目錄

一、常見融資架構搭建模式及交易流程

二、項目公司土地價款的扣除

三、核查競拍保證金是否為自有資金的問題

四、關于拍地平臺公司股權比例的設置

五、相關稅費問題及優(yōu)化策略

六、關于增信擔保措施的設置

七、后續(xù)融資接力安排及貸款置換

筆者按：

自發(fā)布關于土地保證金資金池及土地款融資業(yè)務的系列文章以來，不少前融同行和開發(fā)商都經(jīng)常問及相關業(yè)務操作細節(jié)及業(yè)務操作的核心關注要點。對于未操作過或擬涉獵土地保證金融資業(yè)務的市場主體而言，該類業(yè)務的風險是首要的關注點。根據(jù)我們操作相關業(yè)務的經(jīng)驗，在未獲得土地證之前，土地保證金及土地款的融資宜采用偏信用類融資的方式。另外從風險與收益相掛鉤的角度來看，土地保證金資金池及土地款融資業(yè)務的開展最為關鍵的是選定好優(yōu)質的交易對手，并確保業(yè)務閉環(huán)（即貸款置換），以實現(xiàn)前期資金的順利退出。對此，我們財富中心特整理土地保證金融資業(yè)務的核心操作要點，以供同業(yè)人士合作、參考。

一、常見融資架構搭建模式及交易流程

1. SPV1（最好為不含基金、資本、資產(chǎn)管理等名稱字樣，并可能讓國土部門審查時認為其具備融資機構性質的主體）與開發(fā)商共同成立拍地平臺公司SPV2，考慮到未來項目的開發(fā)貸申請，申請機構需滿足432的條件，為了滿足二級開發(fā)資質的認定，可約定由開發(fā)商在表面上持大股，即在配資比例內的部分股權比例設置開發(fā)商的代持。

2. SPV1通過小股 大債的方式對SPV2進行投資（也即向資金池注入資金），SPV2參與土地競拍并向國土部門繳納競拍保證金。若未拍得土地，則土地保證金原路返回至SPV2公司；若拍得土地的，則成立全資項目公司。此時：

（1）SPV1不同意跟進標的項目后續(xù)投資的，開發(fā)商承諾在SPV1發(fā)出返還保證金申請的X天內，通過集團補足或其他融資等方式將SPV2已支付的競拍保證金返還至SPV2，SPV2繼續(xù)參與其他項目的競拍；

（2）SPV1同意跟進標的項目后續(xù)投資的，由資金池繼續(xù)支付剩余土地款，具體為SPV2以股東借款形式向項目公司提供資金，進行資金的循環(huán)投資：

a. 土地成交價格在SPV1認可的價格上限A以內：

平臺公司可以按不超過總土地款70%的出資比例追加后續(xù)尾款投資，并由小貸公司進行放款。

b. 土地成交價格超出SPV1認可的價格上限A且小于上限B：

平臺公司可以按不超過A的70%追加后續(xù)尾款投資，并由小貸公司進行放款。

c. 若摘得地塊后，開發(fā)商未按約定繳納土地尾款，相關違約責任由開發(fā)商單方面承擔，SPV1有權要求開發(fā)商回購平臺公司持有項目公司的股權及債權。

二、項目公司土地價款的扣除

《關于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第八條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有”。

因此，為了確保項目公司可按規(guī)定扣除土地價款，一般在拍地平臺公司支付拍地保證金并拍得土地后，由拍地平臺公司成立100%控股的項目公司，并由支付保證金的拍地平臺公司與國土部門、項目公司簽署補充協(xié)議，該土地價款方能扣除。

三、核查競拍保證金是否為自有資金的問題

因各地的操作要求不同，有的地方會穿透核查支付保證金的主體的股東的性質，若名稱中含有資產(chǎn)管理、投資管理等字樣的，有可能被認定為募集資金。因此我們前融機構在以明股實債或股加債形式投放土地保證金或土地款的背景下，一般都得考慮是否用實業(yè)或商貿企業(yè)等主體與開發(fā)商進行拍地平臺公司的搭建。

四、關于拍地平臺公司股權比例的設置

股權比例的設置要考慮到開發(fā)商是否存在并表需求以及項目未來開發(fā)貸的申請問題。若開發(fā)商存在并表的需求，則根據(jù)開發(fā)商對并表認定的要求，在設置拍地平臺公司的股權時，由開發(fā)商代持資金機構在配資比例對應股權比例范圍內的部分股權。另外，考慮到項目未來申請開發(fā)貸的需求，在拍地平臺公司股權架構設計上亦需要做相應的調整，比如確保項目公司及平臺公司的控股股東具備二級開發(fā)資質，也即通過代持的方式解決開發(fā)商的控股地位問題。實務中關于二級開發(fā)商資質的認定如下：

在申請銀行或信托的432開發(fā)貸時，目前銀保監(jiān)認可的二級開發(fā)資質的合規(guī)標準僅限如下四種，除以下四種情形或允許的穿透外，其他的情形和穿透都不行：

1. 項目公司具有二級資質；

2. 項目公司的直接控股股東具有二級資質，直接控股股東不能往上穿透；

3. 項目公司的100%全資控股股東具有二級以上資質，是指在項目公司只有一個股東的情形下，可以往上穿透，穿透層數(shù)沒有限制，但穿透的時候，上層必須都只有一個股東，直至最上層的股東具有二級資質；

4. 項目公司所有直接股東的控股股東具有二級資質，是指在項目公司所有直接股東都不是控股股東的情形下，要求項目公司所有直接股東的上一層控股股東都要具備二級資質，且只允許往上穿透一層，即穿透到項目公司直接股東的控股股東層面。

五、相關稅費問題及優(yōu)化策略

對于我們前融機構而言，在本文設置的交易架構背景下，稅費的產(chǎn)生主要有兩方面：1. 項目公司、拍地平臺公司或開發(fā)商其他關聯(lián)主體按月或按季度支付固定收益（若未進行籌劃，則對于固定收益/利息部分，通常按照3%或6%的征收率或稅率繳納增值稅，同時作為企業(yè)收入，需按25%的稅率繳納企業(yè)所得稅）；2. SPV1若溢價轉讓股權退出時，則存在股權轉讓所得對應的企業(yè)所得稅等稅費問題。

更多內容可參考西政財富2020年5月26日推文《外資機構境內陸產(chǎn)前融業(yè)務的架構設計與涉稅籌劃》以及西政資本公眾號的系列文章。

六、關于增信擔保措施的設置

由于土地保證金資金池融資業(yè)務或土地款融資業(yè)務前期均無相應的“抓手”或強擔保措施，也即屬于對開發(fā)商的信用融資，因此在挑選交易對手及項目時需更為審慎。另外，在增信擔保措施的設置上目前主要有如下幾種方式：

1. 集團的差額補足、流動性支持或相關發(fā)債主體、上市主體擔保；

2. 設置開發(fā)商上市主體子公司作為擔保主體，上市公司在對其子公司認繳注冊資本后，當上市公司的子公司違約時則觸發(fā)開發(fā)商上市主體的實繳義務，由上市主體間接承擔擔保責任；

3. 拍地平臺公司股權質押；

4. 在架構設置上，可由開發(fā)商對項目公司的債權認購劣后級或者將開發(fā)商對項目公司的債權質押給我們前融機構；

5. 實控人擔保等等。

更多內容可參考西政資本2020年7月31日的推文《百強房企的土地保證金融資》。

七、后續(xù)融資接力安排及貸款置換

誠如上文所述，對于土地保證金及土地款融資業(yè)務最關鍵的是要確保業(yè)務的閉環(huán)，也即能有有效的融資退出渠道。比如為了保障我們西政能順利退出相關前融業(yè)務，在后續(xù)融資操作中，除可申請開發(fā)貸外進行置換外，我們亦可考慮采取“信托 有限合伙”的優(yōu)先股模式進行合作。當然，為盡量消除未來退出的不確定性，建議在介入土地保證金或土地款融資業(yè)務之前即與開發(fā)商前期溝通相關業(yè)務模式，以免錯失退出的最佳時機。

因篇幅限制，本文對優(yōu)先股的相關業(yè)務模式不再贅述，更多關于優(yōu)先股融資的內容可參考西政財富2020年7月7日推文《地產(chǎn)基金的真股投資如何操作》、西政資本2020年7月8日推文《202007：信托機構如何做地產(chǎn)真股投資》；西政資本2020年8月17日推文《開發(fā)商取得高成本的土地款融資后如何尋找低成本資金完成置換》等。

房地產(chǎn)金融課堂：本文源自西政財富，歡迎關注交流。

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