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在物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)的管理中，我們通常會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)奇怪的現(xiàn)象，那就是無論其管理水平高低，對(duì)公共收益的“管理”總是從不缺位。停車費(fèi)、廣告費(fèi)、公用設(shè)施出租費(fèi)等一系列公共收益都是業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)必爭(zhēng)之點(diǎn)。
▌1、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)用房的租賃費(fèi)用、攤位費(fèi)、入場(chǎng)費(fèi)等收益；▌2、占用共有道路或者場(chǎng)地的停車收益；以上僅是一般小區(qū)的主要公共收益范圍，在實(shí)踐中各小區(qū)根據(jù)實(shí)際情況公共收益的范圍不盡相同，此文中不進(jìn)行詳盡列舉。這個(gè)看起來不是問題的問題卻是爭(zhēng)議之核心。業(yè)主對(duì)于小區(qū)公共收益的權(quán)利來源主要是《物權(quán)法》第七十二條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條等的規(guī)定，相關(guān)法律法規(guī)都明確業(yè)主對(duì)于小區(qū)內(nèi)利用共有部位、共有設(shè)施產(chǎn)生的收益享有權(quán)利。根據(jù)上述法律法規(guī)，公共收益毫無疑問是屬于業(yè)主共有的。在過去的一段時(shí)間，業(yè)委會(huì)和物業(yè)沒有很嚴(yán)格的實(shí)行法律法規(guī)關(guān)于公共收益的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)常會(huì)造成擅自收取公共收益、公共收益的分配比例不合理、公共收益的支出不受監(jiān)管等一系列亂象，嚴(yán)重侵害業(yè)主利益，同時(shí)也造成小區(qū)管理混亂等情況。根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，收取公共收益的決定以及收益分配是需要經(jīng)過相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)同意才可以進(jìn)行的，也就是說有的小區(qū)通過業(yè)委會(huì)或者物業(yè)的一紙通知就收取公共收益是顯然不符合法律規(guī)定的。同時(shí)，即便收取公共收益是按法定程序操作的，后續(xù)公共收益又在分配過程中主要回流到物業(yè)也是不符合法律規(guī)定的。只有在經(jīng)過法定的程序后，并對(duì)公共收益的分配做出合法合理安排的情況下，物業(yè)才能從公共收益中取得應(yīng)有的一部分。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定“應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》規(guī)定公共收益“主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。”從而達(dá)到降低小區(qū)管理成本，提升小區(qū)管理品質(zhì)的效果。根據(jù)上海市《關(guān)于加強(qiáng)住宅物業(yè)專項(xiàng)維修基金管理工作的通知》規(guī)定，利用住宅共用部分分得的收入，應(yīng)納入業(yè)主大會(huì)專項(xiàng)維修資金賬戶，在每季度末予以結(jié)算（對(duì)結(jié)算時(shí)間合同另有約定的從約定），并于次月5日前納入專項(xiàng)維修資金賬戶。看見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將小區(qū)公共收益存入業(yè)主大會(huì)賬戶中“小區(qū)公共收益”科目，獨(dú)立核算，一般分為兩種： 業(yè)主大會(huì)收益戶：用于核算屬于“全體業(yè)主所有”的公共收益，如公共區(qū)域的停車費(fèi)、廣告費(fèi)等。
門牌幢收益戶：用于核算屬于“部分業(yè)主所有”的公共收益，如電梯、樓道廣告費(fèi)等。 隨著相關(guān)法律法規(guī)的不斷完善以及業(yè)主法律意識(shí)的提高，對(duì)小區(qū)公共收益的管理將逐步做到管理細(xì)、賬目清。既維護(hù)了全體業(yè)主的利益，也促進(jìn)了小區(qū)的和諧、安寧，最終實(shí)現(xiàn)小區(qū)多方共治的美好居住環(huán)境。
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