關(guān)于農(nóng)村宅基地，這些問題一定要了解！

板橋胡同37號 2020-11-02

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宅基地，特指農(nóng)村宅基地，是農(nóng)村村民占有使用集體土地用來建造住宅的土地。《物權(quán)法》第152條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地更多地可以看作是圍繞土地所有權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)的一項國策，中國特色的土地政策。今天，就來侃一下宅基地的那些事兒。

1 宅基地的所有

宅基地屬于農(nóng)民集體所有?！锻恋毓芾矸ā烽_門見山規(guī)定了宅基地的所有權(quán)不屬于農(nóng)民個人，而是屬于大家，具體來就說是村集體的。作為村民，可以免費獲得宅基地，可以在上面建房，可以一直居住，但房屋下面的這塊地不是你的。歸根到底，只有使用權(quán)。

2 宅基地的使用

《民法典》規(guī)定，宅基地一旦滅失（比如地震、泥石流、火山爆發(fā)等），宅基地的使用權(quán)就跟著被消滅。但是失去宅基地的村民可以重新參與分配宅基地。

村民在宅基地上建的住宅屬于個人所有，這個沒有爭議。既然是屬于私產(chǎn)，當然可以進行處分。轉(zhuǎn)讓、出租都可以，但對象有限制，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓、互換、出租都沒問題，但對非集體經(jīng)濟組織成員，則為法律禁止。這又是為什么呢？答案是房地一體主義，也就是地隨房走。

3 地隨房走，一戶一宅

空中樓閣是不存在的，房子必須立足于土地。在地上建住宅，雖然住宅屬于私產(chǎn)，可以進行處分，然而處分之后，實際上地下的土地使用權(quán)也一并被處分。國家在保障村民免費、永久使用宅基地的前提下，必然不允許土地使用權(quán)被隨意處分。

地隨房走的另一面就是一戶一宅?！锻恋毓芾矸ā返诹l“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”從字面上理解，即一個戶口只能有一處宅基地。

正是因為宅基地的保障功能，所以才規(guī)定一戶一宅，正是因為一戶一宅，才將土地和住宅綁定在一起，轉(zhuǎn)讓了住宅，土地也跟著被轉(zhuǎn)讓。而為了保障農(nóng)村村民的居住權(quán)，同時也為了防止有的村民多占宅基地，法律對宅基地的處分作了嚴格限制，農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。畢竟土地資源有限，有的地方已經(jīng)出現(xiàn)了沒有宅基地可以申請的情況。

前面說了，土地是集體的，那么村民在處分住宅的時候也直接處分了土地，屬于無權(quán)處分。在沒有得到集體追認的情況下，村民向非集體經(jīng)濟組織成員進行處分的行為無效。而在集體內(nèi)部成員之間進行處分是有效的，因為處分來處分去，下面的土地還是歸本集體經(jīng)濟組成員使用。所以，城里人去農(nóng)村買房，合同會被認定為無效。

以北京市為例，據(jù)不完全統(tǒng)計，在涉及宅基地的合同糾紛中，多數(shù)是出賣人作為原告狀告城里人，請求法院確認合同無效。在這些訴訟中，宅基地買賣多發(fā)生在起訴時間2年以前。在法院的判決中，基本都會判決合同無效，再判決出賣人對買受人給予高額補償。那么，城里人的田園夢還能實現(xiàn)嗎？

4 城里人的田園夢

一邊是農(nóng)村大量宅基地閑置，一邊是城里人整天做著鄉(xiāng)村夢，有限的土地資源浪費，而資本也在流浪。為了盤活農(nóng)村閑置宅基地，在保證村民基本住宅權(quán)利的基礎(chǔ)上，2019年9月20日，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組和農(nóng)業(yè)農(nóng)村部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》，通知提出，鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。

那么機會來了，當城里人的閑錢遇到村里人閑置的宅基地，田園夢不再是夢。可以簽訂租賃合同，期限最長不得超過20年，到期后還可以協(xié)商續(xù)期。

村里在發(fā)展，村外也在發(fā)展，整個鄉(xiāng)村都在發(fā)生變化，高速公路要經(jīng)過村里，高鐵也要經(jīng)過村里，風電項目也挺好，也想在村里落地。這些項目都要用地，在繞不開的情況下，為了公共利益，可能就涉及到土地征收的問題，當然，也有可能涉及到宅基地的征收。

5 宅基地的征收

按用途，可以把農(nóng)村土地簡單分為農(nóng)用地和宅基地。農(nóng)用地是用來生產(chǎn)的，宅基地是用來保障居住權(quán)的。其實本質(zhì)上都是農(nóng)用地，在這里為了方便理解，我們暫且把農(nóng)村土地不科學地劃分為宅基地和農(nóng)用地，本質(zhì)的區(qū)別在于，宅基地上因為建了房，沒法產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品。農(nóng)用地，最典型的有耕地、林地、草地、養(yǎng)殖水面。

對農(nóng)用地和非農(nóng)用地的征收，其補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定，定價需考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

宅基地的征地有一套流程，首先，國土資源管理部門發(fā)布征地公告；然后，由拆遷部門對擬征的宅基地開展現(xiàn)狀調(diào)查；再然后，市政府或者縣政府公布征地、安置補償?shù)确桨?；接下來，拆遷方與被拆遷的村民簽訂安置補償協(xié)議；最后，按協(xié)議進行補償，搬遷。

記住，不要在拆遷公告發(fā)布后搶建；對公告內(nèi)容有異議，及時要求聽證，表達意見；安置補償協(xié)議出來后，看清楚條款再簽字；先補償，后搬遷。