秋天是個(gè)收獲的季節(jié)，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講更是有金九銀十之說(shuō)，在沉寂了近三個(gè)季度后，地產(chǎn)板塊迎來(lái)了最佳的投資時(shí)期。

    放眼股民眼中的“大爛臭”，銀行因?yàn)榇蠓?jì)提撥備覆蓋率而業(yè)績(jī)低迷；保險(xiǎn)因?yàn)橐咔樵?，?dǎo)致保費(fèi)的減少，業(yè)績(jī)同樣受到一定影響。

   再來(lái)看地產(chǎn)板塊， 上半年由于疫情影響開工近兩個(gè)月，導(dǎo)致竣工時(shí)間延遲，進(jìn)而推遲了結(jié)算時(shí)間，下半年在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)中，各上市企業(yè)也加大了馬力，預(yù)計(jì)三季度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)繼續(xù)恢復(fù)，全年將繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)！加上近9個(gè)月股價(jià)的低位調(diào)整，此時(shí)的地產(chǎn)股迎來(lái)了前所未有的機(jī)遇！

   長(zhǎng)期以來(lái)，地產(chǎn)股在各種政策的“打壓”下“茍延殘喘”，高負(fù)債下行業(yè)整體規(guī)模增長(zhǎng)見頂、越來(lái)越貴的地價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房?jī)r(jià)的上漲幅度，調(diào)控持續(xù)加碼等等看空的聲音不絕于耳。今年更是在地產(chǎn)龍頭“萬(wàn)科”的2019年報(bào)“增長(zhǎng)低于預(yù)期”的影響下，整個(gè)板塊陷入了低迷......

   翻開A股市場(chǎng)地產(chǎn)板塊市值前十名，只有保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)今年漲幅跑贏大盤，以萬(wàn)科為首的其他地產(chǎn)股多數(shù)漲幅甚至還沒有轉(zhuǎn)正。正是在這種前提的下，地產(chǎn)板塊受到了機(jī)構(gòu)投資者的拋棄，半年報(bào)顯示，保利萬(wàn)科二季度遭遇基金減持金額在30億左右，其他地產(chǎn)股的減持力度也不會(huì)小。

   但即使是這樣，地產(chǎn)行業(yè)在疫情過(guò)后率先顯露出它的韌性，截止八月底，龍頭房企全口徑銷售全部轉(zhuǎn)正，A股的地產(chǎn)雙龍頭保利和萬(wàn)科的權(quán)益銷售金額更是達(dá)到了兩位數(shù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)后四個(gè)月在推盤加速的情況下，銷售保持兩位數(shù)增長(zhǎng)也不是什么難事。

    當(dāng)你還沉寂在生物醫(yī)藥、消費(fèi)科技大幅回調(diào)的折磨中時(shí)，此時(shí)的地產(chǎn)股以悄然無(wú)聲的上漲了四個(gè)月，截止9月18日收盤，保利此輪最低的14.78元到17.35元，上漲幅度為17.3%，而你們眼中今年的“大傻”萬(wàn)科從24.79元到29.3元，上漲幅度達(dá)到了18.1%。請(qǐng)看清楚，萬(wàn)科在8月14日實(shí)施了每股1.01元的分紅派息，如果加上這1元的股價(jià)，萬(wàn)科四個(gè)月的上漲幅度到了22.2%。

    如果說(shuō)今年萬(wàn)科的大跌是受業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)低于預(yù)期以及寶能和安邦清倉(cāng)式減持的影響，那么在這個(gè)疫情后的第一個(gè)秋季，萬(wàn)科的股價(jià)也將迎來(lái)最佳的修復(fù)期。從港股的增持趨勢(shì)可以看到，六月初截止到周五收盤，港資今年的凈流入金額已經(jīng)轉(zhuǎn)正，并且創(chuàng)出了歷史新高，而接近1%的凈買入也完全抵消了公募基金的減持的金額，加上7月份以后成交量的持續(xù)放大，可以猜測(cè)，此時(shí)已經(jīng)有更多的基金進(jìn)行了增倉(cāng)調(diào)倉(cāng)，而大家擔(dān)憂的安邦保險(xiǎn)或在三季報(bào)后也完成了最后的減持。

    悲觀的投資者看事物的角度和樂觀派完全不同，半年報(bào)萬(wàn)科27%的凈負(fù)債率和賬面上2000億的現(xiàn)金足以證明萬(wàn)科的優(yōu)秀，加之不斷降低的融資成本以及各種以長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)為依托發(fā)行的專項(xiàng)ABS，回收長(zhǎng)信資產(chǎn)包的近400億的現(xiàn)金，萬(wàn)科今年年底的凈負(fù)債率有望創(chuàng)出近幾年的新低！

    8月份三道紅線的祭出，徹底打響了房地產(chǎn)行業(yè)的側(cè)供給改革，也加速了地產(chǎn)股的分化，不知不覺中以保萬(wàn)金為首的地產(chǎn)股已拉大了與高負(fù)債民營(yíng)地產(chǎn)股的距離?？纯春愦笙仁歉哒{(diào)宣布分拆物業(yè)上市，再推出7折賣房的優(yōu)惠幅度，而后又急不可耐的提前贖回15.65億的高息美元債，以及馬上宣布恒大汽車回歸A股的消息，這足以說(shuō)明恒大對(duì)降負(fù)債的迫切性。

    在所有的民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)中，許老板的政治覺悟是最高的：連年巨資扶貧、1億元捐贈(zèng)武漢科技大學(xué)、10億元捐贈(zèng)中山大學(xué)醫(yī)院、請(qǐng)回郎平祝國(guó)家女排再創(chuàng)輝煌、自行出資替國(guó)家男足邀請(qǐng)國(guó)際著名教練等等，這一切都走在了其他民營(yíng)老板的前面。當(dāng)皮帶哥對(duì)降負(fù)債都這么用心時(shí)，你完全可以相信地產(chǎn)行業(yè)即將到來(lái)的巨變！

    看看當(dāng)年煤炭、鋼鐵、有色金屬、水泥的供給側(cè)改革所帶來(lái)的龍頭股修復(fù)行情，你完全可以想象到接下來(lái)龍頭股的走勢(shì)。當(dāng)其他高負(fù)債的民企受長(zhǎng)期降負(fù)債影響時(shí)，以保利、萬(wàn)科為首，財(cái)務(wù)狀況良好的地產(chǎn)企業(yè)，依然保持良好的發(fā)展速度。拿地節(jié)奏不變，收購(gòu)兼并提速自然帶來(lái)了銷售份額的提升。

    此時(shí)悲觀的人又來(lái)揣測(cè)地產(chǎn)側(cè)供給改革的復(fù)雜性和看持續(xù)性，就像每年看空銷售規(guī)模下降的房產(chǎn)專家一樣，會(huì)被持續(xù)打臉。地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今天已經(jīng)到了不能出任何系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，國(guó)家更需要一個(gè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的局面來(lái)維持現(xiàn)狀。改革只會(huì)給三線以下的城市帶來(lái)陣痛，但長(zhǎng)期來(lái)看一定會(huì)有其他財(cái)務(wù)狀況良好的地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)重新?lián)?fù)起這份責(zé)任，因此完全不用擔(dān)心改革所帶來(lái)的負(fù)面影響。

    看看最近拿地提速的保利和萬(wàn)科，再看看鮮有拿地消息的其他民企，今年的秋季注定是一個(gè)不平凡的季節(jié)。從6月份開始的人民幣匯率已經(jīng)開啟了它的持續(xù)升值之路，截止到目前，3個(gè)月的升值幅度已經(jīng)超過(guò)了6%，高盛預(yù)計(jì)到今年年底人民幣對(duì)美元匯率將升值至6.5的水平。

    人民幣的持續(xù)升值必定引發(fā)外資對(duì)A股的持續(xù)流入，而受人民幣升值利好的航空板塊和造紙板塊也率先走出了慢牛行情，地產(chǎn)板塊也將借助此次的升值通道展開它的估值修復(fù)之路?？纯粗芪迦f(wàn)科遭遇外資6億多的搶籌，可以預(yù)計(jì)保利的流入資金也不會(huì)小。

    春天我們?nèi)鱿碌姆N子，如今收獲的季節(jié)到了，愿上半年的煩惱都可以作為秋天收獲的鋪墊！保利萬(wàn)科秋季收獲進(jìn)行時(shí)……