“包干制”“酬金制”，物業(yè)人對(duì)這兩個(gè)詞一定不陌生，但你究竟了解多少呢？小編特意搜集了一些資料，整理如下：

一、先來(lái)看看法律法規(guī)對(duì)此的規(guī)定

        配合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，2003年11月國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了新的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，《辦法》第九條提到：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”，首次在政府法規(guī)中明確提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式。

        包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)。

        酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。

        物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬代管性質(zhì)，為交納費(fèi)用的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

        實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

        業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

        物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

二、“包干制”好還是“酬金制”好？

        根據(jù)小編搜集到的觀點(diǎn)，基本都對(duì)“酬金制”一片叫好，但現(xiàn)實(shí)情況是目前“包干制”仍占據(jù)主要市場(chǎng)。

        有學(xué)者對(duì)二者優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)及現(xiàn)狀進(jìn)行了客觀分析。小編十分認(rèn)同。

（一）包干制

        包干制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式比較簡(jiǎn)捷，但物業(yè)服務(wù)支出透明度不高。在包干制下，業(yè)主只需要將約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就可以接受物業(yè)服務(wù)，不需要有人專門去負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審計(jì)，也不必?fù)?dān)心年終時(shí)還要補(bǔ)交部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，屬于省心、省事的選擇。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，其對(duì)應(yīng)收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用擁有所有權(quán)，可以自行支配，自行承擔(dān)經(jīng)營(yíng)成本，不管贏利還是虧損都由企業(yè)負(fù)擔(dān)。包干制最大的弊端在于，業(yè)主難以清楚地了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)用都用到了哪里。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了追求最大利潤(rùn)，有可能出現(xiàn)偷工減料、減少服務(wù)項(xiàng)目。甚至做假賬、留小金庫(kù)等問(wèn)題。使得物業(yè)服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主不滿意，不愿意再繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。收不到足夠的服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)公司還要保證一定的利潤(rùn)，就只能繼續(xù)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如此造成惡性循環(huán)。

（二）酬金制

        酬金制的優(yōu)勢(shì)在于財(cái)務(wù)透明，業(yè)主可以直接監(jiān)管資金的使用。用于物業(yè)管理的資金主要來(lái)源于收取業(yè)主的服務(wù)費(fèi)，如果缺乏監(jiān)管，極易使資金的使用不以業(yè)主意志為轉(zhuǎn)移，不能保證其使用在業(yè)主真正所需上，同時(shí)也可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)花別人的錢不心疼，大手大腳鋪張浪費(fèi)的情況發(fā)生。在酬金制的定義中，可以看出，所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，全部用于物業(yè)服務(wù)的支出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是按物業(yè)服務(wù)合同的約定，從中按比例抽取利潤(rùn)。在酬金制下，同等的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提供的服務(wù)項(xiàng)目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本相應(yīng)也高。由于年度費(fèi)用預(yù)算需經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的審核，搭建了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主溝通的平臺(tái)，業(yè)主根據(jù)成本的變化情況及考慮成本風(fēng)險(xiǎn)的因素，有權(quán)自主選擇增加或削減服務(wù)項(xiàng)目，有利于規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

        酬金制對(duì)業(yè)主的要求比較多。一般來(lái)說(shuō)，需要成立業(yè)主委員會(huì)或者專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用支出進(jìn)行審核批準(zhǔn)，還需聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所等審計(jì)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的賬目進(jìn)行審查，如果業(yè)主委員會(huì)不具備這樣的監(jiān)管能力和水平，那么酬金制的推行只不過(guò)是在物業(yè)服務(wù)公司原有的利潤(rùn)水平上再加上幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的“酬金”，沒(méi)有實(shí)際意義，而且極有可能為業(yè)主特別是中小社區(qū)的業(yè)主帶來(lái)更大的負(fù)擔(dān)。

三、包干制與酬金制的實(shí)施條件

1、酬金制要有比較完善的市場(chǎng)環(huán)境，要有誠(chéng)實(shí)守信的企業(yè)行為，要有正確的消費(fèi)習(xí)慣和理念，要有比較寬裕的經(jīng)濟(jì)條件等等。

2、商業(yè)化機(jī)制是一個(gè)更加市場(chǎng)化的機(jī)制，只有在商業(yè)化相對(duì)發(fā)達(dá)的階段，才有可能推選物業(yè)管理的酬金制。但是在目前我們國(guó)家的現(xiàn)狀下，并不完全適合。

3、從消費(fèi)群體對(duì)服務(wù)和收費(fèi)的敏感性來(lái)判斷，消費(fèi)群體對(duì)服務(wù)敏感性強(qiáng)的，也就是說(shuō)他們主要在乎的是服務(wù)的好壞，而不是費(fèi)用的多少，這種情況下，一般適用于酬金制。反之，對(duì)收費(fèi)敏感的，對(duì)服務(wù)不太敏感的，更適用于包干制。

4、從物業(yè)檔次去判斷，高檔物業(yè)一般比中低檔物業(yè)更適用于酬金制。

5、從物業(yè)類型去判斷，商業(yè)辦公樓和公眾物業(yè)一般比住宅更適用于酬金制。

6、是否適合于酬金制與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，經(jīng)營(yíng)習(xí)慣也是密切相關(guān)的。

        綜上，“酬金制”雖好，但有較高的要求，“包干制”弊端叢生，但可能仍會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)占據(jù)主要市場(chǎng)。毋庸置疑的是，“酬金制”將是未來(lái)物業(yè)服務(wù)的發(fā)展方向。