理財(cái)問題真是一個(gè)大問題，在這個(gè)問題上好像我們沒人對(duì)理財(cái)反感，但是在理財(cái)方法上，很多人又覺得買房子才是理財(cái)最好的方式，那我今天就跟大家嘮嘮，到底哪一種理財(cái)方式跟更靠譜，更接近老百姓能夠得著的方式。

首先定位一下我自己，在東北三四線城市，吉林市！

為什么要給自己一個(gè)定位？那就是要知道我們是在什么地方說(shuō)什么話，我們這里到底買房子合適不合適呢？

這要看在什么時(shí)候說(shuō)這樣的話，在2000年往后，到今年2020年為止，買房子現(xiàn)在看沒虧，整好了還有得賺，要是沒有賣那還看不出來(lái)賠賺。z

這是2019年的最新房?jī)r(jià)，估計(jì)今年的更沒個(gè)看了，這是東北最好的地區(qū)了，房?jī)r(jià)只有大連過萬(wàn)了，而在我們吉林省會(huì)長(zhǎng)春到現(xiàn)在房?jī)r(jià)一直在漲的情況下還不到一萬(wàn)。那號(hào)稱東北房?jī)r(jià)洼地的鶴崗，那更是沒個(gè)看了。

一樣是買房子，為啥東北的房子價(jià)格差距咋就這么大呢？

這不是真實(shí)的案例嗎？這絕對(duì)是真實(shí)的，而且是真理型的??？再好的房子得有人住才叫房子，沒人住的那都是財(cái)富的墳?zāi)拱　?/p>

其實(shí)說(shuō)到東北的房地產(chǎn)，這些年已經(jīng)非?；鸨?，在眾多的二手房中介和一些自己買了房子再裝修一下賣了的房販子的炒作下，在東北三四線這類城市，甚至在東北的二線城市都一樣，基本上是都在漲價(jià)，但是漲幅都不算大啊！就拿東三省省會(huì)這三個(gè)城市來(lái)說(shuō)取中位的長(zhǎng)春，去年漲幅在百分之4.32，也就是僅僅比銀行五年期存款高了一丟丟而已。那我就跟大家算算賬，看看買房子到底能不能保住財(cái)富，跑贏大家口中的通貨膨脹。

首先我跟大家說(shuō)說(shuō)儲(chǔ)蓄，對(duì)于儲(chǔ)蓄很多人的印象都是把錢存在銀行那就是在家沒地方放，然后把錢放在銀行里安全。這基本上都是在用活期存款來(lái)說(shuō)這個(gè)事，那咱們先看看吉林銀行的存款利率。

看到?jīng)]？現(xiàn)在在銀行存款，如果你存活期的基本上就是找個(gè)安全的地方放著，但是如果是定期存款，那就絕對(duì)不一樣了。買房子就絕對(duì)屬于定期存款，而且還是超長(zhǎng)定期的，如果房子你不是用來(lái)炒的，只是用來(lái)住，那你就更要算明白這筆賬了。

存款100萬(wàn)，五年，到期利息是多少？

100000乘以0.04263，再乘以5年，等于213150元，這是一百萬(wàn)五年的利息。也就是我們?cè)阢y行五年期存款的收益是21萬(wàn)3千多，如果我們連續(xù)20年都把這些本利轉(zhuǎn)存到期會(huì)有多些收益呢？

這個(gè)收益是啥意思？就是這100萬(wàn)放銀行不動(dòng)，一直本利轉(zhuǎn)存，然后到20年后，你將得到2165995元。也就是100萬(wàn)存20年，總本利就是210多萬(wàn)啊。

那再算算你買一套價(jià)值一百萬(wàn)的房子住，都不算貸款利息成本，就算你你付出的這一百萬(wàn)房錢的利息成本是五年21萬(wàn)多，也就是每天4.263萬(wàn)啊。這還是只算了你房子自己住的利息成本。如果再算上你的取暖費(fèi)，物業(yè)費(fèi)，那就更多了。在東北一年的房屋取暖費(fèi)平均價(jià)格也得是每平米25元左右，那一百萬(wàn)的房子咋也得100平米了，也就是一年最少2500元的取暖費(fèi)，加上每平米均價(jià)最少也得1元錢的物業(yè)費(fèi)，那就是每年最少1200元。

這就是住房子一年的硬成本，每年花銷最少3700元，我估計(jì)這我都是算少了，但是大概就是這個(gè)意思，也就是目前看來(lái)如果買房要保值的話，那最少房?jī)r(jià)得以每年最少百分之六以上的漲幅來(lái)保證你的房屋保值啊。你敢想在東北三四線的城市房?jī)r(jià)一直以每年百分之六的幅度一直漲，最少漲到20年嗎？然后漲到20年后還會(huì)有人來(lái)接盤買你的房子嗎？

這個(gè)賬我估計(jì)多數(shù)買房子的人都沒算錯(cuò)，或者也不想這么算，因?yàn)榇蠹叶际强捶績(jī)r(jià)每年都在漲，尤其是看到十幾年前買房的現(xiàn)在都賺到了，所以大家都以一個(gè)感覺，這房子肯定會(huì)漲，因?yàn)槲飪r(jià)一直在漲啊。

道理是這樣么？估計(jì)我這么算完了你自己也不見得承認(rèn)這個(gè)道理了吧？房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)漲，咱都不用去看日本，就看咱們自己家小區(qū)門前的房屋中介房?jī)r(jià)表就知道了，最近這些年?yáng)|北房?jī)r(jià)，幾乎就是平穩(wěn)的略微上漲，這個(gè)漲幅根本就不足以平抑物價(jià)上漲。

買房子，和投資不是一回事。

投資都是要賺收益的，投資幾乎都是把錢投進(jìn)去，就要看到每天的收益在哪里，即使不能立即到手，也要知道我投資預(yù)期是多少，你上哪里投錢人家不得跟你說(shuō)明白，你這個(gè)錢放在我這里，一個(gè)月，還是三個(gè)月，一年還是五年，都是有期限的，而且都會(huì)和你說(shuō)明白到期收益是多少，對(duì)不？這叫投資，你咋也得知道我這一百萬(wàn)放你手里，一個(gè)月你給我多少的收益??？我們哪一個(gè)都知道這個(gè)道理吧？但是買房子有人告訴你投資期限嗎？有人告訴你到期收益嗎？有人告訴你投資風(fēng)險(xiǎn)嗎？沒有，都沒有啊。

只有人告訴你，區(qū)位，趨勢(shì)，樓盤質(zhì)量，小區(qū)配套，周邊環(huán)境，附近的醫(yī)院，商超，學(xué)區(qū)，等等這些聽著高大上，實(shí)際上對(duì)你能不能有用都不一定的概念，至于買房子需要花的錢，和你未來(lái)能夠得到的收益，根本就沒人提及，關(guān)鍵是你也不問，人家肯定是不能跟你說(shuō)啊，其實(shí)就是問了估計(jì)也就是房?jī)r(jià)肯定在漲啊，這是趨勢(shì)啊，你看看最近這些年哪有房子掉價(jià)的事啊，你一看可也是，買它！

我這么說(shuō)完了還是會(huì)有人不明白，那我再給你算算你買這個(gè)房子到底要付出多少錢。還是這個(gè)房子，房?jī)r(jià)在一百萬(wàn)，為啥要一百萬(wàn)？因?yàn)楹盟阗~，哈哈零數(shù)我算不明白，整數(shù)好算。咱們就算是首付30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)看看到底你要花多少錢買下這套房。

大部分人首套房的利率會(huì)上浮10%左右，也就是5.39%，2019年7月份，全國(guó)首套房的平均利率達(dá)到了5.44%，所以如果是純商業(yè)貸款70萬(wàn)，20年還清的話，采用等額本息還款，20年總的利息是44.99萬(wàn)，每個(gè)月要還4791元；采用等額本金還款的話，20年總的利息是34.44萬(wàn)，每個(gè)月要還5775元，以后每個(gè)月少還12元。

如果是采用公積金貸款70萬(wàn)，20年還清，采用等額本息還款，20年總的利息是25.28萬(wàn)，每個(gè)月要還3970元，采用等額本金還款的話，20年總的利息是22.84萬(wàn)，每個(gè)月要還4812元，以后每個(gè)月少還8元。

假如是選擇的組合貸款，一般公積金能貸多少就盡量貸多少，其他的在選擇商業(yè)貸款，這里就以各貸款35萬(wàn)為例，公積金貸款35萬(wàn)和商業(yè)貸款35萬(wàn)，20年還清，采用等額本息還款，20年總的利息是35.14萬(wàn)，每個(gè)月要還4380元，采用等額本金還款，20年總的利息是30.54萬(wàn)，每個(gè)月要還5451元，以后每個(gè)月可以少還11元。

當(dāng)然具體選擇等額本息還是等額本金的還款方式，還是要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)，等額本息前期還款壓力相對(duì)比較小，但是總的利息比較多，等額本金前期還款壓力大，但是總的利息少。從中我們也可以看出來(lái)，公積金的貸款優(yōu)勢(shì)很明顯，能貸多少就盡量貸多少，即使貸出來(lái)不還房貸，放在銀行里靠存款的收益，也很容易超過貸款出來(lái)的利率，還能賺點(diǎn)利息。

至于有人說(shuō)為什么只貸款20年，而不是去選擇最長(zhǎng)的30年貸款。其實(shí)這除了你自己可以選擇是一方面，銀行對(duì)你能貸款多長(zhǎng)時(shí)間也是有要求的，如果你沒有超過40歲，你可以選擇貸款30年，假如你已經(jīng)超過40歲了，即使你跟銀行證明你能活到100歲也沒用，銀行也很難能同意給你貸30年，當(dāng)然貸款年限越長(zhǎng)越好，因?yàn)檫@輩子大部分人就只有一次機(jī)會(huì)能從銀行貸到這么低的利率，而且時(shí)間跨度還那么長(zhǎng)的貸款。

看到?jīng)]？最高利息將近45萬(wàn)，最低用公積金的利息是25萬(wàn)多，取中位就是35萬(wàn)多，也就是按照我們絕大多數(shù)人買房子的幾率，一輩子也就這一次了，也就是你買這套目前價(jià)值一百萬(wàn)的房子，你最終需要付出的錢是30萬(wàn)首付，加上70萬(wàn)本金，再加上最少也得30萬(wàn)左右的利息，因?yàn)楣e金貸款絕大多數(shù)人是沒有那個(gè)額度的，也就是你買房子純花銷是130萬(wàn)，這要是再算算你的裝修，和每年至少也得4000多的供熱費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，這輩子你不為房子打工為誰(shuí)打工？這種投資在房子沒還完錢之前，基本上是不算數(shù)的，等到20年后，你的房子總花銷已經(jīng)達(dá)到了130萬(wàn)加上20萬(wàn)的一次裝修，再加上每年4000元的費(fèi)用，水電費(fèi)都不算，一共你花了158萬(wàn)的硬支出，也就是你用20年時(shí)間，買了一個(gè)現(xiàn)在價(jià)值100萬(wàn)的房子，你敢想你的房子會(huì)在20年后賣多少錢嗎？

那再算算同期如果是存錢的話，你能剩多少錢。

還是那個(gè)目標(biāo)，你已經(jīng)有了30萬(wàn)首付，然后用這個(gè)首付存在吉林銀行五年期存款，五年后你的30萬(wàn)利息是63945，然后還是按照在銀行還房貸的錢數(shù)往銀行存款。其實(shí)這個(gè)數(shù)就是你在銀行貸款的數(shù)了。也就是你用20年的時(shí)間，把30萬(wàn)存款在銀行利滾利的持續(xù)存入你將得到255780元的利息，到時(shí)候你的本金加利息就是555780元，而這20年你還本應(yīng)該還給銀行的那70萬(wàn)加上利息一共是100萬(wàn)，再加上你的本金一共就是1555780元。

再減去這20年你租房子的錢就是你最終所得到的錢了。那現(xiàn)在看這個(gè)價(jià)值百萬(wàn)的房子租金是多少呢？在吉林市大概在一年兩萬(wàn)到兩萬(wàn)五左右，這個(gè)價(jià)錢還包括供熱費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，包括基本的房屋裝修和屋里永平，包括房屋維修及維護(hù)的錢。也就是在現(xiàn)在開始住同等品質(zhì)的房子，然后減去這個(gè)租金最高價(jià)每年兩萬(wàn)五，20年50萬(wàn)的成本，那再看看我們從收益的總數(shù)155萬(wàn)多減去這些年租房的成本50萬(wàn)多也就是如果按照這個(gè)方式去生活20年，結(jié)果你會(huì)在20年后有100萬(wàn)存款。

那咱們?cè)诳纯慈绻惝?dāng)初你花了158萬(wàn)買的房子，在20年后還能賣多少錢呢？現(xiàn)在看如果在20年后還能賣160萬(wàn)左右，你算是不賺不賠，如果你能賣300多萬(wàn)，算是投資成功。這個(gè)賬算得有點(diǎn)鬧心了哈，其實(shí)我這還是沒跟大家算得再細(xì)點(diǎn)呢，這里面有個(gè)前提，那就是你一定要按照你現(xiàn)在就要下決心買房，來(lái)重新規(guī)劃你的生活，就當(dāng)你現(xiàn)在開始買房了，然后每個(gè)月無(wú)論如何都要去銀行還貸款，這里面只能在每年提取一次用來(lái)交房租，其他的錢全都存在銀行到了一萬(wàn)就存五年死期，無(wú)論有多大的誘惑也不能拿出來(lái)花，你就當(dāng)是還了的房貸已經(jīng)不是你的錢了，用這樣的方式，才能達(dá)到我說(shuō)的目標(biāo)。

這么算來(lái)你還敢說(shuō)在東北你買房子是投資嗎？啥投資能用20年的投入來(lái)?yè)Q取一個(gè)根本不知道到底多大收益的項(xiàng)目？這20年即使你的房?jī)r(jià)漲了一倍，你也要賣出去才叫投資，那20年后你能賣了嗎？因?yàn)槿绻綍r(shí)候你的房子賣了300萬(wàn)，除非你不再買房，要是再買房那和不賣沒啥兩樣，因?yàn)槟隳?0年的破房子能賣300萬(wàn)，到那時(shí)新房就最少也得賣300到350萬(wàn)了，這樣的造富故事賣房子的能講出來(lái)，我講不出來(lái)啊，這個(gè)故事在南方興許還能適用幾年，在東北，你敢想嗎？

投資叫錢生錢，既然是錢生錢，那前提就是你得有錢，種樹你還得有種子吧，而且投資是一個(gè)長(zhǎng)期的活動(dòng)，沒有一種投資是一夜暴富的，那是賭博。絕大多數(shù)的投資收益都要靠時(shí)間來(lái)積累。所謂投資你投一百元就只有一百元的收益，你投一百萬(wàn)才有一百萬(wàn)的收益，那對(duì)于我們絕大多數(shù)的人來(lái)說(shuō)，我們根本就沒機(jī)會(huì)存下一百萬(wàn)，這倒不是我們呢沒掙來(lái)這一百萬(wàn)，而是我們根本就沒存下這些錢。就像我剛才算的那樣，如果你現(xiàn)在30歲，然后我們從現(xiàn)在開始決定買房結(jié)婚，那可不可以考慮一下我說(shuō)的這種方式？

但是這個(gè)方式有一個(gè)大前提，那就是你們必須有絕對(duì)的自律，也就是存在銀行里的錢決不能動(dòng)，即使是父母有病，你們用來(lái)救命都不能動(dòng)的錢才會(huì)有這個(gè)收益，你就按照你買了房子月月還貸一樣，你想想如果你買了房子無(wú)論你有多大的難處，銀行會(huì)寬限你嗎？銀行會(huì)允許你隨便還款嗎？你哪怕逾期3個(gè)月銀行都會(huì)上門收房子了。只有按照這樣的極端方式，你才有可能在50歲的時(shí)候有100萬(wàn)存款，然后在50歲以后你才可以每五年提取一次21萬(wàn)的利息你隨便花，也就是你大概有每年4萬(wàn)2千多的工資可以用了。這些錢如果你花不了到時(shí)候可以給你孩子當(dāng)遺產(chǎn)了，想象一下你用半輩子的時(shí)間，給自己一百萬(wàn)的可能，這對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)想想也是可以的。

那這20年你用什么方式生活呢？其實(shí)你還是該干啥干啥，該買車娶媳婦養(yǎng)娃啥都不耽誤，你用什么方式掙錢那是你自己的事，我說(shuō)的這些叫窮人的理財(cái)方式，就是你要付出的勞動(dòng)一點(diǎn)都不能少，但是拿出必須的錢來(lái)種樹，這樣你才有可能在20年以后擁有一片森林?。?/p>

至于那些短期理財(cái)?shù)姆绞?，那都是適于手里已經(jīng)有余錢的人做的了，如果你手里已經(jīng)有100萬(wàn)了，你完全可以去銀行買理財(cái)，去炒股票，去炒基金，炒外匯，炒房子，炒一切可以炒的東西，輸贏看淡不服就干唄，反正你的錢也不是你掙的，你就負(fù)責(zé)花就行了。但是你如果沒這樣的親爹，千萬(wàn)別輕易地去試這樣的生活，要不你死都不知道咋死的??！

作者 老程：每晚21點(diǎn)都在吉林市經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)直播間和你一起談生活的主持人，一個(gè)東北大叔。