銀楓家園小區(qū)物業(yè)服務合同

甲方：北京市朝陽區(qū)彩虹路六號銀楓家園小區(qū)業(yè)主委員會

乙方：北京物業(yè)管理有限公司

二○一九年十二月

 銀楓家園小區(qū)物業(yè)服務合同

委托方（甲方）：北京市朝陽區(qū)彩虹路六號銀楓家園小區(qū)業(yè)主大會

委托方代理人：北京市朝陽區(qū)彩虹路六號銀楓家園小區(qū)業(yè)主委員會

聯(lián)系電話：xxx

通訊地址：北京市朝陽區(qū)彩虹路6號

郵政編碼：100015

物業(yè)服務企業(yè)（乙方）：北京xx物業(yè)管理有限公司

營業(yè)執(zhí)照注冊號：110105000308108

企業(yè)資質證書號：（建）107031

組織機構代碼：70018699-3

法定代表人：xxx

聯(lián)系電話：xxx

委托代理人：xxx

聯(lián)系電話：xxx

通訊地址：北京市海淀區(qū)科學院南路

郵政編碼： 100190

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎上，就物業(yè)服務有關事宜,協(xié)商訂立本合同。合同內容中有關數(shù)量的單位均為中華人民共和國標準單位。

第一章   物業(yè)項目基本情況

第一條 本物業(yè)項目（以下簡稱“本物業(yè)”）基本情況如下：

名稱：銀楓家園。

類型：住宅。

坐落位置：北京市朝陽區(qū)彩虹路6號。

建筑面積：121492.83平方米。

第二條 物業(yè)管理區(qū)域四至：

東至：望京公園東側林帶；

南至：北京市電機總廠；

西至：彩虹路；

北至：望京銀湖別墅(原草場地南路)。

第三條 物業(yè)服務用房主要用于物業(yè)服務企業(yè)客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、服務人員宿舍、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房。宿舍用房依照原物業(yè)企業(yè)用房由甲方組織安排，宿舍內嚴禁使用明火。

甲方提供符合辦公要求的物業(yè)服務用房（物業(yè)服務用房也可沿用原物業(yè)辦公用房），建筑面積約為200平方米，位置為3號樓地庫。業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為 9 平方米，位于4號樓2層夾層。

第二章   物業(yè)服務事項、標準及有關約定

第四條 乙方指定物業(yè)服務項目負責人為：xxx，聯(lián)系電話：xxx。合同期內，乙方不得更換項目負責人。

1.制訂物業(yè)服務工作計劃并組織實施；保管相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的授權制訂物業(yè)服務的有關制度；

2.負責本物業(yè)管理區(qū)域內共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理；

3.負責本物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理；

4.負責共有綠地、景觀的養(yǎng)護和管理；

5.負責清潔衛(wèi)生服務，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等；

6.負責協(xié)助維護公共秩序和協(xié)助做好安全防范工作，保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備財產安全。發(fā)生安全事故，及時向有關部門報告，采取相應措施，協(xié)助做好救助工作；

7.負責維持物業(yè)區(qū)域內機動車、非機動車行駛秩序，對車輛停放進行管理；

8.負責共用部位消防設施的維護以及消防管理制度的建立并對小區(qū)內的消防情況實時監(jiān)控；

9.負責編制物業(yè)共用部位、共用設施設備年度維修養(yǎng)護方案；

10.按照法律、法規(guī)和有關約定對物業(yè)裝飾裝修進行管理；

11.對物業(yè)區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，應當及時告知、建議、勸阻，并向有關部門報告；

12.制定預防火災、水災等應急突發(fā)事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或應急維修的具體內容；

13.設立服務監(jiān)督電話，并在物業(yè)區(qū)域內公示；

14.其他服務事項：為業(yè)主提供特約服務、節(jié)日裝飾、社區(qū)文化活動、滿意度調查、代訂機票、鮮花服務；

15.經業(yè)主同意，對郵政局、快遞公司的信件、期刊、郵件等符合國家法律規(guī)定的物品進行安全收發(fā)；

16.接受甲方業(yè)主或物業(yè)使用人對其專有面積的房屋設施、設備進行有償維修與維護；

17.針對本合同服務區(qū)域內業(yè)主、物業(yè)使用人或他方任何違反有關法律、法規(guī)、規(guī)章以及原建筑設計所不具有的私搭亂建、破壞原設計面貌的情況，乙方有監(jiān)督、約束、制止的義務。對于情節(jié)嚴重、不聽勸阻的有關人員或單位乙方應協(xié)助甲方依法提起訴訟，恢復建筑設計原狀；

18.甲乙雙方認可的事項：

（1）乙方協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商處理房屋質量問題；

（2）乙方協(xié)助業(yè)委會與開發(fā)商、有關政府部門完成小區(qū)有關規(guī)劃、周邊道路等確權與使用問題；

（3）乙方受理并解決日常物業(yè)服務過程中的投訴；

（4）甲乙雙方確定的其他事宜。

第六條 乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)服務單位委托代收使用費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買或使用。

第七條 物業(yè)裝飾裝修前，乙方與業(yè)主簽訂書面裝飾裝修管理協(xié)議，乙方應當告知相關的禁止行為和注意事項，并將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內公示。

業(yè)主裝飾裝修施工，嚴格遵守《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），收取裝修保證金 50 元/平方米(按房屋建筑面積計算，最多不得超過壹萬元整)，施工人員出入證工本費 10 元/人。裝飾裝修的業(yè)主自行處理裝飾裝修施工垃圾，必須裝袋，確保日產日清。

如收取裝修保證金的，未造成共用部位、共用設施設備或承重結構損壞，乙方應當在完工后7日內將裝修保證金全額退還業(yè)主。

第八條 業(yè)主轉讓或出租其物業(yè)時，應當將本合同、管理規(guī)約以及有關費用繳納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或租賃合同簽訂之日起15日內，將買賣或者出租情況告知乙方。業(yè)主轉讓物業(yè)前，應當與乙方結清相關費用。

第九條 物業(yè)承接查驗：

1.甲乙雙方和原物業(yè)服務企業(yè)應當在新的物業(yè)服務合同生效之前，就交接時間、交接內容、交接查驗、交接前后的責任等事項進行約定。

2.物業(yè)交接時，承接查驗前責任由原物業(yè)服務企業(yè)承擔，承接查驗后責任由乙方承擔。

3.原物業(yè)服務企業(yè)應當在約定時間內將物業(yè)區(qū)域內的檔案資料、物業(yè)服務用房及屬于本物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備移交甲方，也可以由甲方、乙方和原物業(yè)服務企業(yè)三方共同進行逐項查驗接收，并由三方簽字確認。

4.甲乙雙方和原物業(yè)服務企業(yè)對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

5.甲乙雙方約定，在進行物業(yè)承接查驗時，新舊物業(yè)交接采用第三方評估監(jiān)理機構進行物業(yè)承接查驗。由乙方聘請具有資質的第三方評估監(jiān)理機構并承擔有關委托費用，交接報告出具后兩周內，乙方向甲方提交第三方承接查驗報告復印件，同時將共用部位、共用設施設備存在的問題，詳細向甲方書面說明。

第三章  物業(yè)服務標準

第十條 乙方按照北京市《住宅物業(yè)服務標準》中的 五 級物業(yè)服務標準提供物業(yè)服務，具體標準詳見附件一。

第四章  物業(yè)服務期限

第十一條 物業(yè)服務期限為壹年，自2020年01月01日至2020年12月31日。

第五章  物業(yè)服務相關費用

第十二條 本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務收費方式為： 酬金制 。

1.物業(yè)服務資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預先繳納，預收的物業(yè)服務資金由物業(yè)服務支出、業(yè)委會經費和乙方的酬金構成。物業(yè)服務費標準為2.68元/平方米/月（含業(yè)主委員會經費0.04元/平方米/月）。

2.物業(yè)服務支出包括以下部分：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、能源費用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生、垃圾清運、化糞池清掏等費用；

（4）物業(yè)管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用；

（5）物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）重大節(jié)日裝飾費用；

（10）社區(qū)文化活動費用；

3.乙方按每年人民幣￥312576.75元的標準從預收的物業(yè)服務資金中提取酬金；酬金計提比率按照每季應收物業(yè)服務資金的8%比例提取。酬金提取時間為季度后10個工作日內。酬金計提須經業(yè)委會考核批準，考核流程另行制定。

4.物業(yè)服務支出應當全部用于本合同約定的支出，年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續(xù)使用；年度結算后不足部分，經業(yè)主大會批準，由全體業(yè)主承擔，另行繳納。本期物業(yè)管理服務合同下，物業(yè)公司將采用年度預決算制度，乙方應根據(jù)年度物業(yè)服務支出總額，“按月按項目”合理編制預算，經甲方業(yè)主大會表決通過后嚴格執(zhí)行。本合同簽訂后30日內乙方需提交本年度（2020年1月1日至2020年12月31日）預算。

5.乙方在本合同簽訂后，在業(yè)委會指定銀行設立銀楓家園財務共管賬戶，代收代管物業(yè)相關費用。賬戶資金歸甲方所有，服務支出采用預決算制度下的預算內審批制，物業(yè)服務資金支出均需事先經甲乙雙方合法授權人簽字、共同蓋章（有關審批流程另行制定）。

6.乙方應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支決算情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算及說明。

7.乙方應當每季度向業(yè)主公布物業(yè)服務項目收支情況并接受業(yè)主大會的監(jiān)督，向業(yè)主委員會提供本小區(qū)物業(yè)費等共有經費的財務收支月報，并在業(yè)委會要求下，提供有關憑據(jù)。業(yè)主共同決定或業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計的，乙方應當予以配合。

8.物業(yè)費繳費方式為甲方委托乙方按月收取物業(yè)費，業(yè)主或物業(yè)使用人應在各月末之前繳納下月物業(yè)費，也可根據(jù)業(yè)主的實際情況按照季度、半年或年度繳納，如業(yè)主因特殊情況延遲繳納物業(yè)費，期限最遲不超過三個月。如合同期內的應收物業(yè)費面積發(fā)生變化，則以變動后實際收費面積計算。

9.商業(yè)物業(yè)服務費根據(jù)銀楓家園小區(qū)規(guī)劃紅線內會所、酒店等單位實際情況，甲乙雙方依據(jù)國家及北京市相關規(guī)定核算物業(yè)費標準，另行商定，經由甲方業(yè)主大會表決通過后簽訂補充協(xié)議，作為本合同附件一并執(zhí)行。

10.乙方應嚴格執(zhí)行物業(yè)服務年度預算，嚴格按照合同約定的服務內容和標準提供服務。年度結算后，如因乙方提高效率、降低管理成本產生的物業(yè)服務開支結余，甲方經業(yè)主大會批準，可以提取結余金額的10%作為對乙方成本節(jié)約的獎勵資金，剩余部分留存在共管賬戶，需要時經業(yè)主大會表決通過后使用。

11.自本合同期第二年起，如因北京市物價指數(shù)、政府指導工資水平變動幅度超過3%的，可根據(jù)北京市政府公布的上年度指導工資或CPI變動幅度，二者取低值作為下一年度物業(yè)費調整的參考標準，由甲乙雙方協(xié)商后確定相關成本項的調整比例（該建議調整比例最高不得超過5%），經甲方業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。

12.如因水、電費價格上調，乙方應及時書面告知甲方并提供詳細測算文件，就因價格調整導致的額外支出金額與甲方溝通并確定解決方案，經甲方業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。除前述約定外，其他任何情況下甲乙雙方不得于本合同期內提出調整物業(yè)費。

13.雙方簽訂合同后，乙方需根據(jù)《北京市地方稅務局關于酬金制物業(yè)管理服務有關營業(yè)稅政策問題的公告》（北京市地方稅務局公告2011年第8號），開始辦理本合同有關的免征營業(yè)稅的有關手續(xù)，甲方需配合完成此項內容。如業(yè)主需要開具物業(yè)服務費發(fā)票，應承擔相應法定稅費。

第十三條 乙方應當按價格主管部門的規(guī)定，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。

業(yè)主在符合相關法律規(guī)定的前提下，利用住宅物業(yè)從事經營活動的，乙方可按商業(yè)物業(yè)標準收取相應的能源費、物業(yè)服務費。

第十四條 地下停車管理費按照 70 元/月/個的標準收取，由乙方代為收取并全額存入共管賬戶。收取的停車管理費用于支付小區(qū)地下車庫環(huán)境衛(wèi)生維護、公共秩序維護、相關人員工資、工具器具、耗材、能源費、公共責任險等。乙方按照每季度實收金額的8%作為服務提成，與同期核準物業(yè)管理酬金一并計提，地下車庫管理服務項目與標準另行約定。

第六章  特約服務、共用部位及共用設施設備收益與分配

第十五條 乙方對業(yè)主專有部分提供維修養(yǎng)護或其他特約服務的，按乙方在物業(yè)區(qū)域內公示的收費標準或按雙方的約定收取費用，收取費用存入共管賬戶，乙方按照特約服務費季度實收金額的80％計提勞務分成，剩余部分在共管賬戶留存，歸甲方所有。特約服務收費標準經業(yè)主大會表決通過后實施。

第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內用于廣告、商業(yè)促銷等活動，應征得業(yè)主委員會同意并簽署書面協(xié)議后方可實施，相關收費作為小區(qū)公共收益存入業(yè)委會賬戶。

第十七條 小區(qū)共用部分收益歸全體業(yè)主所有，由業(yè)主委員會設立獨立賬戶專門賬目管理，合同談判與簽署由業(yè)主委員會負責。費用收取、管理與使用由業(yè)主委員會按照《小區(qū)議事規(guī)則》規(guī)定執(zhí)行。乙方應積極拓展和維護廣告租賃業(yè)務，并根據(jù)甲方業(yè)主大會表決結果收取年實收金額5％--15％的服務提成。每年年初第一個月，業(yè)委會按照上年度共用部位收益實收總額計提上一年度廣告費乙方分成。具體如下：

1.小區(qū)共用部分收益實收金額低于30萬元時，乙方服務提成為實收金額的5%；

2.小區(qū)共用部分收益實收金額超過30萬元但不足50萬元時，超出部分乙方服務提成比例為10%；

3.小區(qū)共用部分收益實收金額超過50萬元時，超出部分乙方服務提成比例為15%；

4.以上小區(qū)共用部分收益實收金額如有預收部分均需按權責發(fā)生制折算為每年金額計算。

第七章  權利與義務

第十八條 甲方的權利義務：

1.有權審定乙方制定的物業(yè)管理服務方案、工作計劃，并監(jiān)督實施。有權根據(jù)本合同要求提出對乙方物業(yè)管理服務工作計劃和預算改進要求。

2.有權檢查監(jiān)督乙方管理服務工作的實施情況，對本物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)服務事項有知情權。

3.有權依法決定共用部位、共用設施設備專項維修資金的使用管理。按照相關規(guī)定交存、使用和續(xù)交專項維修資金。專項維修改造項目，須由物業(yè)公司、業(yè)主委員會、業(yè)主代表共同組織項目招標。

4.有權審查、批準、監(jiān)督預算和決算的執(zhí)行情況，并根據(jù)需要進行賬目檢查。

5.有權監(jiān)督本物業(yè)區(qū)域內共用部位、共用設施的收益使用情況。

6.有權組織物業(yè)服務質量的考核、評議。

7.在乙方辦理入住前，提供符合辦公要求的物業(yè)用房。

8.在物業(yè)服務期限結束前十日內，甲方有權監(jiān)督乙方就本合同第二章第五條第1款所約定之資料，以及物業(yè)服務用房、辦公設備和屬于本物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)共用設備設施、公共區(qū)域完成核查驗收并具備交接條件。

9.負責協(xié)調、處理、解決本合同生效前發(fā)生的遺留問題。

10.配合乙方物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)服務協(xié)調、監(jiān)督工作。

11.對違反物業(yè)服務合同約定、逾期不交納物業(yè)服務費的業(yè)主或物業(yè)使用人，協(xié)助乙方督促其交納。

12.雙方定于每月召開一次例會，主要溝通上月工作，例會可根據(jù)日常工作需要增加或減少。

13.為提高本合同的運行效率和有效監(jiān)督，業(yè)主委員會設立“服務質量監(jiān)督”和“預算審核與成本控制”等專項小組，在業(yè)主委員會的授權下開展相應工作。

14.有關法律規(guī)定的其他權利義務。

第十九條 乙方的權利與義務：

1.根據(jù)有關法律、法規(guī)規(guī)定及本合同約定，按照物業(yè)服務標準和內容提供物業(yè)服務，收取物業(yè)服務費、特約服務費。

2.遵守相關的物業(yè)管理規(guī)章制度，執(zhí)行甲方業(yè)主大會相關決定，配合業(yè)委會工作。

3.可將本物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務一并委托給其他單位或個人，客戶服務、共用部位及共用設施設備運行維修養(yǎng)護不得委托相關企業(yè)。乙方應當將委托事項及受托企業(yè)的信息在物業(yè)管理區(qū)域內公示。乙方與受托企業(yè)簽訂的合同中約定的服務標準，不得低于本合同約定。乙方應當對受托企業(yè)的服務行為進行監(jiān)督，并對受托企業(yè)的服務行為承擔責任。

4.乙方選聘專業(yè)性服務企業(yè)承擔物業(yè)區(qū)域內的專項服務的，確保不出現(xiàn)因專項服務外包而變更降低服務標準的情況。如外包公司服務質量無法滿足甲方需求且經整改后仍無法達到甲方要求時，甲方有權要求乙方更換外包公司，如無法更換視為重大違約行為。

5.乙方派駐甲方的工作人員（含外包項目相關人員）應當定編、定崗，具有國家規(guī)定的相應資質資格證書。人員配置情況《物業(yè)人員信息表》應于乙方進場后一月內進行報備。應當報備的內容包括：乙方派駐甲方工作人員（含外包項目人員）的名錄、身份證復印件及相關資格證書復印件等資料，報備文件應加蓋乙方公章。遇有變動時，隨時報備。

6.乙方在合同期內不得擅自更換項目負責人；

7.妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時記載有關變更信息，并為業(yè)主的個人資料信息保密，不得將業(yè)主信息用于物業(yè)管理活動之外的其他用途。

8.及時向全體業(yè)主和物業(yè)使用人通報本物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)服務的重大事項，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督；

9.每月向甲方報告物業(yè)管理服務的實施情況、預算資金的使用情況；如乙方接受甲方委托的其他事項，還應報告委托事務的全面處理情況、委托事務取得的財產及收益情況。

10.每年度向甲方提交、并向全體業(yè)主公示年度服務預決算情況，明確公示其使用的用途和明細表。當甲方或業(yè)主對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，應及時答復。

11.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反本合同和《管理規(guī)約》的行為，采取告知、勸說、建議和有關主管部門報告等方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人改正。

12.不得擅自占用本物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位、共用設備設施或擅自改變其使用用途。不得擅自占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應當按規(guī)定辦理相關手續(xù)，制定施工方案，開工前要在物業(yè)管理區(qū)域內公示，施工過程中盡可能減少對業(yè)主的影響，并及時恢復原狀。

13.本物業(yè)區(qū)域內需另行配備相關設施設備的，應當與甲方協(xié)商解決。

14.自本合同終止或提前解除之日起 15 日內，應向甲方或甲方指定的第三方移交物業(yè)管理權，撤出本物業(yè)，協(xié)助甲方作好物業(yè)服務的交接和善后工作，配合甲方移交管理用房和物業(yè)管理的全部檔案資料、小區(qū)公共財務、專項維修資金及賬目。

15.乙方實施電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應當具備相應資質或委托具備相應資質的單位實施，應當明確各自的安全管理責任，簽訂安全保障責任書。

16.業(yè)主在乙方進行的投訴、報修事項，乙方應出具投訴、報修回執(zhí)；投訴、報修事項解決后，應請報修、投訴業(yè)主簽字確認。本小區(qū)建立社區(qū)網(wǎng)站等電子平臺后，在線投訴、報修的記錄及回執(zhí)，內容具有同樣效力。

17.乙方應按照公平原則對待甲方全體業(yè)主，不得通過向個別業(yè)主減免物業(yè)費等不當方式謀取利益，否則為重大違約。

18.有關法律規(guī)定和當事人約定的其他權利義務。

第八章  暫時墊付資金

第二十條 乙方承諾如遇以下情況，墊付資金總額在 捌拾萬元 以內，可以適當給與甲方暫時墊付資金。

1.合同初期或合同期內因特殊情況造成物業(yè)費收費不足以支付日常開支的。

2.合同期內，小區(qū)共用部位、共用設施設備需要緊急維修等需使用住宅專項維修資金，政府審批手續(xù)時間過長，影響維修的。

3.合同期內，由于突發(fā)事件造成緊急用資的。

第二十一條 墊付資金視為甲方向乙方無息借款，甲方應在收回相應物業(yè)費或者審批資金到賬后，第一時間向乙方償還。

第二十二條 甲方對乙方的墊資應在最長一年內由甲方從共管賬戶無息返還乙方。如墊資超一年，甲方應對逾期時間支付利息，利息按照銀行存款活期利率計算。

第九章  物業(yè)服務質量滿意度

第二十三條 在本合同期內，每年度甲乙雙方將組織一次不少于50%業(yè)主參與的服務質量書面評議活動，滿意度調查問卷由甲乙雙方共同制定。

第二十四條 滿意度調查問卷在本合同簽訂生效后60日內由乙方根據(jù)參加選聘時的承諾提出基本方案，并由業(yè)主委員會與乙方確定最終方案。方案一經確定，本小區(qū)物業(yè)服務質量滿意度調查的唯一有效形式，作為本合同的附件，在本合同終止前有效。

第二十五條 滿意度調查問卷的變更，需由變更申請方以書面形式向對方提出建議，獲得對方同意后，變更內容方為有效。

第二十六條 服務質量評議狀況不滿意問卷，超過有效參與問卷活動業(yè)主人數(shù)的30%，乙方將被判定本年度服務質量不達標。

第二十七條 甲方有權對此服務質量不達標情形要求乙方提交書面整改報告并限期整改，整改后由業(yè)委會、業(yè)主代表認定為合格即為達標通過。

第二十八條 如整改未通過、乙方對整改要求在一周內未響應或逾期不做整改的，視為重大違約行為。

第十章  合同終止

第二十九條 任何一方決定在本合同期限屆滿后不再續(xù)約的，均應當在期滿3個月前書面通知對方。合同期限內任何一方違約致使本服務合同無法繼續(xù)履行的，應提前30日通知對方解約。

第三十條 本合同期限屆滿前，甲方決定繼續(xù)聘用乙方的，應當在期滿前3個月書面通知乙方；乙方自接到續(xù)約通知1個月內回復甲方。雙方一致同意續(xù)簽，應當在服務期限屆滿前30 日內簽訂新的物業(yè)服務合同。

第三十一條 服務期限屆滿前3個月，甲方未將續(xù)聘或解聘意見通知乙方的，視為甲方同意續(xù)聘，服務期限自動延續(xù)1 年，自動延續(xù)期內雙方均可依照本合同規(guī)定通知對方解約或不再續(xù)簽。

第三十二條 本合同終止后尚未有新的物業(yè)服務企業(yè)承接的，乙方應當繼續(xù)按本合同的約定提供服務 6 個月，在此期間的物業(yè)服務費按本合同約定的標準繳納。

第三十三條 本合同終止后，甲乙雙方應當共同做好交接事宜，包括物業(yè)服務費的清算、對外簽訂的各種協(xié)議的執(zhí)行、物業(yè)共用部分查驗交接以及移交相關檔案資料等。

第三十四條 本合同終止后，甲乙雙方應當共同做好債權債務處理事宜，包括物業(yè)服務費用的清算、對外簽訂的各種協(xié)議的執(zhí)行等；甲乙雙方應當相互配合，做好物業(yè)服務的交接和善后工作。

第三十五條 本合同期內如遇不可抗力因素致使本合同部分或全部不能繼續(xù)履行，雙方均有權解除本合同，雙方不得提出損害賠償。

第十一章  違約責任

第三十六條 甲乙雙方對物業(yè)服務質量發(fā)生爭議的，雙方可共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構就乙方的物業(yè)服務質量是否符合合同約定的服務標準進行評估；乙方管理服務達不到本合同約定的服務內容和標準的，應當承擔采取補救措施或賠償損失等違約責任。

除不可預見的情況外，乙方擅自停水、停電的，甲方有權要求乙方限期解決，乙方應當承擔相應的民事責任。

第三十七條 乙方違反本合同約定，擅自提高物業(yè)服務費標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權拒絕繳納。

第三十八條 業(yè)主違反本合同約定，經乙方書面催繳，未能按時足額繳納物業(yè)服務費，逾期一個季度的，應當每日按 0.1‰ 的標準，乙方向相關業(yè)主收取滯納金。所收取的滯納金存入共管賬戶。

第三十九條 業(yè)主違反本合同的約定，實施妨害物業(yè)服務行為的，應當承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨礙等相應的民事責任。

第四十條 除本合同另有約定外，甲、乙雙方可以結合具體情況對違約責任進行補充，任何一方的違約行為給他方造成損失的，均應當承擔相應的賠償責任。

第四十一條 因不可抗力致使合同部分或全部無法履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任。

第四十二條 為維護公共利益，在不可預見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險措施造成損失的，應當按有關規(guī)定處理。

第四十三條 乙方有確鑿證據(jù)證明屬于以下情況的，可免于承擔違約責任：

1.由于業(yè)主或物業(yè)使用人自身的責任導致乙方的服務無法達到合同約定的。

2.因維修養(yǎng)護本物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)主或物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的。

3.非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的。

第四十四條 乙方在本合同終止后拒不撤出本物業(yè)區(qū)域的，應當按照延遲撤出期間物業(yè)服務總費用3‰的標準向業(yè)主支付違約金。前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應當承擔相應的賠償責任。

第四十五條 除本合同第十章、第十二章規(guī)定的合同終止情形外，甲乙雙方均不得提前解除本合同，否則解約方應當承擔相應的違約責任；造成損失的，解約方應當承擔相應的賠償責任。

第十二章  違約保證金

第四十六條 正式簽訂物業(yè)服務合同后30日內，乙方向甲方交納貳拾萬元 履約保證金，存入銀楓家園業(yè)委會賬戶。合同終止后30日內將全部或余額無息退還甲方。

第四十七條 本合同期內如乙方自行提前撤場或在合同期內將全部物業(yè)服務轉包第三方，扣除貳拾萬元 履約保證金，本合同自動解除。

第四十八條 合同期內，因物業(yè)管理責任引發(fā)的共用部位發(fā)生重大人身傷害、火災、水患、公共財產損失等事件，除乙方依照有關法律規(guī)定進行損害賠償后，視情節(jié)嚴重程度，甲方有權扣除部分或全部履約保證金，并提前終止本合同；

第四十九條 乙方在合同期內，未經甲方同意，私自更換項目負責人的，甲方將扣除 壹拾萬元 保證金，且有權單方解除本合同。但項目負責人本人從乙方正常離職情況除外。

第五十條  在本合同期內如乙方發(fā)生本合同所約定重大違約行為的，視違約情形所帶來的相關損失或影響程度，扣除同期 15% 的管理酬金。如管理酬金已支付的，從下一季度管理酬金中扣除。

第十三章  爭議解決

第五十一條 合同履行過程中發(fā)生爭議的，雙方可以通過友好協(xié)商或者向物業(yè)所在地物業(yè)糾紛人民調解委員會申請調解的方式解決；不愿協(xié)商、調解或者協(xié)商、調解不成的，可以向物業(yè)所在地的人民法院提起訴訟。

第十四章  附則

第五十二條 對需進入物業(yè)區(qū)域內的執(zhí)法活動和救援等公共事務，各方應當配合，不得阻撓。

第五十三條 對本合同的任何修改、補充須經雙方書面確認，與本合同具有同等的法律效力。修改、補充的內容不得與本合同文本和管理規(guī)約的內容相抵觸。

第五十四條 本合同正本連同附件一式六份，甲方四份、乙方兩份，具有同等法律效力。

第五十五條 本合同如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款，且被人民法院確認無效的，該條款無效，但不影響其他條款的有效性。

第五十六條 合同執(zhí)行中，雙方可就本合同中未約定之事項按照公平原則，另行協(xié)商并簽訂補充協(xié)議。

第五十七條 本合同經甲乙雙方簽字與簽章后生效，效力同時及于本物業(yè)區(qū)域內的全體業(yè)主。

甲方：北京市朝陽區(qū)彩虹路六號銀楓家園小區(qū)業(yè)主大會  乙方：北京xx物業(yè)管理有限公司 

授權代表：銀楓家園小區(qū)業(yè)主委員會        授權代表：               

簽訂日期: 2019 年12月25日  簽訂日期:2019年12月25日          本合同簽訂地點：北京市朝陽區(qū)彩虹路六號銀楓家園小區(qū)