價格始終是商品價值的體現(xiàn)，房價也不例外。

不過在大部分時間里，由于影響房屋價值的因素太過復(fù)雜，我們只能通過房價看到市場對一套房子的綜合價值判斷，卻很難分清我們到底為買下它付出了些什么。

比如，你顯然知道地鐵房總是會比交通不便的房子更貴，裝修豪華的房子一定更能賣上價，而一旦某個小區(qū)與一所口碑好的學(xué)校聯(lián)系起來，學(xué)區(qū)房的溢價就更為驚人了。但當(dāng)你出手買下一套緊鄰地鐵且豪華裝修的學(xué)區(qū)房時，并不清楚各個增值點究竟分別如何在影響房價的走向。

到城市層面上也是一樣，不同地域、不同級別的城市在對房子真實價值的判斷也會出現(xiàn)明顯的偏好。

新一醬聯(lián)合貝殼研究院，從19個一線與新一線城市中提取了總計15萬套房源的數(shù)據(jù)，針對它們的房源單價、地理位置、樓齡、裝修情況等17個要素進行了多元回歸分析（各城市R-squared均超過60%；圖表中列出的數(shù)據(jù)均在95%的置信區(qū)間中顯著）。通過這套模型，每個城市更傾向于為哪些方面花更多錢買房，變得清晰了起來。

如果將人們購房考慮的各個要素列成一個“馬斯洛需求金字塔”，那么位于最底層的一定是地理區(qū)位。

在“l(fā)ocation, location, location!”這一經(jīng)典原則之下，任何一座城市的房價地圖，都會在整體上呈現(xiàn)出“距離市中心越遠(yuǎn)，房價越低”的圈層效應(yīng)。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析，這種圈層效應(yīng)可以得到進一步量化。

從19座城市的數(shù)據(jù)來看，在樓齡、裝修情況、學(xué)區(qū)等要素相似時，每靠近市中心1公里，上海人愿意為此付出的溢價最高，達到了每平方米1645元。其次是北京，為1305元。新一線城市中，杭州人和南京人愿意為離市中心更近1公里多付出的溢價也超過了1000元/平方米。

但這個數(shù)字相比人們對地鐵房的親睞還算不上什么。

平均而言，上海的房子只要貼上了“地鐵房”的標(biāo)簽，就會比其他條件相似的房子貴6648元/平方米；杭州緊隨其后，地鐵房溢價也達到了5982元/平方米；接下來還有深圳、青島、廣州等城市對地鐵房也同樣敏感，它們的每平方米的地鐵房溢價都在三四千元的水平。

住所區(qū)位構(gòu)筑了居民與城市核心資源的互動方式，無疑是最基礎(chǔ)的一層。在城市中辦公、聚會交友的便捷性之外，居所還承托起了一個人的生活。

新一醬的朋友在買房時頗為看重“人氣”——他需要能夠在趕地鐵的早上很容易地遇到熱氣騰騰的煎餅果子鋪，或是下個樓就有滿足生活所需的商超、便利店與藥店。這些社區(qū)商業(yè)配套提供了便利的生活，也帶來了居住的煙火氣。

從數(shù)據(jù)來看，超市這種社區(qū)商業(yè)配套對房價的增值效果超出了很多人的預(yù)期。如果周邊有超市，佛山的房子平均每平方米大概率可以賣高2158元。此外，東莞、武漢、青島、廣州在“周邊要超市”這一項上的溢價也都超過了1000元/平方米。

更詳細(xì)一點的情況我們來看上海。新一醬統(tǒng)計了包括干洗店、美容美發(fā)店等30類基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施在地理上的密度分布，并將它們與上海的板塊均價放在一起觀察：圓的大小代表了了基礎(chǔ)商業(yè)密度，而板塊的顏色更深，意味著房價更高。

從基礎(chǔ)商業(yè)密度與房價的對比關(guān)系中，你能夠很輕易地觀察到購房者們對豐富商業(yè)配套的偏愛：莘莊是外環(huán)旁社區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟的大住區(qū)，板塊掛牌均價超7萬元/平方米，高于周邊更靠近市區(qū)但商業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱的梅隴、古美等板塊。

不過，居住體驗從不止于住所外部區(qū)位與商業(yè)氛圍，更與住所內(nèi)部因素息息相關(guān)。在購房需求金字塔的更高處，如何住得更舒適、更精致，是多數(shù)購房者進一步的需求。

樓齡、電梯與裝修，是構(gòu)成舒適居住體驗的不可或缺的要素。它們的缺位或不足，例如房間漏水、排水隔音老化、沒有電梯、對老年人不友好等，將變成居住體驗中的硬傷。

天津、北京、南京和廣州是19個城市中老房子成交偏好度最高的城市——從貝殼研究院發(fā)布的《2020新一線城市居住報告》中選取的2020年上半年住宅成交數(shù)據(jù)來看，它們的高樓齡小區(qū)（樓齡在20年以上）成交占比都超過了30%。相比之下，佛山、東莞、合肥這些新晉的新一線城市則表現(xiàn)出完全不同的房產(chǎn)交易格局，在這些城市中，高樓齡小區(qū)的交易占比均不足5%。

而在西安，盡管老城區(qū)（即城墻內(nèi)或者部分城北地區(qū)）有許多房齡偏高的老房子，但它高樓齡小區(qū)的成交占比極低。熟悉西安的朋友告訴新一醬，現(xiàn)在西安的產(chǎn)業(yè)中心和商業(yè)中心都在向曲江和高新區(qū)轉(zhuǎn)移，預(yù)算約束下的購房者不再需要在區(qū)位與舒適的居住品質(zhì)作出權(quán)衡取舍。

杭州樓齡小于20年的房子平均能夠獲得4410元/平方米的溢價，而在此基礎(chǔ)上，如果它還是一套精裝房，則還能額外多賣3382元/平方米。這兩個要素相加——也就一套樓齡較小的精裝房溢價達到了近7800元/平方米，超過了地鐵可以帶來的增值水平，大約抵消了與市中心7公里左右的距離因素。

容積率、綠化率、車位比是舒適生活中的加分項，它們不是購房決策的主要影響因素，人們愿意為其付出的溢價相對較低：在杭州，其他條件相似，小區(qū)的車位比從1:1上升至2:1，購房者愿意每平方米多花近700元。

沿著居住需求金字塔再往上走，是更高階的“優(yōu)而優(yōu)”需求，如空間感、陽光、明亮度、戶型設(shè)計等。

小區(qū)物業(yè)費的高低能夠在一定程度上對這些因素做出區(qū)分。每月2元/平方米以上的物業(yè)費內(nèi)含了較為完善的車輛、綠化、電梯設(shè)備等管理；而當(dāng)物業(yè)費單價上升到4元/平方米，它背后包含的更完善的配套與管理可能涵蓋了游泳池消毒清理、到戶垃圾清掃等項目。通常來說，物業(yè)費更貴的房子，它在精致生活層面上的溢價也會更突出。

不過，并不是所有城市都會對這樣的精致生活感興趣。

下圖中是一些戶型屬性帶來的溢價偏好。只有那些被標(biāo)記出來的城市，才呈現(xiàn)出對某些屬性顯著的偏好——反之，從統(tǒng)計意義上我們是無法測度這些城市的購房者愿意為這些屬性支付多少溢價的。

朝南的房間陽光更充足，能夠曬到房間更深處，是購房時會被關(guān)注的要素。北方城市冬天日照少，表現(xiàn)出對于向南朝向的更強偏好，鄭州、沈陽、青島等北方居民愿意為全南戶型或兩臥朝南等戶型付出更多溢價。

南北通透戶型通風(fēng)效果更好，冬暖夏涼，愿意為其付出溢價的城市最多，共有13個，平均溢價達到了近1400元/平方米。戶型方正的房價空間利用率更大，愿意為其付出溢價的城市數(shù)量次之，也達到了9個。而全明格局在居住體驗貢獻相比較弱，只有成都、天津、長沙和合肥的購房者對這個屬性感興趣，并愿意付出500元/平方米以內(nèi)的溢價。

上圖中展示了貝殼研究院《2020新一線城市居住報告》中提到的19個一線和新一線城市的居住負(fù)擔(dān)指數(shù)。中國城市里的房市連續(xù)二十多年都處于上升通道之中，對于大部分購房者來說，愈發(fā)高企的房價收入比，使得買房這個決定與面向未來的重大投資決定緊密掛鉤。

在其他條件相同的情況下，北京一套學(xué)區(qū)房平均要比其他房子貴1.5萬元/平方米，是新一醬分析的所有房屋屬性中溢價率最高的一項。與北京類似的，還有上海、南京和天津，它們的學(xué)區(qū)房溢價也都達到了每平方米8000元至1萬元的水平，基本都超過了當(dāng)?shù)爻鞘蟹慨a(chǎn)均價的20%。

唯一例外的是廣州，那里的學(xué)區(qū)房每平米溢價僅為1611元，比干濕分離的重要性還要低一些。

來源：新一線城市研究所