（松江南部新城事業(yè)部 柳國軍）

每一個項目從前期設(shè)想開始與最終建成，根據(jù)不同管理節(jié)點一般可以劃分為五個階段，為了精準(zhǔn)的實現(xiàn)建設(shè)項目管理目標(biāo)，在實際工作需要根據(jù)各個階段的不同特點進(jìn)行分別管控，現(xiàn)分述如下：

第一階段  項目建議書與可研階段

1、做好市場調(diào)查與研究

2、確定建設(shè)項目功能與定位

3、明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和確定估算造價

4、配合完成各項前置手續(xù)申報工作

5、完成項目報建（按最新的建設(shè)法規(guī)勘察設(shè)計招標(biāo)可以在報建前完成，有利于準(zhǔn)確的編制投資估算和建安費用）

第二階段  勘察與設(shè)計階段

1、編制勘察和設(shè)計任務(wù)書（細(xì)化項目功能定位、系統(tǒng)組成、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和造價指標(biāo)等），配合完成勘察和設(shè)計招標(biāo)

2、做好限額設(shè)計，確定設(shè)計方案（在確定方案過程中兼顧技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩個方面，實現(xiàn)技術(shù)先進(jìn)且價格合理，重點把握樁基樁型選擇、基坑圍護(hù)方案、主體結(jié)構(gòu)形式、防水保溫選型和外立面主材選型與色彩要求等）

3、深化初步設(shè)計，明確各專業(yè)深度和范圍，確定具體的施工工藝

4、提供完整詳細(xì)準(zhǔn)確的施工圖（保證設(shè)計工作無缺陷和不漏項），配合完成審圖工作（如需），杜絕設(shè)計人員在設(shè)計文件中暗定單一渠道供應(yīng)的材料設(shè)備

5、在施工過程禁止設(shè)計人員隨意變更設(shè)計，如有變更按責(zé)任界定后分別進(jìn)行索賠

第三階段  施工招標(biāo)與合約階段

1、招標(biāo)規(guī)劃（按項目實施工期和專業(yè)構(gòu)成進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，比如商業(yè)項目常規(guī)按土建、裝修和綠化三個標(biāo)段進(jìn)行劃分 ），同步完成總承包合同和各專業(yè)分包合同架構(gòu)的建立

2、招標(biāo)文件（包括明確總承包服務(wù)費和配合費的水平，對現(xiàn)場項目管理人員的要求與約束，合同驗收與付款節(jié)點的確定，工程量清單特征的準(zhǔn)確描述等）

3、在招標(biāo)文件中（尤其是裝修和安裝項目）一定要明確主要材料設(shè)備的品牌檔次和質(zhì)量等級，對于一些系列型號單一如大居中的門窗、潔具、配電箱可考慮戰(zhàn)略采購供應(yīng)，要保證品質(zhì)的同時有效降低工程造價。

4、在施工合同中要全面的體現(xiàn)公司各項有關(guān)工程建設(shè)管理的規(guī)章制度，明確驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和驗收條件，有充分的有關(guān)質(zhì)量與工期管理的細(xì)化條款，對項目管理人員要求與約束管理辦法，明確主要材料設(shè)備的品牌檔次和質(zhì)量等級

5、根據(jù)總體施工進(jìn)度計劃和合同架構(gòu)有序推進(jìn)項目的二次招標(biāo)工作和專業(yè)分包合同的簽訂備案工作。對于一些重要的設(shè)備采購安裝工作需要單列直接招標(biāo)采購比如電梯、鍋爐、家具和廚房設(shè)備，一方面可以節(jié)約總承包服務(wù)費，另一方面為了提高工作效能和資金給付效率。

第四階段  施工階段

1、配合辦理施工許可證，完成開工前的各項施工準(zhǔn)備工作，包括臨水、臨電、臨地申請和大臨設(shè)施的搭建，做好施工單位項目主要管理人員到位情況的管理與監(jiān)督（建議項目管理人員數(shù)據(jù)經(jīng)質(zhì)監(jiān)站經(jīng)辦監(jiān)管人員通過市住建委微信小程序錄入），做好現(xiàn)場安全文明施工具體措施

2、做好第一次例會的主持與召開工作，配合完成設(shè)計交底工作，在施工方案中對于重要技術(shù)和關(guān)鍵線路進(jìn)行分別進(jìn)行設(shè)計和施工評審。平時雙周工程例會實行與會人員簽到和現(xiàn)場拍照取證制度（現(xiàn)場開會照片作為工程會議紀(jì)要的必要附件），要求各參建單位包括設(shè)計、監(jiān)理、審價、施工和其它應(yīng)需參會的單位必須有代表參會，工程例會的缺席情況將作為中介機構(gòu)年度考核的重要依據(jù)之一。經(jīng)各方簽章確認(rèn)后的工程例會紀(jì)要是工程竣工結(jié)算資料的有效組成文件。

3、要充分發(fā)揮第三方專業(yè)服務(wù)人員的水平和能力，監(jiān)督現(xiàn)場監(jiān)理人員獨立辦公，杜絕在施工現(xiàn)場的監(jiān)理人員與施工單位同吃同住

4、嚴(yán)格設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證（所有的設(shè)計變更、技術(shù)核定和現(xiàn)場簽證均須在工程例會上進(jìn)行報備、研討和確認(rèn)），凡是工程例會上沒有報備的工程變更文件不能作為竣工結(jié)算的依據(jù)文件

5、實現(xiàn)對工程監(jiān)理單位的管控，對監(jiān)理從業(yè)人員和單位進(jìn)行日?？己瞬⒕哌x擇建議權(quán)和一票否定權(quán)，考核工作正常每季度組織一次，考核得分情況將作為第三方服務(wù)費結(jié)算的重要依據(jù)

6、做好分部分項的階段驗收工作，做好程序監(jiān)督，在上道工序沒有驗收之前不得進(jìn)入下道工序等

7、現(xiàn)場主要安全質(zhì)量文明秋夜長工控制要點（主材控制包括鋼筋品質(zhì)、商品砼質(zhì)量，嚴(yán)格杜絕使用海砂現(xiàn)象，施工方案方面包括模板支架穩(wěn)固性、安全網(wǎng)的使用和圍墻廣告文化標(biāo)語等）

第五階段  驗收與保修階段

1、做好主體工程的驗收與局部整改工作

2、做好掃尾項目的驗收與清理

3、監(jiān)督完整和準(zhǔn)確的編制竣工圖的編制并核對

4、配合完成工程竣工結(jié)算書的初步審查，具體包括施工工期的確認(rèn)、質(zhì)量驗收情況、現(xiàn)場簽證手續(xù)齊全情況、施工范圍的界定和竣工圖的完備程度

5、做好質(zhì)量保修階段的工程維修與驗收工作

                                                                                   寫于2020年2月20日