事件：國務院發(fā)布關于授權和委托用地審批權的決定：

1）將國務院可以授權的永久基本農 田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

2） 將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣 東、重慶，試點期限 1 年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂并報自然資源部備案。第 1）條和《土地管理法》一致，第 2）條永久農田轉建設用地原先均需要國務院批準，這次試點是個突破。

點評：

我國實行城鄉(xiāng)二元的土地公有制，城市土地為國有制土地，主要包括土地總體規(guī)劃范圍內的居住、工業(yè)、商業(yè)、物流倉儲等土地，農村集體所有制土地為農村集體所有，主要包括農用地及建設用地。

在城鄉(xiāng)二元土地制度下，城市土地歸國家所有，農村土地歸集體所有，但二者并非同權、同價，在嚴格的征地保護制度下，農業(yè)用地需轉為建設用地才能用于城市建設，而此前農用地的轉用和土地征收權限上收到國務院和省級政府，一方面是審批流程長、審核速度較慢，另一方面是審批需符合土地利用總體規(guī)劃，也就是規(guī)劃區(qū)域內的近郊土地更容易被征收。此次農轉用審批權限下放的影響，主要在于：

1、改善城鄉(xiāng)二元土地制度、加快城鄉(xiāng)融合、助力實現(xiàn)農民脫貧 ，后續(xù)審批權限下放到省級政府，并委托 7 省市實施土地征收，更容易實現(xiàn)農地的轉用、成為建設用地流轉，有助于打破城鄉(xiāng)二元土地制度，助力農民脫貧，符合 2020 年全面打贏脫貧攻堅戰(zhàn)的目標。

2、盤活存量土地、優(yōu)化供地結構、新增供應受限較小短期內通過加快農地轉用審批及征地，可以盤活存量土地，加快建設用地供應、并優(yōu)化土地供應結構。2014-2017 年我國新增供地結構中，住宅用地供應僅為 15%， 工礦用地占比 22%，但隨著城市化進程的推進、人口向城市群集聚，工業(yè)產業(yè)轉移的發(fā)生等，住宅用地的供需并不平衡，以一線城市為例，住宅用地供需缺口連續(xù)多年達到 30%以上，如果考慮到城市更新供應，缺口或略下降，但由于城市更新供給有限，預計仍然存在明顯不足。此次農地轉用審批權限下放，有助于加快盤活城市中的存量土地，轉為建設用地， 及時補充土地供給缺口，雖然新增農轉用面積總量是根據(jù)既定的土地利用年度計劃 （由國土部、發(fā)改委等部門審核）供應，但是在土地供應的區(qū)位、用地性質的結構調整上省級政府可以“因城施策”，具備了更高的自由度。

3、利于穩(wěn)定房價、加大供需矛盾區(qū)域和時間的供應通過加快土地供應，有利于形成地價和房價的平穩(wěn)預期，在“房住不炒”與地方財 政的多方壓力之下，實現(xiàn)“既要、又要、還要”。新土改下賦予地方政府對于土地供應的靈活性與可行性，使得地方政府能夠在土地供應缺乏的地區(qū)與年份里、或對土地不足的區(qū)域加大供應力度，緩解供需平衡的壓力，從而平抑地價、房價大幅上漲， 實現(xiàn)穩(wěn)預期。

4、有利于地方財政，提高土地出讓純收益土地出讓純收益為土地出讓金減去出讓成本，出讓成本包括了土地整理、征地和拆遷補償費、耕地保護、城市和農村基礎設施建設費用等，隨著拆遷成本的上漲，土地出讓純收益率在不斷下降，至 2015 年為 20%。農轉用審批權限下放后，土地流轉加快、供應結構改善，隨著區(qū)位更優(yōu)、價值更高的土地的供應增加，地方政府有望獲取更多的土地出讓純收益，緩解新基建投資壓力。

老王認為，土地改革歷來是牽一發(fā)動全身的工程，通過本次土地新政，加速拉動重大項目投資，加速推動新老基建落地，首先利好土地流轉相關公司，其次利好利好新老基建相關公司。

土地流轉相關受益標的：

羅牛山： 2010年2月，公司公告披露，截至目前，公司及控股子公司合計持有土地11014.48畝，其中，農業(yè)用地9615.11畝，商住用地666.46畝，其他建設用地（工業(yè)用地、市場用地、教育用地等）732.91畝。

北大荒：公司擁有62.4萬公頃耕地和24萬公頃可墾荒地(公司招股說明書披露，該地塊使用權為公司向集團公司以承包方式取得，承包期限50年。

芭田股份：2017年公司年報表示，土地流轉將加速農業(yè)變革，催生農業(yè)'新種植模式'和'新經(jīng)營主體',芭田公司把握機會，迅速參與其中。

廣州浪奇： 待收儲土地180畝（報道最高可獲補償收入60億元），南沙新基地500畝。

棕櫚股份：公司在互動平臺上回復稱，公司的部分生態(tài)城鎮(zhèn)項目有涉及到農村土地流轉及生態(tài)農業(yè)等方面

輝隆股份：擁有多年土地流轉項目參與經(jīng)驗,2010先后在安徽全椒、臨泉兩縣參與土地流轉項目(項目年限超過10年),兩地合計流轉土地2.2萬畝。

京投發(fā)展： 公司以全資子公司潭柘投資為平臺，參與北京潭柘寺鎮(zhèn)整體開發(fā)項目。2010年10月,潭柘投資與潭柘寺鎮(zhèn)政府簽訂協(xié)議書參與潭柘寺鎮(zhèn)整體開發(fā)項目土地流轉工作。

景興紙業(yè)：公司系浙江嘉興平湖當?shù)厣鲜泄?，實際土地面積（含平湖當?shù)氐淖庸荆┰?100畝左右，另外，公司的土地都是工業(yè)用地。

蘇墾農發(fā)：每年向農墾集團繳付土地承包費,經(jīng)營近100萬畝優(yōu)質生產基地。公司為國內土地流轉的龍頭企業(yè),2016年流轉面積22萬畝。

亞通股份：根據(jù)崇明三島總體規(guī)劃，公司未來將積極投身于崇明現(xiàn)代化生態(tài)島建設，重點參與崇明生態(tài)農業(yè)和崇明城鄉(xiāng)一體化建設，確保公司可持續(xù)發(fā)展。2013年年報披露，公司擁有2500多畝的農業(yè)土地使用權。

中華企業(yè)： 公司在崇明島陳家鎮(zhèn)-東灘地區(qū)擁有約4655畝土地，是最早進入崇明島的房企。

上實發(fā)展：公司旗下?lián)碛谐缑鲘u合計13萬畝土地使用權，未來充分享受土地流轉及新政帶來的投資機遇。

海航創(chuàng)新：公司擁有九如山旅游度假區(qū)175畝土地使用權。

京投銀泰：公司已參與了北京郊區(qū)旅游名鎮(zhèn)潭柘寺鎮(zhèn)的整體開發(fā)項目土地流轉工作，約2150畝土地已流轉至其全資子公司潭柘投資名下。

威華股份：曾通過自建自營和合作聯(lián)營的方式建設了近60多萬畝速生林基地。

香梨股份：擁有5個農業(yè)生產基地，園地面積達2.7萬畝，該土地是通過出讓取得的50年的農業(yè)用地，但處在18億畝耕地紅線范圍之外。

大北農：公司下屬子公司農信互聯(lián)公司加快農業(yè)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務推廣，提升整個農業(yè)行業(yè)的經(jīng)營管理水平和產出效率。農信互聯(lián)所打造的農信云、農信商城、農信金融、智農通等“三網(wǎng)一通”產品鏈已形成互聯(lián)網(wǎng)平臺優(yōu)勢。

另外老王認為隨著土地新政有點類似與2008年的變相土地審批權下方放，這是在全球經(jīng)濟增長不確定下采用的刺激經(jīng)濟的重磅政策，受益標的不只土地流轉，后期隨著新政的推進也會帶動鄉(xiāng)村振興板塊走強，當然也會進一步帶動新老基建投資加快，帶動新老基建板塊投資機會。