除了極少數(shù)“因禍得福”的行業(yè)外，大多數(shù)行業(yè)的企業(yè)都不可避免地受到了疫情影響。房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槭┕づc交付的影響，上半年日子大都過得不太好，在“房住不炒”的政策面下，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展也將愈發(fā)理性，正因?yàn)榇?，包括孫宏斌在內(nèi)的多位地產(chǎn)大佬均認(rèn)為未來日子會(huì)越來越“難”。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中指研究院聯(lián)合發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì)2020年全年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模調(diào)整，新開工面積小幅下降，投資增速回落”的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年銷售面積降幅在5%~6.5%之間。

也有很多利好的消息。隨著我國疫情得到有效控制，房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)深V反轉(zhuǎn)，百城新建住宅及二手住宅價(jià)格整體維穩(wěn)，重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模持續(xù)恢復(fù)，長三角量價(jià)恢復(fù)較快。房地產(chǎn)龍頭碧桂園的2020年中報(bào)就呈現(xiàn)出“深V”反轉(zhuǎn)的跡象。

強(qiáng)勢反彈，碧桂園率先走出疫情陰霾

上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額2669.5億，繼續(xù)位居行業(yè)前列，在第三方機(jī)構(gòu)克而瑞的全口徑銷售額排行榜中，碧桂園銷售金額3723.1億元穩(wěn)居行業(yè)第一。

在半年報(bào)發(fā)布時(shí)，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜透露，3月后單月銷售已恢復(fù)到比去年同期略好的水平，目前前7月已與去年基本持平，“整體的銷售情況得到了很好的恢復(fù)，我們有信心在8月份（累計(jì)銷售）超過去年的同期水平?！?/span>

碧桂園業(yè)績實(shí)現(xiàn)“深V反轉(zhuǎn)”。7月銷售簡報(bào)顯示，7月公司實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣542.8億元，同比增長27.52%；歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約637萬平方米，同比增長33.38%。

疫情常態(tài)化下，未來充滿更大不確定性，但碧桂園今年目標(biāo)保持不變，碧桂園總裁莫斌表示：“隨著時(shí)間的推移，第三季度銷售增長是可以期待的，實(shí)現(xiàn)全年10%的增長目標(biāo)，我們將努力做到最好?！闭沾擞?jì)算，全年權(quán)益銷售將至少達(dá)到6000億以上。下半年，碧桂園預(yù)計(jì)新推權(quán)益貨量約人民幣4784億元，加上6月底帶入的1628億元貨量，整體權(quán)益可售貨量約6412億元。

在抵御疫情沖擊的同時(shí)，碧桂園上半年迎來“豐收”，并展現(xiàn)出未來的增長潛力：一共實(shí)現(xiàn)總收入1849.6億元凈利潤約為219.3億元；歸屬本公司股東的凈利潤為141.3億元，毛利約為448.9億元。截至6月30日，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結(jié)收入7808億元，在業(yè)界處于領(lǐng)先水平，這將成為其下半年以及未來兩三年可預(yù)見的“前置業(yè)績”。

在不確定性的環(huán)境中，更考驗(yàn)企業(yè)在穩(wěn)健增長能力外的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而這將由資金流、基本盤、經(jīng)營力等共同決定。半年報(bào)表明碧桂園的抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)：

• 權(quán)益回款率高、資金管控力強(qiáng)：截至2020年6月30日，共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售回款額約人民幣2509.3億元，權(quán)益回款率高達(dá)94%，連續(xù)五年高于90%，在行業(yè)保持領(lǐng)先。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)越快經(jīng)營效率越高，而銷售回款率則是企業(yè)資金管控能力的核心指標(biāo)，也是抗風(fēng)險(xiǎn)力的關(guān)鍵保障。

• 債務(wù)率較低：截至2020年6月30日，有息負(fù)債總額下降至3420.4億元，相較2019年末下降了7.5%；凈借貸比率僅為58%，遠(yuǎn)低于行業(yè)90%的均值，已連續(xù)多年保持了凈借貸比率低于70%，在行業(yè)處于較低水平；

• 資金儲(chǔ)備充足、融資能力強(qiáng)：公司賬面可動(dòng)用現(xiàn)金余額達(dá)2055.2億元，另有未使用的銀行授信額度3288.1億元，資金保障充足；上半年期末融資成本為5.85%，相比2019年末下降了49個(gè)基點(diǎn)。

碧桂園的分紅并沒有因?yàn)橐咔槎Ｖ?，其宣布將派發(fā)中期股息每股人民幣20.55分，半年派息總額占核心凈利潤總額的31%。Wind數(shù)據(jù)顯示，2016-2019年碧桂園累計(jì)進(jìn)行13次分紅派息，累計(jì)金額為630.3億港元，分紅率為32.64%。碧桂園的分紅率、每股派息金額及每股收益復(fù)合年增速均高于同行以及恒生成分股。

碧桂園體量的不斷增長反映在《財(cái)富》2020年世界500強(qiáng)榜單上，其從四年前首次上榜的467位，“四連跳”到今年的147位，位居中國房地產(chǎn)企業(yè)第一名。

整體而言，上半年碧桂園在抗擊疫情的同時(shí)穩(wěn)住了基本盤，在二季度實(shí)現(xiàn)深V反轉(zhuǎn)，業(yè)績回暖的同時(shí)給下半年以及未來幾年積蓄“能量”，而在賬面資金儲(chǔ)備、債務(wù)率控制、融資能力、資金周轉(zhuǎn)率等維度則體現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。面臨疫情這樣的黑天鵝事件，碧桂園的步伐依然很穩(wěn)健，且體現(xiàn)出穩(wěn)中求進(jìn)、在后疫情時(shí)代收割市場的雄心。

穿越周期，碧桂園到底做對了什么？

上個(gè)世紀(jì)90年代成立的碧桂園是見過大風(fēng)大浪的企業(yè)：1998年亞太金融危機(jī)、2003年非典疫情、2008年全球金融危機(jī)……這20多年的房地產(chǎn)市場也并非是一帆風(fēng)順，而是跌宕起伏。一路增長到今天的體量，碧桂園練就了抵御黑天鵝事件、應(yīng)對不確定環(huán)境與穿越市場周期的綜合能力，在疫情期間穩(wěn)健增長，也是水到渠成。不過，作為互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)的觀察者，我發(fā)現(xiàn)碧桂園如下三點(diǎn)，走在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)前面，對互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)有一定的借鑒意義：

第一個(gè)是重視深耕細(xì)作存量市場的能力。

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)人口紅利消失，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都提出深耕存量市場的口號(hào)。房地產(chǎn)行業(yè)更早進(jìn)入存量市場，碧桂園保持穩(wěn)健增長的核心正是對市場的深耕細(xì)作，該布局時(shí)布局，該擴(kuò)張時(shí)擴(kuò)張，毫不手軟，但一切的前提都是“精細(xì)化管理”。2018年在發(fā)布半年報(bào)時(shí)，碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊國強(qiáng)發(fā)表了題為《行穩(wěn)致遠(yuǎn)！楊國強(qiáng)致投資者的一封信》的公開信，“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”一直是碧桂園的發(fā)展主線。

在疫情期間，碧桂園并沒有放緩布局未來的步伐，截至2020年6月底已簽約或已摘牌的中國內(nèi)陸項(xiàng)目總數(shù)為2662個(gè)，業(yè)務(wù)遍布中國內(nèi)陸31個(gè)省/自治區(qū)/直轄市、288個(gè)地級(jí)市、1334個(gè)區(qū)/縣，覆蓋廣度行業(yè)第一。億翰智庫統(tǒng)計(jì)，上半年碧桂園新增土儲(chǔ)貨值1857.8億元，居行業(yè)首位。截至2020年6月30日，碧桂園在國內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約16698億元，潛在的權(quán)益可售貨值約6706億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.34萬億元，下半年權(quán)益可售資源約人民幣6412億元，可售資源充足。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地、項(xiàng)目與房源就是核心資源，是未來的增量。在疫情期間快速出擊收割市場的同時(shí)，碧桂園強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理，布局與擴(kuò)張有的放矢，數(shù)據(jù)決策，精準(zhǔn)出擊。碧桂園通過精確監(jiān)控每個(gè)特定城市四類庫存（有預(yù)售證未售面積、在建未有預(yù)售證面積、拿地未開工面積、未來12個(gè)月計(jì)劃供地面積）、月均銷售面積和平均開盤時(shí)間等指標(biāo)，將目標(biāo)城市或區(qū)域的供需情況按照庫存短缺、庫存合理、供應(yīng)過量進(jìn)行動(dòng)態(tài)分類，并在此基礎(chǔ)上對目標(biāo)城市或區(qū)域做出積極進(jìn)入、機(jī)會(huì)進(jìn)入、暫不進(jìn)入的投資決策。

碧桂園也對組織進(jìn)行調(diào)整、以適應(yīng)精準(zhǔn)管理。今年大區(qū)裂變，區(qū)域數(shù)從47個(gè)增長到73個(gè)，區(qū)域管理變得更加扁平化，更利于精細(xì)化管理，更利于挖掘每個(gè)小區(qū)域的潛力，讓每個(gè)小區(qū)域更加適應(yīng)當(dāng)?shù)氐囊咔榉揽嘏c市場現(xiàn)狀，當(dāng)然，這對碧桂園的管理能力也提出了更高要求。

不論是否有疫情，房地產(chǎn)行業(yè)都是壓力伴隨左右，在政策面影響下、存量化趨勢下、白熱化競爭下，行業(yè)PK的就是對市場深耕細(xì)作的能力，碧桂園做到了。

碧桂園總裁莫斌指出：“在平穩(wěn)健康發(fā)展的市場里面對碧桂園就是最大的利好，碧桂園做一到六線布局的時(shí)候，本身競爭力就集聚了相當(dāng)?shù)牧α?，現(xiàn)在我們進(jìn)一步提升我們的競爭力，在6個(gè)方面發(fā)力，第一是高效率，第二是成本力，第三是影響力，第四是營銷力，第五是服務(wù)力，第六是科技力，形成合力，我相信對我們的盈利空間和市場占有率的提升都有很大的正面的作用?！?strong>高效率、成本力、營銷力、服務(wù)力、科技力，均指向深耕細(xì)作。

不只是房地產(chǎn)，不只是互聯(lián)網(wǎng)，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期從黃金時(shí)代走向白銀時(shí)代后，每一個(gè)企業(yè)都在致力于通過管理的提升和技術(shù)的應(yīng)用來提高經(jīng)營效率，降本增效成為企業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵目標(biāo)。

第二個(gè)是采取均衡市場布局的思路。

在市場布局上碧桂園不走尋常路，不喜歡扎堆。最初城市化高潮時(shí)，碧桂園率先瞄準(zhǔn)城市外圍通過學(xué)區(qū)房等模式開拓市場剛需；當(dāng)主流城市住房自有率越來越高的時(shí)候，碧桂園率先將視線轉(zhuǎn)向低線城市，布局城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

中國消費(fèi)升級(jí)趨勢不可阻擋，最先要升級(jí)的就是居住，經(jīng)過多年來的繁榮發(fā)展，一二線城市的居住升級(jí)已經(jīng)相對充分了，然而三四五六線城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)等“下沉市場”的居住升級(jí)還有很大空間。

碧桂園是率先重視城鎮(zhèn)戰(zhàn)略的巨頭，楊國強(qiáng)曾多次表示看好三四五線城市的房地產(chǎn)市場，因?yàn)殡S著農(nóng)民工工資提升，他們就產(chǎn)生了居住改善的需求，而這些人不會(huì)在高房價(jià)的大城市買房，也不會(huì)在缺乏醫(yī)療和學(xué)校配套的農(nóng)村住，因此，他們最大可能會(huì)在有學(xué)校、醫(yī)療等基本配套、且房價(jià)在萬元以下的城鎮(zhèn)居住，碧桂園要做的就是“為老百姓建造更多又好又實(shí)惠的房子?！?/span>

碧桂園確實(shí)是這樣做的，且形成了優(yōu)勢。上半年，按項(xiàng)目所在地分，位于一二線和位于三四線銷售金額比例為39:61；按目標(biāo)市場分，目標(biāo)一二線與目標(biāo)三四線銷售金額比例為45:55。截至2020年6月底，三四線城市項(xiàng)目獲取18個(gè)月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.28，相較同行一二線城市項(xiàng)目0.73左右的投資轉(zhuǎn)化率，表現(xiàn)更優(yōu)。疫情期間，三四線城市率先復(fù)蘇，且明顯優(yōu)于一二線城市。三四線市場是未來房地產(chǎn)行業(yè)的重要增量，碧桂園已卡好位。

基于前文提到的精細(xì)化管理手段，碧桂園布局三四線城市城鎮(zhèn)不是廣撒網(wǎng)，而是精準(zhǔn)出擊，瞄準(zhǔn)真正的剛需市場，其已進(jìn)駐的三四線城市中，85%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)，對應(yīng)三四線城市權(quán)益貨值的84%。在已獲取的可售資源中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大城市群，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動(dòng)趨勢。

要注意的是，碧桂園沒有All In鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場，而是城市化與城鎮(zhèn)化，一二線城市與三四線城鎮(zhèn)均衡發(fā)展。深度布局長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大城市群，兼具廣度與深度，既可深耕市場又可分散風(fēng)險(xiǎn)，其中位于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約3088億元，潛在的權(quán)益可售資源達(dá)3182億元，權(quán)益可售資源合計(jì)6270億元，開發(fā)價(jià)值巨大。2020年上半年，碧桂園國內(nèi)權(quán)益合同銷售前10位的城市中，有近一半位于粵港澳大灣區(qū)，包括佛山、惠州、廣州、東莞。

在半年報(bào)發(fā)布時(shí)，程光煜進(jìn)一步明確，碧桂園強(qiáng)調(diào)一到六線的市場均衡的布局“哪里有機(jī)會(huì)我們?nèi)ツ睦铩！蔽磥肀坦饒@對三四線城市長期看好，“因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定的發(fā)展，以及城鎮(zhèn)化有序的進(jìn)行，給中國所有的城鎮(zhèn)都帶來發(fā)展的紅利，尤其是今年國家重視基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，以及300萬人以下的城市的人口增長的情況，都給我們提供了廣闊的成長空間?！?/span>

在拼多多等下沉巨頭的影響下，互聯(lián)網(wǎng)公司都積極在下沉市場尋求增量，但一二線城市這樣的“老市場”也不容忽視，跟碧桂園一樣均衡發(fā)展，全國布局才能最大化挖掘市場增量。

第三個(gè)是讓科技成為精細(xì)化管理的基石。

碧桂園是房地產(chǎn)企業(yè)里面最重視科技的，科技不是噱頭，而是融入到企業(yè)毛細(xì)血管中的能力。2020年碧桂園將全周期綜合競爭提升與高質(zhì)量發(fā)展作為重點(diǎn)，集團(tuán)核心管理層提出“一率五力”，即在合法合規(guī)、保證安全質(zhì)量的前提下，做好高效率、成本力、產(chǎn)品力、營銷力、服務(wù)力和科技力，用莫斌的話說“一率五力”形成合力。

科技力在其中扮演重要的支持角色。在發(fā)力智慧建造、機(jī)器人餐飲與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新業(yè)態(tài)外，碧桂園致力于通過科技提升企業(yè)管治，真正做到精干高效，2020年上半年，碧桂園營銷及市場推廣成本和行政費(fèi)用約為134.7億元，同比下降27.9%，程光煜總結(jié)認(rèn)為：“這跟今年上半年疫情的客觀影響和我們主動(dòng)積極采取了線上營銷的方式是有很大關(guān)系的，比如說從2019年6月份我們開始進(jìn)行鳳凰云的線上直銷，到今年正好是受到疫情的影響之后，線上營銷也是處在一個(gè)成熟的階段，它的費(fèi)用是比線下營銷的費(fèi)用有很明顯的節(jié)省?！绷硗猓ㄟ^加強(qiáng)線上營銷與線下科技，在碧桂園案場進(jìn)行直接銷售服務(wù)的人員直接減少了3000多人。

鳳凰云是碧桂園的在線旗艦店，基于小程序等技術(shù)承載在線看房、VR看房、在線帶看、在線成交、直播收房、社區(qū)服務(wù)等應(yīng)用，可實(shí)現(xiàn)一站式在線選房、看房、買房、收房。疫情期間碧桂園基于鳳凰云展開“55購房節(jié)”等直播帶貨嘗試斬獲頗豐。

碧桂園戰(zhàn)略投入的機(jī)器人在未來有望成為降本增效的利器，旗下博智林機(jī)器人公司聚焦智能建筑機(jī)器人相關(guān)領(lǐng)域，截至2020年8月14日累計(jì)遞交專利申請2314項(xiàng)，獲授權(quán)567項(xiàng)，在關(guān)鍵領(lǐng)域擁有一批自主核心技術(shù)，現(xiàn)有在研建筑機(jī)器人50款，其中35款已投放工地測試，填補(bǔ)行業(yè)空白，其安全性和工作效率相比人工操作大大提升，未來將大幅節(jié)省建筑成本。

后疫情時(shí)代，碧桂園終將成市場收割者

疫情終將成為歷史，但是未來的世界依然會(huì)充滿不確定性，將會(huì)長期處于VUCA時(shí)代。

VUCA對應(yīng)四個(gè)單詞：不穩(wěn)定(Volatile)、不確定(Uncertain)、復(fù)雜(Complex)、和模糊(Ambiguous)，最初由美軍在上個(gè)世紀(jì)90年代提出，描述冷戰(zhàn)結(jié)束后越發(fā)不穩(wěn)定、不確定、復(fù)雜、模棱兩可和多邊的世界，2001年911事件后，“VUCA”被用于描述混亂的、快速變化的商業(yè)環(huán)境。

疫情前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境是VUCA的，后疫情時(shí)代這一點(diǎn)不會(huì)有什么變化，甚至?xí)萦遥昂谔禊Z滿天飛”將是這個(gè)時(shí)代的標(biāo)志。

在這樣的環(huán)境下，碧桂園展現(xiàn)出如下發(fā)展思路：

1、回歸市場本質(zhì)進(jìn)行前瞻布局，不論是率先重視城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略采取均衡的市場布局，還是率先讓“科技力”成為核心競爭力，均體現(xiàn)出其“不走尋常路”的思維，而不走尋常路的原因無非是回歸市場本質(zhì)，回歸用戶需求，回歸企業(yè)初心，成立20多年到今天碧桂園“給你一個(gè)五星級(jí)的家”初心未改，給人們提供優(yōu)質(zhì)人居生活產(chǎn)品的理念不變。

2、企業(yè)不斷進(jìn)化深耕細(xì)作市場。管理層一步一個(gè)腳印地優(yōu)化管理手段，在經(jīng)營層面強(qiáng)化精細(xì)化管理，對市場深耕細(xì)作，“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”，不斷提升抗風(fēng)險(xiǎn)水平，以應(yīng)對不確定性的環(huán)境。

3、抓住關(guān)鍵時(shí)機(jī)收割市場。碧桂園并沒有因?yàn)橐咔檫@樣的外部因素而改變節(jié)奏、放緩步伐或者調(diào)整方向，而是沿著既定方向與目標(biāo)前進(jìn)。疫情期間，丘吉爾的“不要浪費(fèi)每一次危機(jī)！每一次危機(jī)，都隱藏著機(jī)會(huì)，危機(jī)越大，機(jī)會(huì)也就越大！”被廣泛引用，但真正靜下心來，在眾人恐懼時(shí)貪婪，卯著勁收割市場的玩家卻只有少數(shù)，碧桂園是其中之一。

這樣看來，碧桂園一次次走出寒冬、一次次穿越周期，一次次收割市場就是一種必然。