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悶頂層是指在樓的頂層建有很小的架空封閉（沒有窗，只有個很小的換氣口）空間，可以起到保溫、隔熱、防滲漏的作用，是不能進(jìn)入或居住的空間，但可以儲備少量物品，或設(shè)置一些公共的消防管道、排水管道等公共設(shè)施。 第一種情形，悶頂層不能進(jìn)入，不符合建筑空間的基本屬性。悶頂層內(nèi)往往會設(shè)置消防管道、排水管道，不通風(fēng)、無采光、不通水電，不具備住宅使用的基本功能，因此不管悶頂層層高或凈高多少，都不能計算建筑面積。 第二種情形，悶頂層是否計算建筑面積應(yīng)根據(jù)實際層高確定。根據(jù)《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范》第8.1.2規(guī)定，房屋建筑面積是指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上的永久性建筑。8.2.1指出，房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算，屬于計算全部建筑面積的范圍。建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知》規(guī)定了房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。故悶頂層層高（高度）2.20米以上的部位應(yīng)計算建筑面積。 第三種情形，建設(shè)規(guī)劃部門在規(guī)劃方案中明確記載悶頂層的建筑面積。 根據(jù)悶頂層是否計算建筑面積存在較大爭議，相應(yīng)地，悶頂層的權(quán)屬也存在爭議，本文根據(jù)上述面積計算情形，進(jìn)行如下分析： 1. 如果悶頂層層高（高度）2.20米以上，建設(shè)規(guī)劃部門在在規(guī)劃時將悶頂層計入建筑面積，且房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的測繪報告（預(yù)測繪報告）載明悶頂層的面積計入公攤面積，但頂層業(yè)主有使用上的排他性，該如何認(rèn)定權(quán)屬？ 此時悶頂層權(quán)屬應(yīng)認(rèn)定為業(yè)主共有，但因其他業(yè)主難以進(jìn)入悶頂層，無法實質(zhì)上對悶頂層使用情況進(jìn)行監(jiān)管，事實上的使用權(quán)依然可能是頂層業(yè)主。 2. 若建設(shè)工程的規(guī)劃設(shè)計方案、房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的測繪報告（預(yù)測繪報告）載明悶頂層的建筑面積，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠出具相應(yīng)的權(quán)屬證書。 該種情形下，頂層業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商簽有合同，該業(yè)主依約購買悶頂層并支付相應(yīng)價款，應(yīng)認(rèn)定為悶頂層歸頂層業(yè)主所有。 3. 如果悶頂層層高（高度）不足2.20米；或雖然超過2.20米但因其他原因既未計入公攤建筑面積，也不具備辦理個人權(quán)屬證書的情形。此時悶頂層的權(quán)屬如何確定？對于該問題，有兩種不同的觀點。 第一種觀點：因悶頂層只能從特定業(yè)主的房屋內(nèi)進(jìn)入，具有使用上和構(gòu)造上的排他性。即使因不計入建筑面積無法辦理權(quán)屬登記，也應(yīng)該認(rèn)定為業(yè)主的專用部分，且開發(fā)商可以依照雙方約定（不輪是口頭還是書面）的將該部分交付給該特定業(yè)主，并為該特定業(yè)主的使用進(jìn)行合理的建筑設(shè)計（如開孔、澆筑步梯等） 第二種觀點：悶頂層不計入建筑面積，不能在房產(chǎn)證上登記為特定業(yè)主所有，故應(yīng)該認(rèn)定為業(yè)主共有。 筆者同意第一種觀點，悶頂層不計入建筑面積，類似在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，按結(jié)構(gòu)底板水平投影計算二分之一面積，未計算面積部分為業(yè)主專有部分。該業(yè)主具有構(gòu)造上的獨立性、使用上的排他性，雖未能辦理權(quán)屬登記，但依然應(yīng)屬于該業(yè)主的專有部分。 悶頂層主要是為了保溫、隔熱、防滲漏，甚至可能是設(shè)置有消防管道、排水管道等公共設(shè)施，雖然法律上可根據(jù)不同的情形區(qū)分為業(yè)主共有還是頂層業(yè)主專用，但實際上悶頂層具有構(gòu)造上的獨立性和使用上的排他性，現(xiàn)實中由頂層業(yè)主管理、使用更能發(fā)揮不動產(chǎn)的最大效能，并對其維護(hù)產(chǎn)生積極的激勵作用。
陳立東 江蘇光亞律師事務(wù)所主任 中共黨員，南京大學(xué)法學(xué)專業(yè)，本科學(xué)歷，現(xiàn)為。從2005年起執(zhí)業(yè)至今，擔(dān)任大型國有企業(yè)，民營企業(yè)的法律顧問20多家，成功辦理訴訟1000多起，辦理多起股權(quán)并購非訴訟事務(wù)、以及重大的疑難案件多起，具有豐富的訴訟和非訴訟法律經(jīng)驗，擅長經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件，房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)法律事務(wù)的處理。業(yè)務(wù)專長：債務(wù)債權(quán)糾紛、合同糾紛、房產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)及房屋動遷糾紛、建設(shè)工程糾紛、人身損害賠償、并購重組非訴業(yè)務(wù)，重大疑難案件的訴訟代理尤其是股權(quán)類糾紛的處理，參與重大商務(wù)談判。
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