新區(qū)拿地，坑了多少房企

Kris1977 2020-07-01

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提起新區(qū)建設(shè)，這是各地方政府的夢(mèng)想，孜孜以求，做夢(mèng)都想干成的事情。提起在新區(qū)拿地，很多房企拿地后被套的情況比比皆是，如何識(shí)別一個(gè)城市新區(qū)的優(yōu)劣，是投資人拿地防坑的必備技能。

（一）

根據(jù)發(fā)改委下屬的城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)字顯示，目前國(guó)內(nèi)90%以上的地級(jí)市都規(guī)劃或者建設(shè)自己的新區(qū)，大部分的縣城也有自己的新區(qū)。新區(qū)的規(guī)劃人口，甚至達(dá)到了34億之多，真是讓人為之一震。

地方政府熱衷于新區(qū)建設(shè)，是多方原因的結(jié)果。一方面老城區(qū)拆遷成本過高，大多已建成，不利于整體打造。另一方面，新區(qū)是一個(gè)全新的開始，利于整體規(guī)劃，方便畫各種藍(lán)圖，改善城市形象，短平快地出政績(jī)。新區(qū)起步之后，也可以通過大量賣地，補(bǔ)充土地財(cái)政收入，實(shí)現(xiàn)正循環(huán)。

很多房企基于前瞻性低價(jià)拿地，或者為地方做貢獻(xiàn)，配合地方政府工作角度出發(fā)，積極介入新區(qū)拿地。但是事實(shí)證明，大部分都以套牢，或者退地結(jié)局。被多如牛毛的XX新區(qū)，坑過的房企數(shù)不勝數(shù)，甚至有的地方政府把當(dāng)?shù)氐凝堫^房企坑死的，這種案例屢見不鮮。

（二）

從新區(qū)的能級(jí)上來講，有國(guó)家級(jí)新區(qū)，然后是國(guó)家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，最后是省級(jí)產(chǎn)業(yè)新區(qū)。作為第一梯隊(duì)的國(guó)家級(jí)新區(qū)，在資源導(dǎo)入，政策支持，資金扶持上具有無可比擬的優(yōu)勢(shì)，更加容易做成功。目前中國(guó)有19個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)：北京雄安新區(qū)、上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、浙江舟山群島新區(qū)、甘肅蘭州新區(qū)、廣州南沙新區(qū)、陜西西咸新區(qū)、貴州貴安新區(qū)、青島西海岸新區(qū)、大連金普新區(qū)、四川天府新區(qū)、湖南湘江新區(qū)等。

之前有一些專家直言，但是目前國(guó)內(nèi)真正做起來的國(guó)家級(jí)新區(qū)，只成功了“兩個(gè)半”，即成功的浦東新區(qū)，北京雄安新區(qū)和半成功的四川天府新區(qū)，其他的新區(qū)大多沒有達(dá)到預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)，淪為了“紙上新區(qū)”。國(guó)家級(jí)新區(qū)尚且如此，其他梯隊(duì)的新區(qū)，能夠做起來的更是鳳毛麟角。

（三）

在新區(qū)投資拿地，從本質(zhì)上認(rèn)準(zhǔn)一個(gè)城市新區(qū)發(fā)展?jié)摿?，尤為重要。具體來講，可以從下面幾個(gè)維度著手：

1、新區(qū)與老城區(qū)的距離，一定不能太遠(yuǎn)。新區(qū)建設(shè)距離老城區(qū)或者主城區(qū)較近，能夠就近充分享受老城區(qū)的配套和資源，通勤距離也短，方便導(dǎo)入人口和產(chǎn)業(yè)，以點(diǎn)帶面地發(fā)展。大家可以觀察一下自己身邊的城市，那些沿著主城區(qū)發(fā)展的新區(qū)，最終都發(fā)展起來了，大多都還做得不錯(cuò)。

如果新區(qū)遠(yuǎn)離老城區(qū)，一切配套和產(chǎn)業(yè)都要從零開始，投入會(huì)是一個(gè)無底洞，大多數(shù)地方的財(cái)力無法負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)在很多城市搞的衛(wèi)星城，大多無果而終，就是因?yàn)橥度胩蟆?/section>

除了直線距離的遠(yuǎn)近，還有一種就是自然障礙的阻隔。比如山脈，大江大河的阻擋，在交通配套徹底跟上之前，是很難發(fā)展起來的。距離主城區(qū)遠(yuǎn)的新區(qū)，一定會(huì)出現(xiàn)問題，很難發(fā)展起來。

2、是否有可落地的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。新區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，最終還是取決于自身的經(jīng)濟(jì)造血能力，純粹靠發(fā)展房地產(chǎn)是不可能的。很多新區(qū)規(guī)劃很高大上，但是其中的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容卻很虛，根本無法落地。更多的是沒有清晰的前瞻性產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，一邊走一邊干，至于怎么干，自己都不清楚。

3、新區(qū)起步區(qū)的面積一定不能太大。地方的財(cái)力和資源是有限的，必須將其投射在關(guān)鍵點(diǎn)上，才能成事兒。比如某城市的新區(qū)規(guī)劃有300平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施投入高達(dá)千億，建設(shè)了20年，也就才開發(fā)不到30平方公里，形成了大量的債務(wù)，后續(xù)開發(fā)乏力。

城市新區(qū)的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)在符合其資源能力的基礎(chǔ)上，選擇合適的起步區(qū)面積，循序漸進(jìn)的，以小面發(fā)展帶動(dòng)遠(yuǎn)期大范圍。特別是現(xiàn)在中央嚴(yán)查地方債，平臺(tái)公司舉債困難的情況下，想通過大干快上建設(shè)新區(qū)基本上已不可能。

4、符合城市發(fā)展規(guī)律。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，現(xiàn)在很多城市在興起高鐵新城建設(shè)，但是高鐵站離主城區(qū)卻很遠(yuǎn)，遠(yuǎn)的能有30公里的。高鐵的開通，固然會(huì)帶來人流和物流的聚集，能夠促進(jìn)城市化發(fā)展，但是高鐵是典型的快進(jìn)快出，不會(huì)形成聚集效應(yīng)，更會(huì)存在反向“虹吸”效應(yīng)，將資源聚集到其他有比較優(yōu)勢(shì)的城市。失敗的高鐵新城，案例實(shí)在是太多了。

每個(gè)城市向外擴(kuò)張，都會(huì)有自己的客觀規(guī)律，是在充分考慮地形（決定拆遷和平整成本），配套成本，資源稟賦后的綜合結(jié)果。

5、不瞎折騰。不少地方的新區(qū)建設(shè)，隨意性太強(qiáng)，往往伴隨著一屆政府的強(qiáng)烈主觀色彩。新概念頻出，高鐵新城，高新區(qū)，空港新城，但是奇怪的是都離主城區(qū)很遠(yuǎn)，需要打車幾十公里才能到家，失去了原有的方便性。

新區(qū)建設(shè)能做到不折騰的，有清晰的思路，而不是相互否定的，制定的規(guī)劃能夠始終如一執(zhí)行下去的，大概率能成事兒。

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來自： Kris1977 > 《2地產(chǎn)干貨-拓展》

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