最近的市場比以往任何時候都“嘈雜”。一部分人拿08年金融危機后中國房價走勢做參照，高唱房價必漲。

但國內一季度GDP出現(xiàn)1992年公布數據以來的首次負增長；國際貨幣積極組織IMF明確全球經濟已經陷入衰退，并將其命名為“大封鎖”等等，都加重了大眾對未來房價的擔憂，房產崩潰論開始甚囂塵上。

兩種論調在網上反復博弈使原本在今年有購房計劃的人群陷入了躊躇和迷茫。

對于普通剛需購房者來說，現(xiàn)在買房，比以往任何時候都更考驗技巧、心智甚至魄力。

以下5條，是我在疫情發(fā)生后，根據自身購房經驗結合近期對市場的觀察總結出來的建議，希望對大家有一些啟發(fā)。

如果你有朋友想買房，也要發(fā)給TA看一看，助人為樂。

01.不要幻想房價大跌

房價為什么不會大跌，可以令開一篇洋洋灑灑寫幾千字都不為多。這里只說下最核心的幾點。

第一，從宏觀經濟考慮，大家只要想想當下房地產業(yè)在中國經濟中的比重，相關聯(lián)的上下游產業(yè)有多少，市場規(guī)模有多大，就知道保房地產相當于保中國經濟，穩(wěn)房價就是在穩(wěn)中國經濟。

第二，從單個城市發(fā)展的角度考慮，到目前為止“土地財政”依然是地方財政的命脈，所有城市基礎設施的投入，城鎮(zhèn)化推進，長三角城市群的建設還需要仰賴土地出讓這頭“奶?！?。穩(wěn)房價就是在穩(wěn)定地價，就是在穩(wěn)定財政收入。

第三，從金融穩(wěn)定角度考慮，現(xiàn)在房產至少附加了50%的金融屬性，而金融的“基石”是信用，一旦房價大幅下跌，個人持有的房產價值大幅縮水，購房者開始選擇放棄還貸，個人信用將破產。同時房價大幅下跌將使很多地方政府隱性債務面臨爆表，城市信用將破產。

安德魯·索爾金描述2008年金融危機的一本書叫《Too Big to Fail》，中文名叫大而不倒。其實還有另一個譯名，叫大而不能倒。在美國，是股市；在中國，是樓市。

02.房價也不會大漲

上個月，不少媒體炒作深圳、上海千萬級產品開盤被秒的消息，很多人覺得房價又將起飛，房產這個“夜壺”在關鍵時刻又要被拿出來重新使用。

大家應該清楚的是，這些國內強一線乃至國際知名城市核心地段的資產，不是在當下才爆發(fā)，在任何時候持有都是值得，只是疫情放大了大眾的關注度。

我們不妨把注意力轉移到別的消息。

上個月18號，湖北省荊州市實施“降低首付比例、提高公積金貸款額度以及免購房契稅”，比如二套首付為3成、首套2成即可，此舉無非是想要放松調控。

但4天后荊州發(fā)布就通知：停止執(zhí)行調控松綁政策。

自疫情發(fā)生以來，先后有青島、海寧、廣州、濟南、寶雞和駐馬店等地想要放松調控，但無一例外，全部闖“關”失敗，海寧的政策存續(xù)時間最短，僅兩小時。

中央給出的信號很明確：“房住不炒”的底線沒有一絲一毫動搖。一方面，房地產還不需要救，受疫情影響不是很大。另一方面，放水之下，樓市必然要火，還得壓一壓。不然放出來的水，都嘩啦啦違規(guī)流入樓市。深圳就剛被抓了典型。

現(xiàn)在的政治生態(tài)已經變了，從過去的“政令不出中南?！钡饺缃竦摹皟蓚€維護”，中央的控制力得到空前加強，政策貫徹也是“一竿子到底”，容不得絲毫怠慢，在這樣的環(huán)境下，你覺得房價還有起飛的可能么？

03.先上“車”后換“車”

從過往的經驗看，買房最怕兩件事：一是想一步到位，二是猶豫不決。

先說“一步到位”這件事，有些人總想著攢夠了錢，一次性買個大三房或者四房，省得以后折騰。

雖然最近幾年屬于地產“橫盤時代”，不像前10年，錯過一套房相差一個階級，但以目前貨幣超發(fā)的速度和信貸擴張的規(guī)模，將手中的現(xiàn)金變現(xiàn)成資產是相對穩(wěn)妥的財富保值方式，也減少了租房的開支。

而猶豫不決主要是存在追低心理，總是擔心自己在房價高位時候“站崗”，又想在樓市最低谷時“抄底”，猶豫來猶豫去，孩子也生了，一把年紀還要擔心被房東趕走。

作為普通購房者，你的第一需求是居住，不要存在過多的投資心態(tài)，關鍵是給自己安一個家。

我有個新義烏朋友，倆夫妻在義烏買的第一套房只有60平米，而且是一梯N戶的筒子樓。如今，他們通過置換已經買了綠城蘭園的118方。

當你看到自己的努力變現(xiàn)成實實在在房子的時候，所獲得的成功感和滿足感是任何東西都無法比擬的。

04.要有賣房思維

所謂賣房思維，就是在買房的時候就要想一想，以后這套房子是否容易出售。

絕大多購房者其實都沒有思考過這個問題。雖然法律規(guī)定70年產權，還能延期。但房子真的能住一輩子么？答案當然是否定的。

這輪被有機更新的房子，房齡普遍在25年左右。只要是商品就存在不斷更新?lián)Q代，房子也不例外，我們要保證自己居住的舒適度，也需要更換房子。

所以在挑選房產的時候，盡量保持中庸思維，不要選擇總價最高、樓層最低、存在明顯硬傷的房子，而選擇熱銷的戶型，這樣未來接盤的基數更大。

05.在保證現(xiàn)金流的前提下，盡量加杠桿

現(xiàn)在全球已經進入了利率下行期間，中國推進LPR改革以后，利率也在持續(xù)下調。

有人說，30年期的房貸，是全世界最好的東西。因為這是普通人能夠借到的，最便宜的長期貸款了。

將時間周期拉長，10年前的200萬，還能在北京、上海買套房，到今天連交首付都不夠了。除了房價在漲，也有貨幣隨CPI貶值的重要原因。

所以買房的朋友，一定要在保證現(xiàn)金流的前提下盡量給自己加杠桿。 而且，和銀行簽貸款合同時，一定要選擇每年調整一次貸款利率，因為房貸利率已經進入下行通道，未來每個月或者幾個月就會小幅下調一次。千萬別在合同期內選擇固定利率。

前面說了，買房要多用貸款，但這也是建立在現(xiàn)金流安全的基礎上。

特別是當下經濟形勢不明朗的情況下，要確保自己收入沒問題，月供能保證，生活質量不要出現(xiàn)明顯的下降。

因為，現(xiàn)在“房住不炒”的大背景下，樓市的周期已經被明顯拉長。過去那種買房后一兩年就暴漲、翻倍的情況，再也不可能出現(xiàn)了。

過度加杠桿，會給自己不必要的壓力，最后影響生活，得不償失。不要想著一夜暴富，買房更多的是安全保值，然后才是博利潤。

文|六子

編輯|知小妹

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