▏ ◎北美掘金（ID：NA_Gold） | 黃永明
▏ 版權(quán)聲明：本文首發(fā)于北美掘金，為原創(chuàng)作品，轉(zhuǎn)載需獲得授權(quán)有經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，如果美國(guó)的疫情持續(xù)到今年夏天的話，房貸的違約率可能高達(dá)30%。這意味著什么？對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)講，這其實(shí)意味著我們面前擺了一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)。如何能夠抓住這個(gè)機(jī)會(huì)？今天我跟大家講一個(gè)絕大多數(shù)人沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)、絕大多數(shù)人不理解的方向。/ 以實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)傳授北美房地產(chǎn)投資的策略 /* 文字出自視頻內(nèi)容，配合觀看效果更佳 我是北美掘金黃永明，我在美國(guó)德克薩斯州海島加爾維斯頓向你問(wèn)好。我想你很可能已經(jīng)看到新聞了，就是過(guò)去幾個(gè)星期當(dāng)中，美國(guó)申請(qǐng)失業(yè)保險(xiǎn)理賠的人數(shù)量達(dá)到了歷史新高。歷史上從來(lái)沒(méi)有這么高過(guò)。那么這是一個(gè)多米諾骨牌。當(dāng)人們失業(yè)的話，下一步帶來(lái)很多的問(wèn)題。其中一個(gè)就是房貸違約。因?yàn)楹芏嗳怂强縫aycheck to paycheck生活的——靠每個(gè)月拿工資或者是那種小時(shí)工按小時(shí)領(lǐng)薪水的，一旦當(dāng)他的薪水?dāng)嗔艘院螅酉聛?lái)的問(wèn)題就是他的房貸還不上了。房貸還不上的話，那么下一個(gè)環(huán)節(jié)是銀行會(huì)遇到問(wèn)題，銀行收不上來(lái)貸款，會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生一個(gè)連鎖性的反應(yīng)。這個(gè)連鎖反應(yīng)是什么，一會(huì)我再解釋。我首先想要講一下對(duì)于投資者來(lái)講，這當(dāng)中的機(jī)會(huì)在哪里。如果銀行它遇到很多的貸款人還不上這些錢的時(shí)候，你作為投資者是可以去跟銀行談一件事情，就是把note（期票）買過(guò)來(lái)。期票是什么，我們之前已經(jīng)解釋過(guò)很多次了，就是借貸的時(shí)候簽的一個(gè)借條，我們講叫note。這個(gè)note是在銀行的手上，實(shí)際上這個(gè)借條是可以買賣的，所以你能夠跟銀行談一個(gè)很低的折扣把這個(gè)借條買過(guò)來(lái)。買過(guò)來(lái)以后，你再去做一個(gè)我們講叫說(shuō)short sale，再把房產(chǎn)賣出去，或者你把note賣出去也可以，通常來(lái)講你有這樣的兩種撤出的方式。好，可能說(shuō)得比較快，我們稍微來(lái)理一理。我們用一個(gè)具體的數(shù)字來(lái)看一下。比如說(shuō)，一個(gè)房子的房貸有20萬(wàn)美元，現(xiàn)在業(yè)主他還不上了，你找到銀行說(shuō)我愿意把note買過(guò)來(lái)，兩折。也就是說(shuō)以4萬(wàn)美元的價(jià)格買過(guò)來(lái)以后，你有兩種選擇。要么你是做一個(gè)short sale，指的是這個(gè)房子的售價(jià)低于他欠的貸款的金額。比方說(shuō)剛才咱們說(shuō)欠20萬(wàn)，你現(xiàn)在能不能以15萬(wàn)、16萬(wàn)把這個(gè)房子賣出去？對(duì)于買家來(lái)講，他會(huì)覺(jué)得是劃算的，因?yàn)樗院艿偷囊粋€(gè)價(jià)格把這個(gè)房子給買到了；對(duì)于你來(lái)講，也是劃算的，因?yàn)槟阒换?萬(wàn)美元把note就給給買過(guò)來(lái)了，而這個(gè)房子賣了十幾萬(wàn)。另外一種方式，是你把note轉(zhuǎn)手再賣掉，賣給下一個(gè)投資者。因?yàn)槟隳玫膬r(jià)格足夠低，所以你可以加價(jià)賣給下一個(gè)投資者。可能講到這里，大家最大的一個(gè)疑問(wèn)：銀行它為什么愿意干這個(gè)事兒？銀行它自己不會(huì)去賣這些地產(chǎn)嗎？為什么要用這么低的價(jià)格把note賣給你？第一，銀行是非常不愿意也是非常不擅長(zhǎng)處理房地產(chǎn)的。銀行是一個(gè)金融機(jī)構(gòu)，銀行不是一個(gè)房地產(chǎn)公司，它不是干房地產(chǎn)的，所以你讓銀行手上拿很多的房地產(chǎn)，其實(shí)它是沒(méi)辦法去處理的，沒(méi)有這個(gè)能力，沒(méi)有意愿。第二，我問(wèn)你一個(gè)問(wèn)題：假設(shè)說(shuō)我今天從你那借了80塊錢，我給你兩個(gè)選項(xiàng)，第一，明天我還你100塊，我鐵定還你100塊；第二，是你等一年，我還你200塊。我問(wèn)你，你選哪一種？當(dāng)然有些人可能說(shuō)我有耐心，我等一年我拿200塊，但是很多人他是愿意明天就拿100塊的。同樣的心理，對(duì)于銀行來(lái)講，愿意花很長(zhǎng)的時(shí)間去解決壞賬，還是說(shuō)我明天就能夠即便損失一些，但是我能夠收一部分錢回來(lái)？有一部分銀行是愿意這樣做的。我們不能說(shuō)百分之百所有的銀行你去跟它談，都能夠談個(gè)兩折，但是你知道美國(guó)有多少家金融機(jī)構(gòu)嗎？銀行有6,800家，信用社有5,700家，加在一起是12,500家。這么多的機(jī)構(gòu)，你去找他們談，那總有它愿意低價(jià)賣給你的，你買到就賺到了。另外，介紹一個(gè)概念，當(dāng)這些金融機(jī)構(gòu)它要去放貸的時(shí)候，它首先要在美聯(lián)儲(chǔ)那邊押一筆錢，叫做借貸儲(chǔ)備金。一般來(lái)講，當(dāng)它在美聯(lián)儲(chǔ)押一美元的時(shí)候，它能夠貸出來(lái)10美元。然后，這10美元拿去放貸，可能收你5%、6%、7%的利息；如果是信用卡的話，利率可能高達(dá)20%以上。這就是銀行是怎么賺錢的。 如果說(shuō)像剛才咱們舉的例子當(dāng)中，有一筆20萬(wàn)美元的房貸現(xiàn)在壞了。對(duì)于銀行來(lái)講，它會(huì)涉及到另外一個(gè)概念，叫做貸款虧損儲(chǔ)備金。如果20萬(wàn)銀行認(rèn)為收不回來(lái)了，這個(gè)時(shí)候銀行要從它在美聯(lián)儲(chǔ)那兒的借貸儲(chǔ)備金當(dāng)中拿出來(lái)3~8倍的金額放在虧損儲(chǔ)備金當(dāng)中。我假說(shuō)就是5倍，好，20萬(wàn)乘以5是100萬(wàn)，需要拿出來(lái)100萬(wàn)美元放在虧損儲(chǔ)備金當(dāng)中。拿出來(lái)100萬(wàn)美元，就意味著銀行沒(méi)有辦法從美聯(lián)儲(chǔ)拿到1,000萬(wàn)美元的額度出來(lái)放貸。我不知道你有沒(méi)有聽(tīng)明白我的意思。也就是說(shuō)，當(dāng)銀行面臨一個(gè)20萬(wàn)美元的還不上的房貸的時(shí)候，可能會(huì)損失掉1,000萬(wàn)美元的放貸的能力，而1000萬(wàn)美元會(huì)給它帶來(lái)5%、6%、7%，甚至更高的利息。對(duì)于銀行來(lái)講，哪一個(gè)損失更少一些，哪一個(gè)成本更低一些？很可能成本更低的方式就是一個(gè)低價(jià)把note賣給你。這從經(jīng)濟(jì)上來(lái)說(shuō)是更劃算的，是一個(gè)更理性的選擇。并不是銀行傻就以低價(jià)賣給你，而是哪一個(gè)從經(jīng)濟(jì)上是成立的，就做哪一個(gè)選擇。所以這就是今天跟大家介紹的note投資的一個(gè)方向、一個(gè)策略。一般來(lái)講，你要去找那些小一些的銀行，小一些的金融機(jī)構(gòu)去談這個(gè)事情。甚至于說(shuō)有些銀行還不太理解這個(gè)事情，處理得不多，所以你還需要去教育銀行，那也就意味著這當(dāng)中的機(jī)會(huì)是很多的。好，今天這個(gè)話題我們就聊到這里。請(qǐng)持續(xù)關(guān)注北美掘金公眾號(hào)，我會(huì)繼續(xù)在不確定性非常大的時(shí)期，持續(xù)地跟大家分享新的進(jìn)展，以及如何抓住時(shí)代機(jī)遇。
|
