商品房的交付條件及開發(fā)商逾期交付責(zé)任

秦淮明月河畔升 2020-03-24

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北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要（2014年12月16日）

十二、商品房不符合交付條件的處理

買受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗收，并將驗收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。

買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權(quán)要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實際損失。

商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金”，出賣人實際逾期交付房屋的，買受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金；房屋逾期尚未實際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。

十三、買受人拒絕接收商品房的處理

出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。

天津市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干問題的審判委員會紀(jì)要（2018年11月26日）

一、商品房的預(yù)售與買賣相關(guān)問題

（四）因停工令造成逾期交房的問題因受政府有關(guān)部門依據(jù)相關(guān)文件發(fā)布停工令的直接影響，商品房無法在合同約定時間交付買受人，一般應(yīng)認(rèn)定合同遲延履行屬于不可歸責(zé)于出賣人的情形，人民法院可以根據(jù)停工令確定的天數(shù)并結(jié)合案件實際情況，免除出賣人相應(yīng)的逾期交付商品房違約責(zé)任。

重慶市高級人民法院關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問題的指導(dǎo)意見（2007年11月22日）

36、商品房的交付。開發(fā)商交付商品房除了滿足約定的交房條件處，還應(yīng)當(dāng)通過消防驗收，未通過消防驗收的，買受人可以拒絕接收，并可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。但合同另有約定的除外。

買受人接收了未通過消防驗收的商品房，后商品房通過了消防驗收，買受人又以出賣人交付房屋時未通過消防驗收為由，請求判令出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，人民法院可以比照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》逾期辦證違約責(zé)任的規(guī)定酌定處理。

山東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會議紀(jì)要的通知（2011年12月2日）

(六)關(guān)于房屋交付條件中驗收合格的理解與適用問題

依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。根據(jù)上述規(guī)定，驗收合格是房屋出賣人將房屋交付給買受人的法定條件，但對驗收合格的標(biāo)準(zhǔn)，司法實踐中認(rèn)識不盡相同。根據(jù)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T提出竣工驗收申請，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、環(huán)保等有關(guān)單位進(jìn)行驗收，因此，商品房交付時的驗收合格應(yīng)以有關(guān)行政主管部門完成綜合驗收為標(biāo)準(zhǔn)。因為，房屋的驗收合格，除要求房屋的質(zhì)量符合國家規(guī)定的強(qiáng)制性安全標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定的標(biāo)準(zhǔn)外，還需要滿足買受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出賣人交付的房屋應(yīng)是完成了工程竣工驗收、消防、配套設(shè)施、綠化、環(huán)保等綜合驗收。

安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（2012年3月5日）

4、房屋買賣格式合同約定以“該商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件，一般應(yīng)以出賣人（建設(shè)單位）組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行工程竣工驗收并出具驗收合格的意見作為認(rèn)定房屋經(jīng)驗收合格的依據(jù)。但規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案管理等專門管理部門尚未出具認(rèn)可性意見的，不應(yīng)認(rèn)定房屋已經(jīng)驗收合格。

5、出賣人交付的房屋不符合本意見第4條規(guī)定的交付條件，買受人接收了房屋后以出賣人交付房屋時“未經(jīng)驗收合格”為由主張逾期交房違約責(zé)任的，在一審法庭辯論終結(jié)前出賣人能夠提供完整的《工程竣工驗收報告》，對買受人的訴訟請求一般不予支持。

6、房屋買賣合同約定出賣人在交付房屋時須提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件，出賣人實際交付房屋時未能提供上述文件的，買受人有權(quán)拒絕接收房屋，但買受人接收房屋后又以出賣人未能依約提供上述文件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持。

廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引（2017 年 9 月 12 日）

三十、根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）第十一條的規(guī)定，交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)過竣工驗收合格并已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。

合同約定的交付條件高于前款標(biāo)準(zhǔn)的，以合同約定為準(zhǔn)；合同約定的交付條件低于前款標(biāo)準(zhǔn)的，按前款規(guī)定認(rèn)定。

三十一、出賣人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件，買受人以商品房質(zhì)量存在瑕疵為由拒絕接收，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持，但買受人有證據(jù)證明商品房在交付時存在嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題的除外。買受人接收商品房不影響出賣人對商品房質(zhì)量問題承擔(dān)保修義務(wù)。

商品房符合合同約定的交付條件，且合同約定的交付期限屆滿，出賣人已經(jīng)依約通知買受人接收商品房，買受人無正當(dāng)理由拒絕接收的，視為辦理交付手續(xù)的期限屆滿之日商品房已經(jīng)交付。

三十二、買受人知道商品房不具備約定或者法定交付條件同意接收商品房，又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。但買受人可以請求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或者合同約定完善商品房交付條件，并賠償因此造成的實際損失。

三十三、商品房出賣人以買受人沒有繳納公共維修基金、前期物業(yè)費等為由拒絕交付商品房的，不予支持。

海南省高級人民法院關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見（試行）（2011年審判委員會第1次會議討論通過）

6、對房屋的交付使用，當(dāng)事人有約定的，從約定；沒有約定的，開發(fā)商將房屋實際交付買房人占有或?qū)⒎课蓁€匙交給買房人的均視為已實際交付使用。

上海市高級人民法院關(guān)于印發(fā)《關(guān)于民事案件審理的幾點具體意見》的通知（2000年8月15日）

21、如何認(rèn)定房屋交付？

對房地產(chǎn)的交付條件、交付日期的認(rèn)定，長期以來存在較大爭議，有的法院看是否取得《住宅交付使用許可證》，有的法院看開發(fā)商有沒有取得《房地產(chǎn)權(quán)證》（大產(chǎn)證），還有的看開發(fā)商有沒有與買受人辦理房屋交接手續(xù)。究竟以何為準(zhǔn)？

我們認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》實施已逾五年，繼續(xù)從寬不利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，不利于樹立法律權(quán)威。目前嚴(yán)格依照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定辦理的時機(jī)已成熟。因此我們考慮在商品房預(yù)、現(xiàn)售條件上、在商品房交付條件、交付時間認(rèn)定上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照法律法規(guī)處理。具體掌握為：

預(yù)售商品房出售人在約定的交房日應(yīng)當(dāng)取得《房地產(chǎn)權(quán)證》（大產(chǎn)證），并與買受人辦理房屋交接手續(xù)（俗稱交鑰匙），通知買受人辦理過戶手續(xù)。現(xiàn)售商品房出售人在約定的交房日也應(yīng)當(dāng)取得《房地產(chǎn)權(quán)證》（大產(chǎn)證）并與買受人辦理房屋交接手續(xù)（交鑰匙），通知買受人辦理過戶手續(xù)。違反其中一項的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。買受人遲延受領(lǐng)或拒絕受領(lǐng)的，開發(fā)商不負(fù)延期交付責(zé)任。當(dāng)事人在銷售合同中對違約金計付期限有約定的從約定，無約定的，違約金自約定履行期間屆滿之日起計付至所有義務(wù)中最遲一項完成之日止。

貴州省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）（試行）（2005年8月1日）

14、商品房買賣合同中所指交付使用是指出賣人將房屋轉(zhuǎn)移買受人占有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

合同雙方約定的交付時間、方式、條件具有法律約束力。如果出賣人違反約定條件交付，買受人可以拒絕接受，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。出賣人交付的房屋雖不符合約定交付條件，但買受人已經(jīng)實際接受的，應(yīng)視為交付使用，但并不免除出賣人房屋質(zhì)量責(zé)任。

江蘇省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答（征求意見稿）（2017年8月15日）

31、公共部分或公共設(shè)施交付不符合約定如何處理？

出賣人交付的綠地、消防等公共部分、公共設(shè)施不符合商品房買賣合同約定的，買受人依據(jù)商品房買賣合同中的約定，請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

商品房買賣合同中對公共部分、公共設(shè)施交付不符合約定的情形未明確約定違約責(zé)任的，且無法采取補(bǔ)救措施，買受人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持；可以采取補(bǔ)救措施的，買受人未與其他業(yè)主協(xié)商形成多數(shù)意見而直接請求出賣人賠償損失的，不予支持。

【說明】有觀點認(rèn)為，對于可以采取補(bǔ)救措施的，應(yīng)賦予單個業(yè)主起訴的權(quán)利，收益共享。本條認(rèn)為屬于業(yè)主共有的范疇，應(yīng)形成多數(shù)決。

32、土地使用權(quán)證使用年限縮水如何處理？

因出賣人變更了土地性質(zhì)、用途，導(dǎo)致商品房土地使用權(quán)年限明顯減少，出賣人未盡告知義務(wù)的，買受人請求出賣人承擔(dān)違約或賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。【說明】有觀點認(rèn)為，目前土地使用權(quán)到期后自動續(xù)期，故買受人沒有損失，對此不應(yīng)支持。本條認(rèn)為在目前法律沒有明確自動無償續(xù)期的情況下，應(yīng)賦予買受人請求賠償?shù)臋?quán)利。

33、商品房交付標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

如果地方政府對于商品房交付有相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照地方政府的規(guī)定執(zhí)行。如果地方政府對此沒有規(guī)定，當(dāng)事人選擇了經(jīng) 竣工驗收合格，該交付標(biāo)準(zhǔn)只需設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理、施工四方驗收合格即可，無需經(jīng)過驗收備案。

34、商品房不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的如何處理？

出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，或出賣人不出示竣工驗收備案等法定交付證明文件的，買受人拒收，并請求出賣人承擔(dān)遲延交房責(zé)任的，應(yīng)予支持。

買受人明知出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，仍然接受房屋，買受人要求出賣人承擔(dān)遲延交付責(zé)任的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，給買受人造成其他損失的，應(yīng)予賠償。

35、嚴(yán)重影響正常居住使用的情形如何判斷？

出賣人交付的房屋雖符合合同約定，但仍存在下列嚴(yán)重影響正常居住使用的情形的，買受人可以拒絕接收，或在收房后一年內(nèi)請求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持：

（1）出賣人擅自變更商品房的朝向、戶型等規(guī)劃、設(shè)計條件的；

（2）房屋存在滲漏、異響等，在合理期限內(nèi)無法查明原因或經(jīng)出賣人維修仍無法修復(fù)的；（3）水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施無法實際投入使用的；

（4）消防設(shè)施未經(jīng)過驗收合格或無法實際投入使用的；

（5）訂立合同時出賣人未披露房屋存在違反善良風(fēng)俗情形的；

（6）其他嚴(yán)重影響正常居住使用的情形。

44、商品房買賣合同逾期交房違約金調(diào)整如何處理？

商品房買賣合同中約定，開發(fā)商逾期交房應(yīng)向購房者支付違約金，一般約定的違約金為日萬分之三或日萬分之五，實際發(fā)生逾期交房而訴至法院時，開發(fā)商主張約定的違約金過高要求調(diào)整的，按以下方式處理：

（1）合同對于違約金有明確約定的，按照約定處理，一般不輕易否定其效力。

（2）當(dāng)事人主張違約金過高，要求調(diào)整的，由違約方對損失過高進(jìn)行舉證，守約方對于其損失進(jìn)行反證，對于違約金的上限參照民間借貸利率標(biāo)準(zhǔn)，最高不得超過已付購房款的 24%。

（3）沒有明確約定的，違約金按照《商品房買賣司法解釋》第 17 條標(biāo)準(zhǔn)確定，即按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

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