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來源：無房，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除 各種因素影響下，2020年成為房企市場(chǎng)布局及拿地策略變化的轉(zhuǎn)折年。以恒大為代表的房企提出嚴(yán)控土儲(chǔ)規(guī)模，以萬科、融創(chuàng)、華潤(rùn)等為代表的房企謹(jǐn)慎求穩(wěn)，而碧桂園、保利、中海、龍湖等房企則較為積極，紛紛提高了拿地預(yù)算。 土地是房地產(chǎn)的生命線，在新一輪土儲(chǔ)大戰(zhàn)打響之際，有必要研究下十強(qiáng)房企的市場(chǎng)布局和拿地策略。 拿地難的是對(duì)市場(chǎng)的判斷，而十強(qiáng)房企之所以能成為十強(qiáng)，都有其過人之處。無論是技術(shù)流，還是意識(shí)流，它們一定是最值得學(xué)習(xí)的對(duì)象。 鑒于此，筆者統(tǒng)計(jì)了十強(qiáng)房企2020年1-4月招拍掛拿地?cái)?shù)據(jù)，并梳理出它們拿地的特色。 整體來看，十強(qiáng)房企前4月共拿了121宗地，拿地金額約1252.55億元，拿地面積約1719.48萬平方米，平均樓面價(jià)約10751.4元/㎡，平均溢價(jià)率約11.6%。  注：十強(qiáng)房企為2019年克而瑞銷售排行榜前十企業(yè)，文中無特別引用說明，均為統(tǒng)計(jì)的招拍掛數(shù)據(jù)。01 城市篇：鄭州真香 鄭州：十家有七家拿地 2020年前4個(gè)月，從拿地宗數(shù)上看，最受十強(qiáng)房企歡迎的三大城市依次為鄭州、青島和西安。 鄭州是十強(qiáng)房企爭(zhēng)相布局的第一大城市。碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利、綠地、世茂和華潤(rùn)等7家房企均有在鄭州拿地，共拿地14宗。其中又以碧桂園和保利相對(duì)活躍，拿地宗數(shù)分別為6宗和3宗。  最近幾年，鄭州迎來多重政策利好。2018年11月，國務(wù)院明確指出將以鄭州為中心引領(lǐng)中原城市群發(fā)展；2020年3月，鄭州國土空間總體規(guī)劃（2020-2035）被劇透，鄭州初步劃定出32個(gè)核心板塊……隨著鄭州的影響力和城市潛力不斷被挖掘，鄭州成為各家房企眼中的香餑餑之一。公開數(shù)據(jù)顯示，2019年國內(nèi)百強(qiáng)房企有近50家已進(jìn)駐鄭州，作為嗅覺更加敏銳的十強(qiáng)房企，重倉鄭州可以說并不意外。 具體來看，受最新政策利好的32個(gè)板塊是房企布局的重點(diǎn)區(qū)域。比如，碧桂園2月17日在鄭州拿的3宗地塊，均為中原區(qū)西崗城中村改造地塊，而保利摘得的地塊中有2宗位于鄭州經(jīng)開老城區(qū)，這兩大區(qū)域均屬于鄭州重點(diǎn)發(fā)展的32個(gè)板塊。 除鄭州外，青島和西安也頗受十強(qiáng)房企青睞，拿地宗數(shù)分別為13宗和9宗。 萬科、恒大、融創(chuàng)和華潤(rùn)均有布局青島，其中萬科拿地最多達(dá)7宗，總拿地面積約34.4萬平米。不過有5宗是萬科、黑卓聯(lián)合體一次性摘得，這也是萬科時(shí)隔多年后再次在青島大舉拿地。 重倉西安的房企則是恒大，4月20日恒大以13.8億元一次性拿下秦漢新城8宗地塊，總拿地面積約147.07萬平米，成交樓面價(jià)僅約939元/㎡，為西安恒大文化旅游城項(xiàng)目的配套住宅、商業(yè)用地。 成都：十強(qiáng)拿地相對(duì)克制 當(dāng)然，上海、天津、蘇州、北京、杭州、重慶等熱點(diǎn)城市，也是十強(qiáng)房企布局的重點(diǎn)城市。但讓人有些意外的是，作為強(qiáng)二線城市、新一線城市之首的成都，前4個(gè)月僅恒大以3.9億元拿下遠(yuǎn)郊彭州的一宗住兼商用地，與蘇州、杭州、重慶等城市存明顯差距。 不過，根據(jù)中指院發(fā)布的《2020年1-4月全國土地成交城市排行榜》來看，成都成交總價(jià)和規(guī)劃建筑面積均處于上升態(tài)勢(shì)，其中成交總價(jià)為355億元，規(guī)劃建筑面積為2057萬平米，分別上漲91%和71%。 也就是說，成都土地市場(chǎng)依舊火熱，但十強(qiáng)房企拿地相對(duì)較少。 據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，2019年大成都住宅類用地共成交199宗，其中46.7%的地塊被平臺(tái)公司收入囊中，僅成都軌道交通集團(tuán)就包攬了23宗，開發(fā)商拿地占比為53.3%。 值得注意的是，2019年成都樓面價(jià)前十的地塊，70%被廣州華發(fā)、禹洲地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)等新進(jìn)房企拿下。從拿地宗數(shù)上看，德商投資和新力地產(chǎn)分別拿地4宗，是拿地最多的兩家房企。 十強(qiáng)房企中，去年在成都拿地最多的是綠地，為3宗，碧桂園、萬科、保利均為1宗。 由此可見，相比其他百強(qiáng)房企，十強(qiáng)房企在成都拿地相對(duì)克制，或是因太多房企想進(jìn)入成都市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，或是因原本在成都尚有土地可供開發(fā)。 02 企業(yè)篇：各具特色 碧桂園：重倉鄭州，深耕中部人口大省 前4月碧桂園全國拿地13宗，面積共計(jì)約173.43萬平方米，位列第四。從城市布局看，碧桂園繼續(xù)在其重倉的廣東和江浙滬拿地，填補(bǔ)大糧倉，但也不乏沈陽這樣的老牌一線城市。  值得注意的是，開年以來碧桂園在鄭州已拿下6宗地塊，拿地面積約92.43萬平方米，占總拿地面積的53%。對(duì)比碧桂園2018年和2019年項(xiàng)目總覽圖會(huì)發(fā)現(xiàn)，過去一年碧桂園河南的新增項(xiàng)目數(shù)33宗，僅次于廣東和江蘇的37宗。 2019年年度業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園表示，2020年的投資方向是堅(jiān)定看好新型城鎮(zhèn)化前景，堅(jiān)持占領(lǐng)三四線、堅(jiān)定下沉五六線、謹(jǐn)慎布局一二線。 至此，碧桂園通過鄭州深耕中部人口大省的戰(zhàn)略再明顯不過。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園首次從鄭州拿地可追溯至5年前，至2017年左右碧桂園即迅速完成近20個(gè)項(xiàng)目的龐大布局。 萬科：堅(jiān)持0溢價(jià)拿地，重倉青島 前4月萬科全國拿地12宗，面積共計(jì)約100.23萬平方米，位列第九。萬科在拿地這塊非常穩(wěn)，除了在南昌摘得的一宗大體量地塊有16.5%的溢價(jià)外，其余地塊均以0溢價(jià)獲得。 但開年以來，萬科拿地并不積極，拿地面積在十強(qiáng)房企中幾乎墊底，很佛系了。 從城市布局看，萬科繼續(xù)在其大本營上海區(qū)域深耕，同時(shí)北方區(qū)域成為其今年布局的重點(diǎn)區(qū)域。 上海區(qū)域集中在上海、南昌兩大城市拿地，拿地面積約46.36萬平方米，占比約46%；北方區(qū)域集中在青島拿地，共拿了7宗地面積約34.4萬平方米，占比約34%。 對(duì)比萬科2018年、2019年年報(bào)來看，過去一年其北方區(qū)域的銷售面積和銷售金額均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，分別下滑了2.63和1.46個(gè)百分比。 筆者之前曾指出萬科南方區(qū)域尚難扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，中西部區(qū)域雖為2019年業(yè)績(jī)黑馬，但在跑道上遇阻。所以，萬科才將希望寄托于北方區(qū)域，加大在青島的布局？ 恒大：拿地最多，西安文旅大盤樓面價(jià)低至939元/㎡ 前4月恒大全國拿地達(dá)23宗，面積共計(jì)約452.77萬平方米，位列第一。 恒大提出的“控規(guī)?！睉?zhàn)略擲地有聲，但其拿地的步伐似乎并未放慢。進(jìn)入4月份以來，恒大陸續(xù)在廣州、昆明、成都、溫州、北京、重慶、西安等一二線城市拿地，拿地金額超過200億元。  筆者的理解是，控規(guī)模不代表不拿地，雖然截至2019年末恒大的土儲(chǔ)至少夠其4年開發(fā)，但恒大每年土儲(chǔ)的高消耗，也需要其不斷拿地進(jìn)行補(bǔ)充。根據(jù)中指院發(fā)布的2020年1-4月中國房企操盤榜數(shù)據(jù)，恒大實(shí)現(xiàn)2123.7億元的全口徑銷售額，同比增幅達(dá)19.6%，是30強(qiáng)房企中增幅最大的企業(yè)。 按2019年恒大操盤面積來看，恒大每年至少要消耗5500萬平土儲(chǔ)，這么看，恒大拿地并不多。 在拿地上，恒大依舊延續(xù)偏愛超級(jí)大盤的風(fēng)格，先后在廣州和西安拿下約94.19萬平米的產(chǎn)業(yè)用地、147.07萬平米的商住地（恒大文化旅游城項(xiàng)目）。其中，西安拿下的8宗地塊樓面地價(jià)低至939元/㎡。 融創(chuàng)：拿地收縮明顯，唯一拿地武漢的十強(qiáng)房企 前4月融創(chuàng)全國拿地9宗，面積共計(jì)約138.91萬平方米，位列第七。  融創(chuàng)城市布局手段多樣，收并購才是其拿地的一大利器。結(jié)合中指院公布的數(shù)據(jù)來看，2020年1-4月融創(chuàng)拿地金額約142億元，較2019年同期的626億元銳減，并從第一位下滑至第十八位。看來2020年強(qiáng)調(diào)拿對(duì)地、拿好地的融創(chuàng)，所言非虛，確實(shí)在拿地節(jié)奏上有所把控。 融創(chuàng)城市布局也比較廣，除杭州、天津分別拿了兩塊地外，南通、青島、蘇州、鄭州、武漢等地各拿一宗。 融創(chuàng)也是十強(qiáng)中唯一一個(gè)在武漢拿地的房企，4月24日以3.25底價(jià)獲得的武漢地塊，樓面價(jià)約19197元/㎡，刷新了武昌區(qū)的最高樓面地價(jià)。該地塊緊鄰融創(chuàng)中心武漢壹號(hào)院項(xiàng)目，起拍價(jià)就到了這樣的門檻，融創(chuàng)拿下也是意料之中。 保利：拿地積極，樓面價(jià)偏高 前4月保利全國拿地12宗，面積共計(jì)約194.93萬平米，位列第二。  保利是十強(qiáng)房企中的拿地積極派之一，保利表示2020年拿地資金將提高約200億元。僅一月份，保利就拿下了6宗地塊，4月各地恢復(fù)土拍后，其又緊鑼密鼓拿下了5宗地塊。土儲(chǔ)厚度不足是保利積極拿地的主要原因，據(jù)測(cè)算，保利截止2019年末的土儲(chǔ)僅夠其兩年半消耗，土儲(chǔ)拓展的壓力不小。 從中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)也能看到，2020年1-4月保利以318億元的拿地金額登上百強(qiáng)房企第1位，相較2019年同期的第19位，位次提升明顯。 從城市城市拓展上來看，保利主要布局直轄市和一二線省會(huì)城市，包括鄭州、濟(jì)南、南昌、福州、上海、天津等地，這也讓其樓面地價(jià)偏高，約13192元/㎡。 綠地：平均樓面價(jià)最低，重倉長(zhǎng)三角 前4月綠地全國拿地16宗，面積共計(jì)約158.72萬平方米，位列第五。值得一提的是，綠地的平均樓面價(jià)是十強(qiáng)房企中最低的，約4095元/㎡。  這得益于綠地所拿溢價(jià)地塊較少，同時(shí)于3月20日在廣西南寧一次性拿的5宗產(chǎn)業(yè)用地，樓面地價(jià)低至609元/㎡。綠地2020年一季度簡(jiǎn)報(bào)顯示，其已先后與廣西、貴陽、南京、蘭州、煙臺(tái)等地政府簽署了一攬子的戰(zhàn)略合作協(xié)議。能看出，通過產(chǎn)業(yè)勾地是綠地拿地的重要方式之一。 從城市布局看，綠地主要布局長(zhǎng)三角區(qū)域，在上海、蘇州、徐州、杭州四個(gè)城市拿地面積達(dá)103.66萬平米，占總拿地面積的65.3%。 中海：平均樓面價(jià)超36000元/㎡，陷入圍標(biāo)風(fēng)波 前4月中海全國拿地僅3宗，面積共計(jì)約50.15萬平方米，位列第十。  拿地方面，中海屬于樂觀積極派，2020年拿地投資預(yù)算為1400億元，同比增長(zhǎng)23%。今年3月上旬還對(duì)外公布了“中原逐地，海納百城”的尋地合作模式。但1-4月中海拿地總額僅為157億元（中指院數(shù)據(jù)），接下來或迎來中海拿地高峰期。 值得注意的是，中海拿地的平均樓面價(jià)高達(dá)36311元/㎡，整體拉高了十強(qiáng)房企的樓面價(jià)。 中海拿的3宗地分別位于上海、北京和長(zhǎng)沙，其中上海地塊樓面價(jià)約63155元/㎡，北京地塊的樓面價(jià)約41056元/㎡。 上海地塊即為前段時(shí)間吵的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“圍標(biāo)事件”涉及的地塊，該地塊是上海虹口區(qū)3年來首推的純宅地，最終中海、萬科和華潤(rùn)通過資格審核進(jìn)入“最終輪”角逐，但萬科和華潤(rùn)沒有競(jìng)價(jià)，中海底價(jià)成交。后三家房企的多名負(fù)責(zé)投資拿地的高管被上海公安局“管制”，地塊狀態(tài)也處于“交易中”。 “圍標(biāo)事件”給中海蒙上了一層陰影，接下來會(huì)如何還未可知。 新城：重倉江南區(qū)域，拿地放緩 前4月新城全國拿地8宗，面積共計(jì)約109.82萬平方米，位列第八。  結(jié)合中指院數(shù)據(jù)來看，2019年前4月新城拿地較為積極，以385億元排在十強(qiáng)房企前三的位置，2020年新城拿地有所放緩，以198億元排在第七位。從城市拓展看，新城主要集中在以蘇州、南通、溫州、南昌等江南區(qū)域拿地，拿地面積約71.9萬平米，占總拿地面積的65.5%。 從拿地時(shí)間來看，4月新城拿地力度大幅加強(qiáng)，較3月控制成本拿地也有所不同，也可能會(huì)在下半年加大投資力度。 世茂：重倉大本營福建，偏愛商住地 前4月世茂全國拿地16宗，面積共計(jì)約179.28萬平方米，位列第三。 雖然2020年世茂的拿地態(tài)度是趨穩(wěn)，但從年初收購福晟到招拍掛拿地?cái)?shù)據(jù)來看，世茂土儲(chǔ)拓展還是較為積極的。從城市布局看，世茂主要重倉大本營福建，拿地8宗面積共計(jì)約31.41萬平米，占總拿地面積的17.5%。其中，在泉州一次性拿下的6宗地塊為花田小鎮(zhèn)項(xiàng)目用地，樓面價(jià)低至1493元/㎡。 值得注意的是，這些地塊中大部分均為商住地，這也是世茂與其他房企拿地風(fēng)格不太一致的地方。 華潤(rùn)：平均溢價(jià)率最高，但節(jié)奏很穩(wěn) 前4月華潤(rùn)全國拿地9宗，面積共計(jì)約156.43萬平方米，位列第六。 2020年華潤(rùn)置地提出不搶高價(jià)地，但其拿地的平均溢價(jià)率為十強(qiáng)房企之首，為18.9%。平均樓面價(jià)在十強(qiáng)房企中也相對(duì)偏高，約13050元/㎡。華潤(rùn)城市拓展較廣，1-4月分別在鄭州、西安、徐州、沈陽、蘇州、青島等城市拿地。 另據(jù)中指院數(shù)據(jù)，華潤(rùn)2020年前4月拿地金額為246億元，與2019年的247億元基本持平，拿地節(jié)奏很穩(wěn)。 03 結(jié)語 從以上數(shù)據(jù)，我們窺探到十強(qiáng)房企拿地的十大秘密： 1、除深耕房企自身大本營所在區(qū)域外，鄭州是目前頗受十強(qiáng)房企青睞的城市之一。 2、雖十強(qiáng)房企側(cè)重點(diǎn)各有不同，但整體上來看，長(zhǎng)三角、珠三角和粵港澳大灣區(qū)是十強(qiáng)房企重倉的幾大區(qū)域。 3、與去年同期比較，融創(chuàng)、新城等為代表的房企，拿地金額明顯收縮。融創(chuàng)此前表示，目前市面上地價(jià)偏高，該拿地堅(jiān)決拿，不該拿地堅(jiān)決不拿。 4、有收縮的房企，就有積極拿地的房企，最有代表性的有兩家——恒大和保利，恒大因土儲(chǔ)消耗大，保利則因土儲(chǔ)厚度不足。 5、在拿地上華潤(rùn)是表現(xiàn)最穩(wěn)定的選手，2020年前4月拿地金額僅比去年同期少1億元，各月拿地宗數(shù)也比較平均。 6、萬科、保利、華潤(rùn)等有國企背景的房企，均有拿人才公寓項(xiàng)目用地，這類土地性質(zhì)特殊，且很少有溢價(jià)，但也不排除特殊情況。 7、十強(qiáng)中通過產(chǎn)業(yè)勾地方式拿地的房企有恒大和綠地，其中通過產(chǎn)業(yè)合作拿下的地塊樓面價(jià)低至639元/㎡，可以說是非常低了。 8、恒大、融創(chuàng)、世茂則發(fā)揮它們的長(zhǎng)項(xiàng)，通過文旅項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)等形式摘得低價(jià)大盤。 9、十強(qiáng)房企拿地側(cè)重點(diǎn)也有所不同，比如碧桂園、恒大、新城和華潤(rùn)以宅地為主，世茂則以商住地為主，萬科、保利等會(huì)比較平均。 10、堅(jiān)決不拿地王，是十強(qiáng)房企的共識(shí)。所有地塊中，除融創(chuàng)拿了一宗武漢武昌區(qū)地塊外，幾乎沒有地王，且融創(chuàng)所拿地塊已經(jīng)是底價(jià)獲得。 總而言之，就是不碰高價(jià)地，還要最大化發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)降低拿地成本，是十強(qiáng)房企最核心的拿地竅門。 投資是一門專業(yè)活，不僅在外部拓展拿地方面有多種方式，在內(nèi)部投資測(cè)算方面，也是有大量知識(shí)點(diǎn)需要掌握。只有搞明白了投資測(cè)算，才能真正理解房地產(chǎn)經(jīng)營的大邏輯。因此，我們特邀知名上市房企的財(cái)務(wù)高管——王老師，講授系列課《房地產(chǎn)投資測(cè)算EXCEL實(shí)操教學(xué)》。視頻課程全長(zhǎng)超過120分鐘，詳細(xì)講解了投資測(cè)算EXCEL表的方法。 |
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