導(dǎo)讀
REITs，即房地產(chǎn)信托投資基金，是把流動(dòng)性較低的的房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)變成為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。2020年4月30日，中國證監(jiān)會(huì)與國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》一經(jīng)發(fā)布，便引起了業(yè)界和社會(huì)的廣泛討論。證監(jiān)會(huì)于同日公布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》。

什么是REITs？
REITs，即房地產(chǎn)信托投資基金，是把流動(dòng)性較低的的房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)變成為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。舉例來說，假如我有10個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，評(píng)估價(jià)值100億，那么我就可以發(fā)行100億的REITs，每股10元，共10億股。個(gè)人投資者或者機(jī)構(gòu)投資者就可以進(jìn)行購買，來持有這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

REITs基金運(yùn)作模式
REITs公募基金是一種經(jīng)過以公開發(fā)行股票或收益憑證的方式匯集眾多投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。當(dāng)然，其發(fā)行時(shí)需要經(jīng)過監(jiān)管部門嚴(yán)格的審批。這是一種較為穩(wěn)健的投資工具，收入來自于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的租金和增值，并且強(qiáng)制性地進(jìn)行分紅。因此從風(fēng)險(xiǎn)收益特征角度看，REITs是中低風(fēng)險(xiǎn)、中等回報(bào)的穩(wěn)健增長型產(chǎn)品，介于股票和債券之間。

世界范圍內(nèi)REITs基金發(fā)展及現(xiàn)狀
1960年，世界上第一只REITs在美國成立。通過REITs，小型投資者擁有了投資大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。

△美國REITs總數(shù)量變化

今天，美國的REITs市場已經(jīng)十分成熟。我們從Nareit（美國房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)National Association Of Real Estate Investment Trusts）官網(wǎng)數(shù)據(jù)可以看到，截至2019年末，美國共發(fā)行REITs產(chǎn)品219只，市值高達(dá)13288億美元，大約有8000萬的美國人通過退休金或者其他投資基金持有REITs。

△美國REITs年度市值變化（1972-2019）單位：百萬美元

在美國REITs市場日益成熟之時(shí)，其他國家也紛紛地發(fā)展起了自己的REITs。其中，亞洲REITs市場發(fā)展得十分迅速。日本、韓國和新加坡最早出臺(tái)REITs相關(guān)法律，并批準(zhǔn)REITs在本國股票市場上交易。日本的REITs市場尤其活躍。2017年，日本共有58支REITs，總市值達(dá)1017.8億美元。REITs在新加坡和香港同樣發(fā)展迅猛，同年的總市值分別達(dá)到了545.5億美元和307.7億美元。

REITs的優(yōu)勢
REITs越發(fā)地受到廣大投資者青睞，歸納其優(yōu)點(diǎn)，可總結(jié)如下：
1. 使房地產(chǎn)投資動(dòng)產(chǎn)化、小額化、簡單化。使投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為對(duì)有價(jià)證券的投資，降低了投資門檻和操作難度。
2. 流動(dòng)性高。證券化的房地產(chǎn)投資可以在證券市場掛牌交易，這大大提高了產(chǎn)品的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力。
3. 產(chǎn)品收益穩(wěn)定。REITs的產(chǎn)品收益以租金為主，而收益的90%要拿出來分紅，所以REITs的長期回報(bào)率比一般股票高。
4. 抵御通脹。在長期貨幣貶值的背景下，房租收入和地產(chǎn)資產(chǎn)都能夠隨著通脹上漲，因此REITs能夠成為有效抵御通脹的工具。

REITs的風(fēng)險(xiǎn)
雖然REITs是一個(gè)十分具有投資價(jià)值的產(chǎn)品，但投資該產(chǎn)品時(shí)也可能遇到一些風(fēng)險(xiǎn)：

1. 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
比如，2008年受美國次貸危機(jī)影響，美國的REITs市值就大幅下降。當(dāng)今又處在全球疫情之下，疫情勢必會(huì)直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，大環(huán)境對(duì)房產(chǎn)價(jià)值及租金的影響，會(huì)對(duì)REITs的收益和市值產(chǎn)生直接影響。

2. 房地產(chǎn)周期性風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)是周期性資產(chǎn)，以房地產(chǎn)為標(biāo)的衍生的有價(jià)證券可能也會(huì)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的周期性波動(dòng)而產(chǎn)生一定的價(jià)格變動(dòng)。

3. 政策性風(fēng)險(xiǎn)
國家的法律、稅務(wù)制度、會(huì)計(jì)制度會(huì)影響REITs的負(fù)債比例及所持地產(chǎn)資產(chǎn)的估值。此外，地方性的建設(shè)規(guī)劃調(diào)整也將直接影響REITs所持地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值。

誰會(huì)投資公募REITs？
目前來看，公募REITs的潛在投資客戶應(yīng)該仍是以銀行理財(cái)、自營、保險(xiǎn)資金等類的機(jī)構(gòu)參與者為主體，例如養(yǎng)老基金，共同基金等。REITs非常滿足這些長線穩(wěn)定資金的投資需求。另外，個(gè)人投資者對(duì)于REITs的投資興趣也會(huì)非常的高，對(duì)于他們來說，國內(nèi)的投資環(huán)境缺乏中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的產(chǎn)品。

劃重點(diǎn)！此次《通知》的重點(diǎn)在哪里？
1.回籠資金，降低地方負(fù)債
原來發(fā)行的REITs都是以私募的形式，發(fā)行數(shù)量和范圍都很小。目前，我國存量的基礎(chǔ)設(shè)施價(jià)值在3萬億左右，如果都能夠進(jìn)入REITs市場，則能回籠大量資金，降低地方政府負(fù)債。

2.重點(diǎn)支持經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)
此次REITs的發(fā)行，重點(diǎn)支持的區(qū)域?yàn)榻?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域。在行業(yè)上，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)。

3.應(yīng)對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊
受疫情影響，一季度我國GDP同比下降6.8%，要想在受疫情嚴(yán)重沖擊的經(jīng)濟(jì)衰退中逆勢發(fā)力，就需要通過資金注入項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)發(fā)展。REITs具有流動(dòng)性高，收益相對(duì)穩(wěn)定，安全性較強(qiáng)的特點(diǎn)，尤其對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的保險(xiǎn)，社保和養(yǎng)老金等長期投資者來說，有很大吸引力?？梢哉f，REITs能夠填補(bǔ)當(dāng)前中等風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品的空白，拓寬社會(huì)資本投資渠道，從而實(shí)現(xiàn)資金注入項(xiàng)目，助力經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。

我們的觀察
此次推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs公募有利于緩解地方政府債務(wù)壓力，盤活現(xiàn)有基建存量資產(chǎn)，拓展了社會(huì)資本的投資渠道。

在監(jiān)管方面，《通知》里也提到，中國證監(jiān)會(huì)、上海證券交易所、深圳證券交易所、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)將建立專門的業(yè)務(wù)受理、審核、備案等工作機(jī)制，專人專崗負(fù)責(zé)，提高工作效率，落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管要求。

從長遠(yuǎn)角度看，中國版的REITs試點(diǎn)，也能夠?yàn)橐院笊虡I(yè)地產(chǎn)及租賃地產(chǎn)的信托基金打下基礎(chǔ)。當(dāng)然，目前各項(xiàng)規(guī)則還在征求意見中，具體下地實(shí)行時(shí)可能還會(huì)有一定的改動(dòng)和變化，對(duì)此我們將持續(xù)保持關(guān)注。