房蘇州 有用的買房建議，買好房、買對房， 

| 隔行如隔山

昨晚，朋友火急火燎的連發(fā)了數(shù)十條微信給我，大概內(nèi)容是是：他購置了一套一樓的房子，但是關(guān)于一樓得房率的問題，他聽到了兩種截然不同的解答。

一種是說，一樓的得房率是最高的，因為一樓大堂和房子的面積被其他樓層平攤掉了，還有一種說法是，一樓的得房率最低，到底哪個正確？

接連數(shù)十條微信轟炸，難道小編就不用過七夕嗎？

不過，關(guān)于得房率，雖然是一些常識性的問題，背后卻存在著不少“行業(yè)潛規(guī)則”，影響你買的房子、居住的生活。

了解深一點，買房套路少走一點，今天我們就來講講買房時的這個重要指標：得房率。

01

名詞解釋

關(guān)于上述問題，先做個解答，在一棟住宅樓里面，每一戶的公攤面積有區(qū)別，但是得房率是一樣的！ 

關(guān)于得房率，百度百科的定義是：得房率是套內(nèi)可供住戶支配、使用的建筑面積（不包括墻體、管道井等部分面積）與銷售面積（建筑面積）的比率。

即，得房率=套內(nèi)面積/建筑面積

首先，建筑面積你需要知道，也就是你家產(chǎn)權(quán)證上出現(xiàn)的產(chǎn)證面積，主要由兩部分組成，套內(nèi)面積+公攤面積。

①套內(nèi)面積

簡單的說就是屬于你自己的這部分面積，主要由三個部分組成。

第一部分就是你的凈使用面積，不包含所有的墻體，你真正可以使用的那部分面積。

?圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

另外一部分就是墻，分為內(nèi)墻和外墻。內(nèi)墻是百分之百算作你的套內(nèi)面積。

?圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

外墻則為你擁有一半的面積算作你的套內(nèi)面積，即20公分的外墻，有10公分的厚度是需要計算在套內(nèi)面積中的。

?圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

第三部分便是陽臺，基本上將一半的面積計入你的產(chǎn)權(quán)面積。

?圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

綜上，套內(nèi)面積即使用面積+內(nèi)墻+1/2外墻+1/2陽臺（根據(jù)當?shù)亟ㄖ?guī)范計算）

②公攤面積

公攤面積影響得房率的最大因素，主要是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。

| 公攤面積是如何計算的？

它不是每一層每一戶單獨計算公攤面積，而是把一棟住宅樓所有的公共面積算出一個整數(shù)，再按照每一戶面積來分攤。 

誰的套內(nèi)面積更大，誰就分走更多的公攤面積，完全是按照比例來分配。

比如說在一棟樓里面有兩種戶型，一種戶型是100㎡的，另外一種戶型是200㎡的，如果100㎡的公攤面積是10個平方的話，那200㎡的戶型就是20個平方。

| 公攤面積包含哪些？

公攤面積主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算，以及外墻以水平投影面積一半的建筑面積。

不過，獨立使用的地下室、車棚、車庫、小區(qū)門崗，管理用房，樓幢外的公共休憩設(shè)施或架空層，以及作為人防工程的地下室，并不計入共有建筑面積。

02

得房率越高的房子越合算？

是不是得房率越高的房子買起來越合算，未來在出手的時候也能賣出更高的價格呢？

絕大多數(shù)的情況是這個道理，但你還需要知道下列幾點。

| 得房率根據(jù)建筑高度劃分

所謂的得房率高或者是低，它都是有界限的，基本是按樓層劃分。

6F-11F的樓層，由于只有一部電梯或沒有電梯，得房率可以做到88%-92%。

11F-18F的樓層，由于多了一部電梯（兩部），同時樓梯是消防樓梯面積更大一點，得房率自然也會下來，正常在78-81%。如果能買到得房率在84%的，可以算非常非常優(yōu)秀的產(chǎn)品了。

18F-33F的樓層不光有兩部電梯，還必須有兩部消防樓梯，所以它的得房率會進一步的下降，基本上在75~78%左右。

超過33F，也就過了一百米以上進入超高層的范疇，得房率也基本可以做到74%-78%左右。

與住宅不同的是寫字樓，因存在大量的公共空間，因此得房率僅在55-60%左右。所以在選購寫字樓的時候，得房率是一個重要的參考指標。

| 高得房率“陷阱”

經(jīng)常可以看到市場上有人宣傳說，我們得房率可以做到98%、99%，甚至可以做到超過100%的得房率。

但是，這個所謂的得房率實際是開發(fā)商自己發(fā)明的。

只不過是把贈送的面積加上實際套內(nèi)面積，然后再除以你的建筑面積，得出來得房率，這么算真的有可能超過百分之百。

市面常見的拓展區(qū)域一般包括露臺、飄窗、一層小院、閣樓和地下室等，都是不計入建筑面積的。

也就是說，只要開發(fā)商在設(shè)計時預留空間，就有無數(shù)改造拓展的可能。

這也一度成為開發(fā)商最有效的營銷賣點。

但自2018年1月，《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定——蘇州市實施細則之一“指標核定規(guī)則”（2018年版）》出臺后，入戶花園、飄窗等之類的贈送都將不被允許；陽臺算一半面積，如果是全封閉陽臺，則全部計入面積，挑高、復式疊加產(chǎn)品以后可能也不再有。

因有多余的贈送面積，導致高“得房率”的房子在二手房市場也普遍存在溢價，像雅戈爾風尚復式 ，新區(qū)中糧香緹，二手房價格均高于周邊樓盤。

未來贈送面積的新房將絕跡，僅存在于二手市場。

03

最后

房蘇州聲明