一個(gè)很重要的點(diǎn)往往會(huì)被忽略，就是投資階段的風(fēng)險(xiǎn)研判，一旦判斷失誤對(duì)于成本管控會(huì)有毀滅性的影響，土地的債務(wù)、報(bào)建、性質(zhì)等問(wèn)題都有可能帶來(lái)巨大的副作用，情況嚴(yán)重的甚至可能會(huì)造成項(xiàng)目“無(wú)限期”停滯，情況好一點(diǎn)的也避免不了成本的嚴(yán)重?fù)p失。

可以說(shuō)是一著不慎，滿盤(pán)皆輸。

關(guān)于成本管控，還是得拎幾個(gè)這方面的標(biāo)桿房企來(lái)聊一聊，雖然不建議模式復(fù)制，但還是很有借鑒意義的。

1、中海：每個(gè)環(huán)節(jié)都做到成本最優(yōu)

“利潤(rùn)之王”中?？梢哉f(shuō)一開(kāi)始就贏在了起跑線上，國(guó)企背景的支撐以及長(zhǎng)期低成本高利潤(rùn)的健康財(cái)務(wù)狀況使得其融資成本就比其他房企低了一大截。

中海的項(xiàng)目成本涉及六大板塊：土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本、資金成本、管理費(fèi)用。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制整體思路是這樣的：

建立成本控制目標(biāo)

↓

公司成立成本控制小組

↓

設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵

↓

嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度

↓

完善設(shè)計(jì)變更、簽證程序

↓

開(kāi)源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開(kāi)支

房企中的營(yíng)銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本往往占比較高，江湖稱之為“三費(fèi)”，可見(jiàn)有多讓房企頭疼。

中海在營(yíng)銷上自建團(tuán)隊(duì)，案場(chǎng)通過(guò)實(shí)體售樓處、景觀示范區(qū)等嚴(yán)控成本；管理上人資低薪，行政要求一張紙也要省，不許單面打印，從細(xì)節(jié)上管控成本；財(cái)務(wù)上盡可能降低稅金。

因此一覽中海歷年年報(bào)，每年銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用占總收入的比例合計(jì)都低于5%。

在建安成本上也都是自己設(shè)計(jì)施工，做到最省最快，整合自身產(chǎn)業(yè)鏈去賺取開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)。

同時(shí)在土地投資上，也會(huì)根據(jù)土地的不同時(shí)段、不同區(qū)域、不同來(lái)源等有針對(duì)性地制定成本管控方案，并建立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研制度保證投標(biāo)過(guò)程和結(jié)果與事先計(jì)劃的一致，最大程度地降低分開(kāi)招標(biāo)所帶來(lái)的土地成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。

例如對(duì)于舊城改造地塊，中海會(huì)積極與政府協(xié)商,爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策，在稅收方面獲得一定程度的返還，并在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)允許條件下盡可能爭(zhēng)取高容積率，間接降低土地成本。

而中海的一整個(gè)成本管控體系也在隨著一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)不斷發(fā)展進(jìn)化，它的核心也并非省錢(qián)，而是在成本和營(yíng)銷賣點(diǎn)中找到一個(gè)平衡點(diǎn)。能夠增加賣點(diǎn)的合理花費(fèi)中海也是非常舍得花錢(qián)的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)鏈眾多，在某一個(gè)環(huán)節(jié)做到降低成本容易，但在開(kāi)發(fā)中的每個(gè)環(huán)節(jié)都能做到成本最優(yōu)的，業(yè)內(nèi)只有中海。

2、萬(wàn)科：全員具備成本意識(shí)

萬(wàn)科的成本管理部是綜合管理部門(mén)，不是業(yè)務(wù)部。

一整個(gè)成本管理模式的基本構(gòu)架是這樣的：

而且對(duì)于成本管控提出了嚴(yán)格的要求，甚至是設(shè)立了責(zé)任成本管理機(jī)制：按專業(yè)分工將總成本分解到專業(yè)細(xì)項(xiàng)，分配給具體的專業(yè)部門(mén)，配以相應(yīng)的檢查機(jī)制與績(jī)效考核機(jī)制。

也就是說(shuō)成本事關(guān)萬(wàn)科的每一個(gè)個(gè)體，全員都被要求具備成本意識(shí)，而且這種意識(shí)是自覺(jué)的。

在成本管理上，萬(wàn)科是有一個(gè)閉環(huán)的。

有效促進(jìn)成本管理水平的提高。

并且，萬(wàn)科設(shè)立了“無(wú)效成本管理”，對(duì)成本的有效性進(jìn)行分析，花費(fèi)要能帶來(lái)產(chǎn)品價(jià)值的提升，因此，萬(wàn)科的每一筆錢(qián)都是用在刀刃上，并能帶來(lái)有品質(zhì)增長(zhǎng)。

3、龍湖：有限的成本做牛逼的景觀

龍湖采用的是細(xì)節(jié)式成本管理，精細(xì)到一整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)項(xiàng)表能有超過(guò)1400個(gè)細(xì)節(jié)，在這里就不多加贅述了，只聊一聊龍湖做的最為出彩的園林景觀是怎么做到用有限的成本做牛逼的景觀的。

這其中涉及了三大要點(diǎn)：

控制軟硬景比例

管理喬木和大灌占總成本比例

控制擋墻面積及做法

以及十一項(xiàng)關(guān)鍵要領(lǐng)：

主景樹(shù)和主景點(diǎn)

取消“行道樹(shù)”概念，改以植物群落布置

水體多布點(diǎn)狀壁泉、點(diǎn)狀涌泉或溪流，減少大面積水體

少花錢(qián)但讓植物豐滿的竅門(mén)

周界圍墻與隔噪的做法

私家花園的宜與忌

園區(qū)構(gòu)筑物與小品 

土壤施肥排水、噴滴灌措施

施工中的宜與忌

確保開(kāi)園效果的措施 

景觀園林創(chuàng)新意識(shí)和比例

首先是控制軟硬景比例，在有限硬景總成本下，減少面積，做出精致感。

比如，根據(jù)不同項(xiàng)目類型，嚴(yán)格控制硬景占總景觀投影面積的比例，并可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整；一個(gè)項(xiàng)目室外硬質(zhì)鋪地不超過(guò)三種材料；硬鋪材料必須做面層保護(hù)，防止吸附污物，造成浪費(fèi)；公共區(qū)域行道不采用大塊材料，這是基于易碎和防止色差的考慮；園區(qū)道路不認(rèn)為過(guò)度彎曲浪費(fèi)材料，而是種上植物；樣板區(qū)步行道多用木甲板，施工速度快，與軟景好搭配。

其次，龍湖嚴(yán)格管理喬木和大灌木占總成本的比例。

龍湖信奉的一點(diǎn)是：沒(méi)有廉價(jià)的植物，只有廉價(jià)的搭配。選主景植物都是以“低成本、易獲取、綠量大、綠期長(zhǎng)、易栽易活”等因素綜合平衡。

用鉆天楊代替意大利劍柏，成本低且便于養(yǎng)護(hù)。

龍湖在景觀營(yíng)造上取消了“行道樹(shù)”的概念，改以植物群落布置，通過(guò)不同植物組合表現(xiàn)出的視覺(jué)統(tǒng)一性，就能輕松達(dá)成效果，而且成本易控。

至于水體，龍湖在園區(qū)力量多布設(shè)了點(diǎn)狀壁泉，點(diǎn)狀涌泉或者溪流，減少大面積水體，一來(lái)避免了大面積水體的維護(hù)成本，且客戶投訴居高的麻煩，二來(lái)溪流“意不斷實(shí)分段”，更便于修補(bǔ)、打理。

最后，景觀營(yíng)造上龍湖還控制擋墻面積。通過(guò)道路標(biāo)高調(diào)整，減少擋墻結(jié)構(gòu)面積；通過(guò)放坡分機(jī)設(shè)立擋墻，減低自重力擋墻的高度。

對(duì)于不能避免擋墻的結(jié)構(gòu)成本，盡量降低擋墻修飾面的處理成本，盡量“軟化”。例如石墻+綠植掩蔽，或者鐵柵+綠植，若要透景，也可用玻璃。

總結(jié)來(lái)說(shuō)就是該花的地方大膽花，該摳的地方死命摳，把錢(qián)用在刀刃上，用在用戶可感知的地方，最大程度吸引用戶。

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主編：張艷

責(zé)編：Nanako

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