鑒于之前更多從定性的方面進(jìn)行描摹，招股書則給了更多財(cái)務(wù)方面的數(shù)據(jù)，那么興業(yè)物業(yè)的內(nèi)核究竟怎樣？

小但跑得快

繼近期藍(lán)光嘉寶、鑫苑物業(yè)登陸港交所之后，在港掛牌的內(nèi)陸物業(yè)公司陡增至16家。在這16家公司中，既有彩生活、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)等物業(yè)巨頭，也有和泓服務(wù)、鑫苑物業(yè)等小體量公司。以2018年的數(shù)據(jù)計(jì)，和泓服務(wù)以2.24億元的營收、6.35百萬平米的在管面積排在上市物業(yè)公司老末。

（在港上市16家內(nèi)陸物業(yè)公司   資料來源：根據(jù)公開資料整理）

遺憾的是，就是同“袖珍”和泓服務(wù)相比，興業(yè)物聯(lián)也只能自嘆不如。

2018年興業(yè)物聯(lián)實(shí)現(xiàn)收益1.31億元，不到和泓服務(wù)六成的量；于最后實(shí)際可行日期，興業(yè)物聯(lián)在管建筑面積約為2.1百萬平方米，僅為2018年底和泓服務(wù)的三分之一。號稱中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)排行榜第67名，委實(shí)較排名40來名的和泓服務(wù)差距甚大。

興業(yè)物聯(lián)業(yè)務(wù)增速則不容小覷。既往三年，興業(yè)物聯(lián)收益復(fù)利年增長率達(dá)到66.4%，2019年僅用半年就實(shí)現(xiàn)收益81.2百萬元，較2018年同期增長近40%；與此同時(shí)，純利自2016年的11.5百萬元增至2018年的34.2百萬元，年復(fù)合增長率達(dá)72.5%，而2019年上半年即已實(shí)現(xiàn)2018年全年60%純利。

（興業(yè)物聯(lián)綜合損益表   資料來源：招股書）

再說在管面積，2016年底興業(yè)物聯(lián)僅有0.7百萬平米，不足三年增長接近兩倍，于最后實(shí)際可行日期合約物業(yè)組合的建筑面積則達(dá)到4.1百萬平米。

但凡房企拆分的物業(yè)公司，普遍養(yǎng)成對母公司的業(yè)務(wù)依賴，興業(yè)物聯(lián)也不能免俗。興業(yè)物聯(lián)屬于區(qū)域房企正商地產(chǎn)系子公司，后者通過正商發(fā)展（中國）持有興業(yè)物聯(lián)75.45%的股權(quán)，而正商地產(chǎn)2018年以509.7億元流量銷售額排在中國地產(chǎn)排行榜第59位。

招股書顯示，截至2018年12月31日止三個(gè)年度各年及截至2019年6月30日止六個(gè)月，興業(yè)物聯(lián)向正商集團(tuán)開發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入，分別占興業(yè)物業(yè)來自物業(yè)管理及增值服務(wù)的收入約94.0%、88.2%、88.3%及86.6%。

由于河南是正商的主戰(zhàn)場，也決定興業(yè)物聯(lián)的大部分收益來自此地。深耕區(qū)域固然容易形成品牌粘性，但地區(qū)政策及消費(fèi)需求的改變將對其業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響。

智能化是雞肋

前述已提及興業(yè)物聯(lián)愛搞黑科技，其實(shí)際也以智能化聞名，就在今年6月河南省物協(xié)信息技術(shù)委員會還曾組織40家物業(yè)企業(yè)70余人的團(tuán)隊(duì)赴興業(yè)物聯(lián)考察交流。然而，興業(yè)物聯(lián)智能化的成色或許并沒有想象的那么好。

首先是智能化業(yè)務(wù)占比并不高。興業(yè)物聯(lián)擁有兩個(gè)業(yè)務(wù)分部：一是物業(yè)管理及增值服務(wù)，這同一般物業(yè)企業(yè)并無二致；二是智能化工程服務(wù)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)及安裝保安及監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)及建筑工地管理系統(tǒng)，以此提升物業(yè)管理系統(tǒng)的質(zhì)量。

（興業(yè)物聯(lián)業(yè)務(wù)構(gòu)成   資料來源：招股書）

于往績記錄期，興業(yè)物聯(lián)共承接29個(gè)智能化工程項(xiàng)目，原始合約總金額78.0百萬元。具體來看，2018年確認(rèn)的智能化工程收益1829.7萬元，占當(dāng)年總收益的比重在14%；而2019年上半年該部分比重則為9.2%，雖較2018年同期要高但卻低于2018年全年平均。

其次是智能化毛利率遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)。2018年興業(yè)物聯(lián)物業(yè)管理及增值服務(wù)的毛利率高達(dá)53.6%，同期智能化工程服務(wù)毛利率不足25%，這也導(dǎo)致整體毛利率沒有爬上50%。

相對矛盾的是，智能化工程服務(wù)的毛利率在2019年上半年有所增長，而物業(yè)管理及增值服務(wù)的毛利率卻出現(xiàn)下滑。

根據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告，智能化工程服務(wù)市場規(guī)模由2012年的約人民幣861億元增至2018年的約人民幣2530億元，復(fù)合年增長率19.7%；受建筑行業(yè)持續(xù)增長、對節(jié)能及綠色環(huán)保的需求日益提升，以及政府實(shí)施積極扶持和激勵措施的影響，智能化工程服務(wù)市場將在2019年至2023年維持13%的復(fù)利增長，最終達(dá)到4668億元。

（智能化工程服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈  資料來源：招股書）

用“不重當(dāng)下、注重未來”解釋興業(yè)物聯(lián)布局智能化的初衷或許行得通。從招股書透露的募資用途來看，智能化亦是重要組成部分。興業(yè)物聯(lián)擬將部分募資用于開發(fā)用于建筑工地且具備更佳功能的系統(tǒng)、進(jìn)行現(xiàn)有系統(tǒng)與面部識別技術(shù)系統(tǒng)整合以及雇傭信息技術(shù)專家以維護(hù)提升現(xiàn)有智能化工程服務(wù)。