最近有一個(gè)感觸，是上海樓市從現(xiàn)象層傳遞給我的感受：當(dāng)下的上海買(mǎi)房客戶，越來(lái)越多的比例都是來(lái)自于置換改善或者二套投資。

比如5月新房成交套數(shù)榜的TOP30，超過(guò)四分之一的項(xiàng)目都是單價(jià)過(guò)9W+。新房成交的結(jié)構(gòu)占比，從5-8w的剛改到10w+的豪宅占比可以妥妥過(guò)60%+。

這意味著什么？

意味著當(dāng)下上海內(nèi)部的購(gòu)房客群，已經(jīng)消化掉很大一部分的剛需，內(nèi)部存量的改善客群開(kāi)始逐漸崛起。

所以才有了最近大家只要一提到上海樓市，就會(huì)帶著些許自嘲和吐槽：怎么有錢(qián)人會(huì)這么多，帶著近半的房款去驗(yàn)資，也同樣可以搶不到房。

當(dāng)這樣或置換或投資的現(xiàn)象越來(lái)越普遍的時(shí)候，有一個(gè)邏輯需要我們?cè)俅沃泵妫?strong>房票這么珍貴，買(mǎi)二套房到底需要注意什么？

1、可以跨區(qū)域買(mǎi)房，但一定要明確需求

我們有個(gè)賬號(hào)“魔都跑盤(pán)俠”，團(tuán)隊(duì)成員每周會(huì)出去頻繁踩盤(pán)，過(guò)程中大家有個(gè)一致的感受：地緣概念，在上海開(kāi)始越來(lái)越模糊。

什么意思？

我們和挺多寶山項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)人員打過(guò)交道，過(guò)去很多寶山的成交客群會(huì)非常明確的定位寶山人，但現(xiàn)在不是，外環(huán)的莘莊、中環(huán)的真如同樣也會(huì)有人去看四季都會(huì)。

更夸張的是，大虹橋的蟠龍?zhí)斓?、虹廬灣、中核錦悅府幾個(gè)當(dāng)下網(wǎng)紅盤(pán)，客群已經(jīng)完全被打散，浦東的客戶也會(huì)跨區(qū)域去看房。

在上海，越來(lái)越多的買(mǎi)房人開(kāi)始不拘泥于單一板塊，跨區(qū)域買(mǎi)房的現(xiàn)象已經(jīng)不稀奇。

這種地緣客被分散的現(xiàn)象是好現(xiàn)象嗎？我覺(jué)得是也不是。

好的是，經(jīng)過(guò)三年的調(diào)控，整個(gè)上海樓市的心態(tài)已經(jīng)非常非常好，買(mǎi)房人可以堅(jiān)定的挑挑揀揀，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)白熱化倒逼產(chǎn)品力越來(lái)越強(qiáng)，這也是區(qū)域客愿意跨越距離去看房的原因。

但不好的地方是，因?yàn)樘籼魭男膽B(tài)，看的房子越來(lái)越多，心態(tài)反而越來(lái)越焦灼，需求會(huì)越來(lái)越失焦。

要知道買(mǎi)房最重要的一步，就是要明確需求不失焦。

各位應(yīng)該都聽(tīng)過(guò)這么一個(gè)說(shuō)法，買(mǎi)房買(mǎi)80分即可，100分幾乎沒(méi)有，95分的房子要不搶不到，要不然就很貴。

不同于首套買(mǎi)房人，多數(shù)人的首套房5年就會(huì)選擇置換，但二套房的容錯(cuò)率一定要控制在最小。

到底是要學(xué)區(qū)第一，還是改善居住第一，或者是投資需求第一，這里面可以對(duì)應(yīng)很多細(xì)枝末節(jié)，都要明確清楚并且排序好優(yōu)先級(jí)。

我把一級(jí)需求列出來(lái)，各位可以自行去延展到二級(jí)三級(jí)甚至更細(xì)分的需求。

學(xué)區(qū)

物業(yè)類(lèi)型

地段

交通通勤

居住面積

居住環(huán)境

多種配套

戶型

……

所以只要需求不失焦，為了買(mǎi)到好房子跨區(qū)域去看房也無(wú)可厚非。

2、二套一定要買(mǎi)在同一個(gè)城市嗎

和跨區(qū)域買(mǎi)房一樣，房票在本地打光，將來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的人開(kāi)始跨城市買(mǎi)房。

對(duì)于這一類(lèi)客群，選對(duì)城市是關(guān)鍵的一步，因?yàn)樽宰〉目赡苄詴?huì)非常低，多數(shù)是用來(lái)旅居或投資。

如果是旅居，文旅房產(chǎn)本身存在不確定性，所以單純的是用來(lái)旅游養(yǎng)老居住，買(mǎi)房可以很簡(jiǎn)單，選擇追求的核心景觀資源城市，買(mǎi)個(gè)小戶型即可。

如果是投資，要看準(zhǔn)房?jī)r(jià)輪動(dòng)周期。之前我們寫(xiě)過(guò)樓市是存在周期的，樓市兩年上漲三年蟄伏的現(xiàn)象比比皆是，無(wú)論是一線還是二三四線都存在周期的波動(dòng)。

所以逢低買(mǎi)入并不是一句廢話，怎么做也不難，剛剛大漲或持續(xù)瘋狂的城市一定要謹(jǐn)慎。

我和一些資深投資客接觸過(guò)，他們給到的兩個(gè)準(zhǔn)則是：

1、靜淡市找筍，普通買(mǎi)房人很難找到真低價(jià)筍，但二手房同樣可以找到相對(duì)筍。

2、牛市的啟動(dòng)初期可以進(jìn)場(chǎng)，類(lèi)似上海靜淡三年這樣的市場(chǎng)，市場(chǎng)已經(jīng)基本筑底了，現(xiàn)在量?jī)r(jià)回升的階段，就是進(jìn)場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。

找好城市后怎么挑區(qū)域和項(xiàng)目？

其實(shí)也沒(méi)有想象的那么難，跟著市中心、城市副中心、政府規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、人口聚集地，每個(gè)城市的實(shí)際情況不一樣，但只要去下載規(guī)劃文件，看幾篇當(dāng)?shù)貥鞘械膬r(jià)值邏輯文章，就能大概建立起初步認(rèn)知。

這種情況下你再去實(shí)地考察和買(mǎi)入，買(mǎi)錯(cuò)的情況就很難出出現(xiàn)。

3、二套房的行情選擇

這一點(diǎn)，其實(shí)大家已經(jīng)有一個(gè)共知：下行行情先賣(mài)后買(mǎi)，上行行情先買(mǎi)后賣(mài)。

這個(gè)是關(guān)于買(mǎi)賣(mài)行情的選擇，有幾個(gè)細(xì)節(jié)還可以補(bǔ)充：

如果你已經(jīng)握有核心資產(chǎn)，二套只是用來(lái)資產(chǎn)保值或者出租獲取現(xiàn)金流，甚至已經(jīng)已經(jīng)做好了長(zhǎng)周期置換的準(zhǔn)備。

建議在樓市即將下行的時(shí)間點(diǎn)（個(gè)人判斷類(lèi)似深杭蘇這樣的市場(chǎng)，未來(lái)兩三年可能都會(huì)是靜淡市），這個(gè)時(shí)候可以先賣(mài)房選擇持幣待購(gòu)，保證看房選房的時(shí)候會(huì)更理性，也有足夠的權(quán)利和時(shí)間成本去談判去壓價(jià)。

但如果你站在深圳去年11月的那個(gè)市場(chǎng)行情中，就可以堅(jiān)定的先去買(mǎi)房，深圳上一波的行情也是有邏輯的，最先調(diào)控的一線+人口流入+供需關(guān)系，所以不用擔(dān)心被套。

這個(gè)時(shí)候還可以關(guān)注兩個(gè)東西，一個(gè)是這個(gè)市場(chǎng)放量了嗎？一旦放量說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)有可能要轉(zhuǎn)熱了，或者即將要見(jiàn)底了。

第二個(gè)是筍盤(pán)減少了嗎？如果這個(gè)市場(chǎng)的筍盤(pán)基本上已經(jīng)被吃光了，那么就意味著二手成交價(jià)格會(huì)持續(xù)的抬升，甚至于會(huì)出現(xiàn)業(yè)主惜售的狀況。

所以說(shuō)要緊盯市場(chǎng)中的放量和筍盤(pán)變化情況，如果這兩點(diǎn)同時(shí)出現(xiàn)，再加上政策輔助，基本上可以選擇盡快沖進(jìn)去。

4、二套一定要避開(kāi)的幾個(gè)因素

關(guān)于二套房的注意因素，也有幾個(gè)細(xì)節(jié)可以補(bǔ)充。

有一個(gè)原則一定要放在首位：二套房的確定性比博概率要重要的多。

無(wú)論是地段、產(chǎn)品還是戶型，最近幾年發(fā)生的認(rèn)知變化真的很大。

地段上不能只看規(guī)劃，要看準(zhǔn)價(jià)值和價(jià)格的臨界點(diǎn)，也就是溢價(jià)和未來(lái)潛力。

類(lèi)似臨港這樣的超遠(yuǎn)郊，規(guī)劃能級(jí)的確是非常高，但當(dāng)前的溢價(jià)著實(shí)不小了，如果你是首套剛需可以選擇，但二套房我不是特別建議。

產(chǎn)品上建議二套不要選擇老破小。

雖然現(xiàn)在各大城市大力推動(dòng)舊改，城市改造也被放在了重中之重，短期對(duì)老破小是利好，但長(zhǎng)期來(lái)看，可能5-15年都失去了博拆遷的可能性。

這也意味著，沒(méi)有學(xué)區(qū)的老破小到了市場(chǎng)上，折價(jià)率反而會(huì)越來(lái)越高。

戶型去選擇那些功能性越做越強(qiáng)的產(chǎn)品。

各位應(yīng)該也都有不同感受，最近幾年上海樓市正在消滅兩房，小三房做的越來(lái)越小，雖然擁擠但功能性的確做的很強(qiáng)，對(duì)低總價(jià)預(yù)算的剛需也越來(lái)越友善。

當(dāng)下上海買(mǎi)二套的朋友，戶型的可選空間很廣，產(chǎn)品力同樣也越做越強(qiáng)。

5、新房二手房買(mǎi)二套的方法不一樣

最后想綜合一下，其實(shí)買(mǎi)二套房的心態(tài)，是一件值得關(guān)注的點(diǎn)。

知易行難，上面列出的種種不要失焦、明確城市區(qū)域、行情選擇、優(yōu)劣因素、選籌方法，都要建立在良好心態(tài)的基礎(chǔ)上。

過(guò)去房?jī)r(jià)的較快上漲，沒(méi)有人會(huì)關(guān)注這些因素，但到了靜淡市場(chǎng)上，這就是我們跑贏市場(chǎng)的關(guān)鍵，也是保證不會(huì)買(mǎi)錯(cuò)房的核心。

有時(shí)候，二套房的心態(tài)更要像一個(gè)初學(xué)者，第一套不懂可以犯錯(cuò)，但第二套一定要比第一套好。

不僅在買(mǎi)房是這樣，生活更應(yīng)該如此，大概這就是希望。

以上為正文，來(lái)自肖申克