業(yè)主的一紙訴狀，使徐匯區(qū)陽光科投大廈業(yè)委會的物業(yè)選聘程序陷入紛爭，原因為何？通過業(yè)委會、業(yè)主大會與業(yè)主的業(yè)主撤銷權糾紛一審判決的簡單梳理，我們來看看業(yè)委會物業(yè)選聘失敗的案情關鍵聚焦點。

立案時間：2018年7月31日

原告：業(yè)主王維昌

被告：上海市徐匯區(qū)陽光科投大廈業(yè)主委員會、業(yè)主大會

訴訟請求：判令撤銷2018年6月19日被告聘用上海益鎮(zhèn)物業(yè)管理有限公司的決議

案由：業(yè)主撤銷權糾紛

一審法院：業(yè)主勝訴

結案時間：2019年4月18日

陽光科投小區(qū)原物業(yè)公司“黎某物業(yè)”的物業(yè)服務合同已到期。之后部分小區(qū)業(yè)主提議通過招標方式向社會聘請物業(yè)公司，黎某物業(yè)亦可參與投標。但是業(yè)委會在未向業(yè)主公布競聘物業(yè)投標文件的情況下，擅自將“益鎮(zhèn)物業(yè)”作為唯一候選單位，并發(fā)出業(yè)主表決表，原告業(yè)主認為此舉違背了業(yè)主選聘物業(yè)的初衷。

經原告初步調查，益鎮(zhèn)物業(yè)口碑不佳，故原告在表決票中簽署了反對意見。2018年6月20日，業(yè)委會公布開票結果，顯示對于聘請益鎮(zhèn)物業(yè)這一事項已經表決通過。上述公告貼出后，業(yè)委會成員戴某出具的《告科投大廈辦公樓全體業(yè)主書》，聲稱開票統(tǒng)計公告中關于選聘益鎮(zhèn)物業(yè)的決議存在違法違規(guī)之處。其后，原告向辦公樓業(yè)主詢問選聘物業(yè)事項的表決過程，部分業(yè)主表示沒有簽署表決表，部分業(yè)主表示被蒙騙。原告認為，被告在召開業(yè)主大會以及發(fā)布選聘益鎮(zhèn)物業(yè)作為小區(qū)物業(yè)單位決議的過程中，存在違法違規(guī)之處，故原告提起上述訴請。

陽光科投業(yè)委會、陽光科投業(yè)主大會辯稱，因陽光科投小區(qū)的面積低于相關法律規(guī)定，可以不采用招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。本院認為，管理規(guī)約是全體業(yè)主訂立的關于建筑區(qū)劃內事務的自治規(guī)則，系全體業(yè)主的共同法律行為。本案中，《管理規(guī)約》明確約定，不采用續(xù)聘方式的，業(yè)主大會采取公開招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，該約定并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦未損害社會公共利益，合法有效，對全體業(yè)主具有約束力。

《上海市物業(yè)管理招投標管理辦法》第四條【公開招標規(guī)定】規(guī)定，除建設單位、業(yè)主大會決定協(xié)議選聘或者繼續(xù)聘用的外，住宅建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當通過物業(yè)管理招投標平臺公開招標。

第五條【協(xié)議選聘情形】規(guī)定，符合以下情形之一的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：(一)建設規(guī)模小于5萬平方米建筑面積的住宅物業(yè)管理項目......雖然陽光科投小區(qū)的建筑面積小于5萬平方米，符合《上海市物業(yè)管理招投標管理辦法》第五條之規(guī)定，可以采用協(xié)議方式選聘，但是管理辦法亦明確規(guī)定，業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當公開招標。故，在業(yè)主大會已就物業(yè)服務企業(yè)的選聘方式作出明確約定的前提下，業(yè)主委員會應當妥善履行職責，按約定之程序選聘物業(yè)服務企業(yè)，本院對陽光科投業(yè)委會、陽光科投業(yè)主大會的辯稱意見不予采納。

綜上，陽光科投業(yè)委會未經公開招投標的方式，而是由業(yè)委會先行篩選并選定益鎮(zhèn)物業(yè)作為新的物業(yè)服務企業(yè)并據(jù)此召開業(yè)主大會進行表決，作出聘用益鎮(zhèn)物業(yè)的決議，侵害了廣大業(yè)主的合法權益，原告要求撤銷上述決議，于法有據(jù)，本院予以支持。