文/王鐘的

2020年《政府工作報告》明確計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，中央預算內投資安排543億元。日前，國務院辦公廳印發(fā)《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（以下簡稱“《意見》”），提出重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。據官方此前測算，這一部分重點改造對象約有30億平方米的規(guī)模，這意味著相當數量的城市居民將因此受惠。

如果你正準備在一座城市買房置業(yè)，是選擇城市外圍的新房，還是老城區(qū)的“老破小”，這可能是一個難以抉擇的問題。盡管城中心的老房子擁有教育、交通、購物等相關便利條件，但樓齡較長，年久失修，基礎設施滯后，不符合現代人的居住習慣。老舊小區(qū)出現居住人員老齡化、年輕居民流失的情況，在一定程度上制造了城市“空心化”的問題，對小區(qū)周邊的商業(yè)布局也會產生負面影響。

然而，從建筑的生命周期來說，那些樓齡達20年的老舊小區(qū)，應當還有很長時間的使用壽命。在發(fā)達國家，不難發(fā)現城市中心的房屋動輒上百年甚至幾百年的樓齡。經過精心的保養(yǎng)，這些老房子依舊能夠滿足現代人的居住需求。對照國內的一些老舊小區(qū)，盡管其建筑應處于“壯年”，但無論從外觀和內在生態(tài)來看都顯得老態(tài)龍鐘。

老舊小區(qū)在房地產市場上處于尷尬位置，它們因良好地段而價格穩(wěn)定，卻無法實現與之相匹配的居住體驗?！耙坏肚小钡貙⒗吓f小區(qū)推倒重建，不僅浪費資源，還意味著巨大的成本，對居民也是不必要的折騰。因此，全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是最合適的選擇。

除卻部分建筑先天建筑質量的問題，缺乏維護是不少小區(qū)“早衰”的原因。很多老舊小區(qū)物業(yè)收費多年未調整，物業(yè)公司缺乏改善服務的動力，甚至根本就沒有正規(guī)的物業(yè)管理；一些涉及到安裝電梯的老舊小區(qū)，也面臨居民協商、資金來源的問題。種種內在和外在的原因，限制了老舊小區(qū)的維護改造，很多問題只能累年累月地堆積，讓居民的不滿感逐步積累。

《意見》明確，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。中央預算的投資，為推進老舊小區(qū)改造注入了強勁活力。諸多老舊小區(qū)的市政配套基礎設施亟待改造提升，屋面、外墻、樓梯等公共部位也年久失修。政府出資改造公共基礎設施，本就是其治理責任的體現。盡管財政資金總體有限，但用在最基礎、最關鍵的部位，能明顯改善老房子的使用功能，激活老舊小區(qū)“一潭死水”。

當然，按照“誰受益、誰出資”的原則，居民出資也是實現老舊小區(qū)改造的重要方式。除了由居民直接出資，還可以通過使用住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式。老舊小區(qū)擁有不少隱形的“資產”，比如停車費、廣告位收費、屬于公共部位的小區(qū)商鋪出租收入，還可以喚醒住宅專項維修資金等“沉睡”的資金。利用老舊小區(qū)的地段優(yōu)勢，也可以盤活市場的力量，讓社會為小區(qū)改造出把力。

推動改造離不開居民的通力支持，不妨借推動老舊小區(qū)改造的契機，建立以業(yè)委會為主要形式的業(yè)主自治制度，讓今后居民共同作出重要決策時有程序可依。一些時候，老舊小區(qū)改造之所以難以推進，就是因為居民間的利益協調出現問題。要充分通過宣傳教育等方式，科學合理地分擔責任和分配利益，減少居民的“內耗”，從而擴大全體居民的整體利益。

推進老舊小區(qū)改造，能夠激發(fā)老城區(qū)的活力，讓城市實現自我“新陳代謝”，而不是一味地向外部索取資源。報道顯示，一些老樓增加電梯以后，價格上漲有望超過10%。這不僅是房價的提升，更是小區(qū)吸引新住戶的直觀體現。隨著新住戶遷入，居民對小區(qū)未來發(fā)展寄予更多希望，有著進一步改善小區(qū)環(huán)境的愿望，小區(qū)的維護改造就能走向良性循環(huán)。

推進老舊小區(qū)改造，也是為了留住城市的文化記憶。小區(qū)不僅是住宅建筑的集合，也是居民構建的社會生態(tài)載體。居民到哪里買菜、買早點，到哪里理發(fā)，甚至習慣使用哪個出入口，有著持之以恒的習慣。在改造過程中，要注意居民的日常生活習慣，保留方便民生的配套設施。留住老舊小區(qū)的文化，能夠增強居民的凝聚力，也讓城市在自我更新中保留其固有的肌理。

相信通過日常維護和定期改造，老舊小區(qū)一定能夠容光煥發(fā)、生機盎然。通過建立科學的治理機制，中國的小區(qū)也能具有更長久的生命力，甚至在未來培育一批新潮、時尚的“老建筑”，讓它們在幾十年、上百年的時間里不斷吸引新住戶，而不是一堆毫無生氣、慢慢腐朽的鋼筋混凝土森林。

作者系媒體評論員

（校對：張國剛）