為“大胡子說(shuō)房”添加星標(biāo)

每日房產(chǎn)干貨第一時(shí)間出現(xiàn)在你的面前！

國(guó)慶期間，老家那套房子的銷(xiāo)售給我發(fā)了折扣信息，新房最低6600元/㎡起。

看完這條消息，我立馬刪除，好不容易稍微愈合的傷口，又一次被撕開(kāi)，鮮血噴一地。

2017年我以均價(jià)7100元入手，如今新房最低6600，看了下二手房，掛牌價(jià)6700元/㎡，還了三年本金加利息，一共14萬(wàn)，再加上當(dāng)初的首付，這套房子已經(jīng)投入40來(lái)萬(wàn)。

如今在房產(chǎn)行業(yè)浸淫越久，越后悔當(dāng)初不成熟的決定，再說(shuō)一次，一線(xiàn)打拼就不要興沖沖回老家買(mǎi)房了！

我不止一次把我買(mǎi)房失敗的經(jīng)驗(yàn)和大家分享，是因?yàn)橄胍@取買(mǎi)房知識(shí)，只有兩個(gè)途徑，一個(gè)自己掉過(guò)坑，一個(gè)看別人掉過(guò)坑，接下來(lái)才更知道怎么避坑。

當(dāng)然，如果我早一點(diǎn)認(rèn)識(shí)大胡子李俊懷老師，這種坑能直接避免，所以說(shuō)在看我們文章的粉絲朋友還是幸運(yùn)的。

去年李老師也推薦我買(mǎi)了深圳的房子，今年立馬漲了100萬(wàn)，我終于體會(huì)到深圳投資客在買(mǎi)房時(shí)看到房?jī)r(jià)上漲時(shí)的快感和樂(lè)趣了，嗯，金錢(qián)的酸臭味真香。

不過(guò)，今天我不是來(lái)和大家說(shuō)哪些城市房子不能買(mǎi)，因?yàn)?/span>選錯(cuò)了城市還可以及時(shí)止損，換個(gè)城市買(mǎi)，但不會(huì)挑選好項(xiàng)目，你換幾個(gè)城市都沒(méi)用。

我經(jīng)常說(shuō)流動(dòng)性就是房產(chǎn)投資的命，無(wú)法流通的房子就是一堆水泥鋼筋，漲再多賣(mài)不出去只是紙上財(cái)富而已。

和父母輩一套房子住一輩子不一樣，現(xiàn)在買(mǎi)一套房子基本都會(huì)在5-10年會(huì)置換一次，不管是以小換大，以舊換新，以次換好等，總之，追求更好的生活品質(zhì)是每個(gè)人本能的需求。

比如生了二胎想兩房換三房的，樓梯房想換電梯房的，蹲廁想換坐廁的、沒(méi)有干濕分流想換個(gè)有干濕分離等等，只要居住需求再升級(jí)，就會(huì)帶動(dòng)房產(chǎn)的迭代，促使房產(chǎn)滾動(dòng)起來(lái)。

一旦你想賣(mài)房，衡量你房子買(mǎi)得好不好的最佳指標(biāo)就是你買(mǎi)的房子好不好賣(mài)，能不能賣(mài)上價(jià)。

以下幾個(gè)重點(diǎn)，認(rèn)真看。

1、沒(méi)有頂級(jí)學(xué)區(qū)和頂級(jí)地段，樓齡太老的房子，別碰

普通學(xué)區(qū)和地段無(wú)法延緩房子的衰老，你買(mǎi)的房子越老，以后每往后一年，你的房子折舊率就會(huì)增加5-10%。

如果老還加上破和小，更加不能碰，你會(huì)用停產(chǎn)的諾基亞登陸微信嗎？不會(huì)。

而既沒(méi)有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)又沒(méi)有頂級(jí)地段的老破小，就像被停產(chǎn)的諾基亞，根本無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)代人的居住需求。

哪怕是裝了電梯的步梯房，或者是內(nèi)部重新裝修野雞變鳳凰，也根本無(wú)法改變整個(gè)社區(qū)的產(chǎn)品價(jià)值，更無(wú)法延緩房子衰老和折價(jià)，真正去實(shí)地考察過(guò)的人都知道，老破小和新房的價(jià)格基本是打半價(jià)甚至更大，因?yàn)槔掀菩∑焚|(zhì)不行，根本“不好住”。

這就注定了老破小這類(lèi)產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)接受度越來(lái)越低，供求結(jié)構(gòu)影響價(jià)格，以后老破小注定既漲不上價(jià)，也難賣(mài)出去。

有人想賭老破小拆遷，實(shí)現(xiàn)徹底翻身和暴富，但犧牲幾年甚至10幾年去賭不確定能贏的牌面，真不值當(dāng)。

2、所謂70年產(chǎn)權(quán)的住宅式公寓，別買(mǎi)。

這類(lèi)產(chǎn)品前些年常見(jiàn)，所謂70年產(chǎn)權(quán)的住宅式公寓，就是土地規(guī)劃是70年居住用地，本質(zhì)是住宅，和普通住宅享受一樣的福利，但為何又說(shuō)是公寓？

這是按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃》關(guān)于日照間距的有關(guān)規(guī)范，如果冬至日當(dāng)天日照數(shù)大于2小時(shí)，則劃為普通住宅，如果抵御2小時(shí)，則劃為住宅公寓。

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是產(chǎn)權(quán)上是70年，但是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是按照公寓建設(shè)的，披著住宅的皮，干的是公寓的勾當(dāng)，既不是主流產(chǎn)品，居住舒適度又不高。

你買(mǎi)了是為了住，他買(mǎi)了是為了辦公，其他人買(mǎi)了是為了出租，你永遠(yuǎn)不知道你的鄰居會(huì)給你帶來(lái)什么驚喜，私廚、美甲、按摩、輔導(dǎo)班、月子中心、甚至是不可描述的職業(yè)，你懂的。

19年初朋友以單價(jià)4.4萬(wàn)的價(jià)格入手福田梅林一套商住兩用的住宅，當(dāng)時(shí)旁邊住宅7萬(wàn)，如今旁邊的房子從7萬(wàn)漲到8.7萬(wàn)，他的房子只從4.4萬(wàn)漲到5.1萬(wàn)，漲幅遠(yuǎn)低于周邊住宅，而且最近成交一套的成交周期是209天。

千萬(wàn)警惕總是有些產(chǎn)品打著低總價(jià)來(lái)誘惑你，成年人了，在社會(huì)的鞭笞下應(yīng)該知道，哪有那么多物美價(jià)廉，現(xiàn)在都是一分錢(qián)一分貨。

3、超大社區(qū)和超小社區(qū)，都別碰。

百萬(wàn)平超大社區(qū)，社區(qū)內(nèi)部配套一應(yīng)俱全，滿(mǎn)足上萬(wàn)人的居住，這不就是理性的居所嗎？

不不不，對(duì)于房產(chǎn)流動(dòng)而言，社區(qū)越大，你房子就越不好賣(mài)。

最直接的就是一定時(shí)期內(nèi)的供需關(guān)系，一個(gè)上萬(wàn)戶(hù)的大社區(qū)，同期掛牌數(shù)量碰上擁堵，買(mǎi)方選擇性更大，直接拉長(zhǎng)成交周期，他們有時(shí)間慢慢挑，如果有一個(gè)業(yè)主因?yàn)橹庇缅X(qián)降價(jià)出售，整個(gè)小區(qū)的成交均價(jià)拉低，后續(xù)業(yè)主就更不好賣(mài)。

何況其實(shí)超大社區(qū)，住得并不舒服。人越多，密度越高，舒適度就越打折，尤其一些超大社區(qū)，還不是純粹的住宅區(qū)，有別墅、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓等各種業(yè)態(tài)，小區(qū)居住人群很雜，租戶(hù)、業(yè)主、商戶(hù)，住的人什么都有，談何品質(zhì)。

比如貴陽(yáng)的花果園、廣州的祈福新村、北京的回龍觀(guān)，典型超大社區(qū)，百度一搜名字，出來(lái)是貴陽(yáng)花果園女生約、廣州祈福新村七尸命案，哪怕買(mǎi)房小白，看到這樣的字眼也會(huì)被勸退。

大社區(qū)不買(mǎi)，小社區(qū)也少碰。單獨(dú)幾棟，只有空中花園，連基本的入戶(hù)大堂都很簡(jiǎn)陋的那種，也基本沒(méi)有什么品質(zhì)而言，非主流社區(qū)，買(mǎi)房群體越來(lái)越年輕，對(duì)這類(lèi)小社區(qū)的拋棄速度只會(huì)越來(lái)越快。

少碰極端，保持中庸，在選擇社區(qū)大小時(shí)尤為重要。

4、錯(cuò)配產(chǎn)品，別買(mǎi)。

那些豪宅堆里賣(mài)剛需產(chǎn)品，剛需堆里買(mǎi)豪宅產(chǎn)品的，都別買(mǎi)，雞窩里很難飛出金鳳凰。

深圳龍華的金茂府就是典型，金茂的品質(zhì)確實(shí)好，可龍華人民真負(fù)擔(dān)不起，富豪不是扎堆深圳灣就是去了福田香蜜湖，壓根看不上。

（龍華金茂府）

周邊港鐵天頌均價(jià)才8萬(wàn)，結(jié)果就是剛需買(mǎi)不起，富人看不上，不上不下，難以下咽。

同理，也不要去買(mǎi)豪宅堆里的剛需產(chǎn)品，豪宅的圈層化非常明顯，剛需關(guān)注性?xún)r(jià)比，想得是未來(lái)的地鐵、配套。

但豪宅是高爾夫球場(chǎng)、豪華會(huì)所、國(guó)際學(xué)校等等，剛需產(chǎn)品根本做不到，你以為能蹭一下豪宅的地段，結(jié)果是個(gè)孤盤(pán)，周邊的富人們看不上，剛需也只想往適合自己的圈層靠，兩邊不討好，同樣難賣(mài)。

影響你房子流動(dòng)性的因素還有很多，比如物業(yè)，最簡(jiǎn)單判別物業(yè)費(fèi)的方式就是物業(yè)費(fèi)貴的絕對(duì)比便宜的好，不接受反駁，一句話(huà)一分錢(qián)一分貨，哪怕真的有物業(yè)收了錢(qián)不做事，業(yè)主委員會(huì)也可以聯(lián)合起來(lái)?yè)Q掉物業(yè)，給得起高物業(yè)費(fèi)還怕沒(méi)有好物業(yè)公司愿意合作嗎？

戶(hù)型也是這幾年影響房產(chǎn)流動(dòng)性的核心因素，比如手槍型、跑到戶(hù)型、馬桶戶(hù)型、高跟鞋戶(hù)型、日不落戶(hù)型···總之，沒(méi)有想不到的，如果有，那就是你看的還不夠多。

盡量選擇方正的戶(hù)型，布局合理的，優(yōu)秀的戶(hù)型和朝向可以加分，但基礎(chǔ)分起碼得拿了。

由于篇幅關(guān)系，真的沒(méi)辦法一一展開(kāi)，但如果按照以上我說(shuō)的關(guān)鍵幾點(diǎn)去做選擇和排序，大坑基本可以避免了。

人無(wú)完人，房子也沒(méi)有絕對(duì)完美的。要懂得抓大放小，關(guān)注重點(diǎn)，這已經(jīng)能保證你的認(rèn)知比別人高上一度了。

以上我提及的幾點(diǎn)，按照重要程度給大家做一下排序，錯(cuò)配產(chǎn)品＞70年產(chǎn)權(quán)的商?。纠掀菩。境笊鐓^(qū)和小社區(qū)

記住流動(dòng)性的一句話(huà)：不管你是自住還是投資，除了頂配豪宅，最終接盤(pán)你房子的一定是真正的自住剛需，所以買(mǎi)房時(shí)一定要像個(gè)剛需一樣去選房。

這句話(huà)記得要反復(fù)咀嚼。