產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)如今已初具規(guī)模，但隱憂依然存在。政府、開發(fā)商和入駐企業(yè)三個角色的合作與博弈，是園區(qū)成敗的關(guān)鍵。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來在于資產(chǎn)證券化的發(fā)展與產(chǎn)城融合的趨勢。

本文結(jié)合專業(yè)的數(shù)據(jù)分析和深度研究，全方位多維度地剖析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)各業(yè)態(tài)各環(huán)節(jié)的發(fā)展現(xiàn)狀，并且對標(biāo)桿企業(yè)項目、產(chǎn)品模式進(jìn)行綜合探析。

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行業(yè)脈絡(luò)

1城鎮(zhèn)化助推產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，能將更多的勞動力和資源集中起來，形成規(guī)模與協(xié)同效應(yīng)，從而促進(jìn)生產(chǎn)力更好更快的發(fā)展。但城鎮(zhèn)化不是單純地把農(nóng)村人口的戶口變成城鎮(zhèn)戶口，在城鎮(zhèn)化的過程中，人本身的城鎮(zhèn)化比人口的城鎮(zhèn)化更為重要。

與之相關(guān)的是人的身份、就業(yè)方式、人居環(huán)境以及社會保障的變化。我國改革開放后城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅速展開，城市面積也隨之不斷擴(kuò)大。截至2017年末，我國人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到58.52%，預(yù)計到2020年這個數(shù)字將會達(dá)到60%。

隨著人口城鎮(zhèn)化率的不斷提高，產(chǎn)業(yè)的密集程度勢必也將會顯著提高。

而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，正是在我國城鎮(zhèn)化大踏步前進(jìn)的進(jìn)程中應(yīng)運(yùn)而生的一個綜合產(chǎn)業(yè)形式，依托于城市資源，構(gòu)建一體化的產(chǎn)業(yè)鏈，以地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)整體土地有規(guī)劃的合理開發(fā)、運(yùn)營與發(fā)展。建設(shè)主體在開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的時候，如果能夠成功招商經(jīng)營，那么實(shí)際上就是在建造一座小型城市。

麻雀雖小五臟俱全，雖然專注于研發(fā)與生產(chǎn)，但一個成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠完整的為居民提供各種等價于城市的生活生產(chǎn)服務(wù)，同時提供大量的崗位，滿足各種層次居民的城鎮(zhèn)化需求。

2規(guī)模與分布。

截至2018年6月，我國省級以上的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)（包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與高新技術(shù)區(qū)）有2500多家，國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)有626家。不過在空間上的分布較為廣泛，以東部地區(qū)為主，在一二三線城市周邊均有分布。

與政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)區(qū)不同，有數(shù)十家企業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也正在蓬勃發(fā)展。這些企業(yè)主導(dǎo)的園區(qū)大多分布在一二線城市市郊，或是一線城市的衛(wèi)星城。

國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局

3隱憂。

我國的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)多以制造業(yè)為主，高新區(qū)多以高科技和高端制造為主。在國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大前提下，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)也有較快的發(fā)展。但由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量大，同區(qū)域密度高，同類型產(chǎn)業(yè)園區(qū)較多，產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化較為嚴(yán)重，導(dǎo)致園區(qū)競爭激烈，產(chǎn)業(yè)空間與市場容量不足。

對于市場需求的錯誤判斷與盲目樂觀是園區(qū)發(fā)育不良最致命的原因之一。一些城市的產(chǎn)業(yè)環(huán)境剛剛發(fā)展到第二產(chǎn)業(yè)需要優(yōu)化整合的階段，但在規(guī)劃中產(chǎn)業(yè)園區(qū)卻強(qiáng)行直接升級到第三產(chǎn)業(yè)，造成了城市產(chǎn)業(yè)環(huán)境的脫節(jié)，自然也無法順利招商。

失敗的園區(qū)各有不同，但是成功的園區(qū)往往相似。開發(fā)商自身的運(yùn)營手段、入駐企業(yè)的質(zhì)量與政府提供的扶持政策，都是缺一不可的條件。

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政策加快產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)步伐

2017年4月，發(fā)改委發(fā)布《2017年國家級新區(qū)體制機(jī)制創(chuàng)新工作要點(diǎn)》，分別提出了18個國家級新區(qū)2017年深化體制機(jī)制改革創(chuàng)新的重點(diǎn)任務(wù)，以新思路、新視角、新方法探索形成破除發(fā)展難題和體制障礙的特色化新路徑，要求各國家級新區(qū)要著眼于服務(wù)全國改革開放大局，立足既有工作基礎(chǔ)，研究制定具體實(shí)施方案，切實(shí)抓好組織實(shí)施，著力增創(chuàng)新優(yōu)勢、培育新動能、發(fā)展新經(jīng)濟(jì)，提升發(fā)展質(zhì)量和效益，積極探索形成可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗。這18個國家級新區(qū)是我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的模范和標(biāo)桿，以他們的發(fā)展路徑作為參考可以讓更多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)少走很多彎路。

同時在地方上，相關(guān)政府也出臺了很多關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)扶持與優(yōu)惠的政策。例如浙江嘉興市在2017年就出臺了《嘉興市人民政府關(guān)于推進(jìn)“泛孵化器”建設(shè)的意見》，支持創(chuàng)建國家、省、市級孵化器，對新認(rèn)定的國家、省、市級科技企業(yè)孵化器，分別一次性給予150萬元、100萬元、50萬元財政補(bǔ)助獎勵；制訂孵化器評價考核體系，根據(jù)年度績效評估，擇優(yōu)對服務(wù)能力強(qiáng)、培育水平高、孵化績效好的孵化器給予20~50萬元獎勵補(bǔ)助。類似的真金白銀獎勵在其他省市也層出不窮，充分說明了地方政府對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)及孵化器的重視。

政府對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重視與扶持，既是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的一個良好背景，也是其發(fā)展的強(qiáng)大助力。近年來產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量的迅速增加，自然也是國家政策導(dǎo)向下的大勢所趨。

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主體模式分析

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中主要有三個參與角色：政府、開發(fā)商和入駐企業(yè)。其中政府扮演的角色是政策和稅收優(yōu)惠的出臺者，也是最終的決策者，而開發(fā)商扮演的角色是規(guī)劃設(shè)計、土地開發(fā)和招商引資的實(shí)際操作者。

而入駐企業(yè)既是主動選擇者，也是被動接受者，主動選擇的是是否入駐，被動接受的是入駐之后的園區(qū)環(huán)境。因此政府和開發(fā)商成為了園區(qū)發(fā)展最重要的變量，他們所扮演的角色質(zhì)量決定了園區(qū)的潛力與方向。

1政府主導(dǎo)模式。

政府主導(dǎo)模式實(shí)際上是我國分布最廣，數(shù)量最多的一類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，全國大部分以城市 高新區(qū)/經(jīng)開區(qū)冠名的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都屬于這一類。由地方政府出面，包辦規(guī)劃設(shè)計、土地一級開發(fā)以及招商引資，實(shí)際上就是政府代行開發(fā)商的職能，將政府和開發(fā)商的角色合二為一了。

這種模式的上限很高，由于地方政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)最容易解決的問題是審批、拿地與基建這些本身就是和地方政府打交道的任務(wù)，所以如果地方政府的規(guī)劃、招商和運(yùn)營能力比較強(qiáng)的話，這些園區(qū)就有著非常強(qiáng)大的影響力與盈利能力。包括中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、上海張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的典范與標(biāo)桿。

但政府主導(dǎo)模式的下限也比較低，在規(guī)劃、招商和運(yùn)營的能力不那么強(qiáng)勢的地方園區(qū)，爛尾現(xiàn)象就時有發(fā)生了。在我國包括市縣一級的高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)數(shù)量近萬，其中因為運(yùn)營不力而招不到商的園區(qū)不在少數(shù)。

因此有很多地方政府選擇與企業(yè)合作，自己只保留決策權(quán)、審批權(quán)與稅收，將規(guī)劃開發(fā)建設(shè)運(yùn)營的任務(wù)交給合適的開發(fā)商打理，市場化運(yùn)作。

2開發(fā)商主導(dǎo)模式。

開發(fā)商主導(dǎo)模式并不是開發(fā)商全權(quán)包辦，而是開發(fā)商將園區(qū)的一部分職責(zé)肩負(fù)了起來，替政府行使建設(shè)和運(yùn)營等職能的同時收取一定的費(fèi)用。在這種模式下，開發(fā)商的來源往往是一些大型房企。

由于房地產(chǎn)住宅政策愈發(fā)縮緊，市場也趨于飽和，因此很多房企開始轉(zhuǎn)型或者向著多元化發(fā)展，而成本低收入高的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也成為了房企眼中一塊流淌著奶與蜜的“應(yīng)許之地”。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地性質(zhì)是工業(yè)用地，通過招拍掛手段拿下的價格相對商住用地要低出很多，而拿地成本恰恰就是開發(fā)商成本的主要構(gòu)成部分。因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間就大了很多，即使是出租廠房或者辦公樓這樣資金緩慢回流的長期項目，也不會有太大的壓力。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)與運(yùn)營中，建設(shè)者與生產(chǎn)者會釋放大量的消費(fèi)需求，這就使得商業(yè)配套與住宅配套設(shè)施在園區(qū)內(nèi)成為必不可少的項目。因此開發(fā)商會選擇在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)住宅與購物中心這些房企的“老本行”，從而快速回收資金甚至直接盈利。同時，土地二級開發(fā)的過程，也是土地升值的過程，對開發(fā)商而言同樣有利。

企業(yè)在開發(fā)園區(qū)的時候，前期進(jìn)行土地開發(fā)，中期負(fù)責(zé)建設(shè)與招商，后期運(yùn)營和服務(wù)。而地方是園區(qū)開發(fā)建設(shè)的決策者，對基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)價格質(zhì)量實(shí)施監(jiān)管，并設(shè)立園區(qū)管委會負(fù)責(zé)對接。

當(dāng)然對于一些資質(zhì)和經(jīng)驗都不足的企業(yè)來說，園區(qū)的蕭條甚至爛尾也是不可避免的。一個成功的園區(qū)需要的是政府和開發(fā)商共同的耕耘。

3入駐企業(yè)的角色。

對于入駐企業(yè)來講，如果不是企業(yè)自建自用的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，那么入駐企業(yè)在入住時是一個主動選擇者，而在入駐之后就變成了一個被動接受者。這樣的話，選擇權(quán)就成為了入駐企業(yè)為數(shù)不多的籌碼，因此選擇權(quán)的行使非常重要。

而做出這個選擇，首先需要考慮的是園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位是否適合自己的企業(yè)，或者上下游需求是否合適，也就是說自己的企業(yè)如果入駐園區(qū)，是否會水土不服。

其次要考慮的是園區(qū)能夠提供的服務(wù)。比如稅收減免政策，融資和對公服務(wù)的便利，人才吸引能力，推廣宣傳力度甚至物流快遞等服務(wù)都會成為企業(yè)考慮的因素。

另外對于中小型企業(yè)來說，其他入駐企業(yè)的層次和規(guī)模也很重要。如果能在大型企業(yè)旁邊建廠工作，中小企業(yè)就可以近距離觀察到大企業(yè)的管理與運(yùn)營模式，從中學(xué)習(xí)一二，吸取經(jīng)驗，進(jìn)而獲得成長。

入駐企業(yè)的需求能否被滿足決定了其是否會入駐，所以園區(qū)的主導(dǎo)者只有從入駐企業(yè)的實(shí)際需求角度出發(fā)，來建設(shè)園區(qū)的設(shè)施與服務(wù)，才能順利招商、成功運(yùn)營。

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重點(diǎn)園區(qū)分析

不同的企業(yè)，經(jīng)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方法也不盡相同，各有千秋。有的企業(yè)在市場中游刃有余，對入駐企業(yè)提供的服務(wù)無微不至；有的企業(yè)善于與政府合作銜接，能夠提供大量的優(yōu)惠政策。下面是兩個比較典型的園區(qū)案例。

1華夏幸福-固安產(chǎn)業(yè)新城。

華夏幸福創(chuàng)立于1998年，主要業(yè)務(wù)分為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)包括產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，是華夏幸福的核心業(yè)務(wù)和競爭優(yōu)勢。華夏幸福旗下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要集中在電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意等10大產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計截至2017年末，華夏幸福在中國境內(nèi)共有53個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，主要集中在京津冀與長三角地區(qū)，分別有14個和18個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中在營10個園區(qū)，在營建筑面積約為9.62億平方米。

而固安正是華夏幸福起步的地方。固安新城位于北京天安門正南方向50公里，于2002年6月28日奠基。迄今已累計引進(jìn)600多家企業(yè)，招商引資額超過1400億元，約30家高?？蒲袡C(jī)構(gòu)落戶。園區(qū)主要產(chǎn)業(yè)包括新型顯示（OLED）、航空航天、生物醫(yī)藥以及智能網(wǎng)聯(lián)汽車等高科技產(chǎn)業(yè)。

在固安產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)中，華夏幸福采用了PPP市場化運(yùn)作（即政府與社會資本合作）模式接受合作區(qū)域地方政府委托，與其簽訂長期性的的合作開發(fā)協(xié)議，為園區(qū)提供包括規(guī)劃設(shè)計與咨詢、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)以及城市運(yùn)營服務(wù)共六大類綜合解決方案。這種為園區(qū)提供綜合解決方案與政府的角色進(jìn)行了對接，同時針對客戶企業(yè)也有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)，包括公司在委托園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)、產(chǎn)業(yè)升級等。

這種上承政府，下接企業(yè)的開發(fā)商模式有效的補(bǔ)齊了地方模式中可能存在的短板，能夠同時滿足企業(yè)和地方發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的園區(qū)落地。

?盈利模式

華夏幸福在固安的盈利主要是通過政府的購買服務(wù)，具體包括規(guī)劃設(shè)計與咨詢、土地整理、基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、以及城市運(yùn)營維護(hù)等。

入駐企業(yè)上繳費(fèi)用成為園區(qū)收入，地方政府按照國家規(guī)定繳納至地方財政后，按約定比例留存，剩余部分納入財政預(yù)算支出，作為支付公司服務(wù)費(fèi)用的來源。也就是說在開發(fā)建設(shè)方面，開發(fā)商是作為連接政府與入駐企業(yè)的中間人存在，而在盈利方面，政府是連接開發(fā)商與入駐企業(yè)的中間人，這樣的合作關(guān)系既能夠提高生產(chǎn)效率，也有效地幫助地方政府提高了綜合實(shí)力。

同樣地，華夏幸福也在園區(qū)內(nèi)建設(shè)了房地產(chǎn)項目，有包括孔雀城、劍橋郡等共25個住宅項目，實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)與人口的導(dǎo)入，提升區(qū)域粘性，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的合理補(bǔ)充與完善。華夏幸福也將園區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)并列為其核心，讓房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園協(xié)同發(fā)展。房地產(chǎn)項目既滿足了園區(qū)居民的居住需求，也讓華夏幸福的投資成本得以快速回流。

值得一提的是，華夏幸福在固安區(qū)域提供的城市運(yùn)營維護(hù)不只是一般城市管理人員能夠提供的服務(wù)。教育體系從幼兒園到中學(xué)均有覆蓋，為園區(qū)工作人員的子女教育提供了方便；醫(yī)療體系中有一家三甲醫(yī)院（幸福醫(yī)院）；文體休閑體系中建設(shè)有一座亞洲最大的室外自行車主題公園，另有圖書館與規(guī)劃館等文化場所；商業(yè)與商務(wù)體系也為居民工作與生活提供了極大的便利。除了產(chǎn)品市場與原材料，固安新城內(nèi)部的大部分服務(wù)基本可以自給自足。

2億達(dá)-大連軟件園。

億達(dá)成立于1984年，總部位于上海，在1998年涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)大連軟件園。憑借運(yùn)營大連軟件園的經(jīng)驗，又在接下來的近二十年中開發(fā)和運(yùn)營了包括大連騰飛軟件園、天津濱海服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園等15個城市30多個軟件園區(qū)和科技園區(qū)。

截至2018年6月大連軟件園數(shù)據(jù)

大連軟件園位于大連市老城區(qū)西南，于1998年奠基，是中國首個“官助民辦”園區(qū)。截至2018年，大連軟件園一期占地面積為3平方公里，已竣工面積63.7萬平方米，出租率達(dá)94%。同時共引進(jìn)企業(yè)800余家，創(chuàng)造了8萬個IT崗位和數(shù)萬相關(guān)行業(yè)崗位，擁有有效發(fā)明專利1300多個。

與固安產(chǎn)業(yè)新城有所不同，大連軟件園的快速發(fā)展是依托單個行業(yè)的迅猛騰飛。大連軟件園在1998年把握住了國際產(chǎn)業(yè)分工的趨勢，以日本市場為主發(fā)展服務(wù)外包，吸引的日本企業(yè)包括松下、索尼、日立等巨頭，帶動了整個大連軟件產(chǎn)業(yè)的興起。在進(jìn)入21世紀(jì)之后，又將IBM、HP、甲骨文等歐美公司引入園區(qū)，開拓了歐美市場。

?園區(qū)的優(yōu)惠政策

在給大連帶來大量的就業(yè)與稅收收入的同時，大連也給予了大連軟件園大量的優(yōu)惠政策。包括對于重點(diǎn)或高科技企業(yè)實(shí)行10%-15%的所得稅減免、用于研發(fā)的企業(yè)自用軟件與出口創(chuàng)匯的高新產(chǎn)品增值稅零稅率、技術(shù)相關(guān)服務(wù)與收入免征營業(yè)稅、高水平人才便捷落戶以及關(guān)稅減免、政府補(bǔ)貼與企業(yè)獎勵在內(nèi)的優(yōu)惠政策，讓大連軟件園內(nèi)的企業(yè)得到了實(shí)惠，也因此得到了迅速的發(fā)展。這是政府與開發(fā)商的互信合作，也是官助民辦模式的典范。

?面向企業(yè)的服務(wù)

2017年，大連軟件園搭建的人力資源服務(wù)平臺全面開始運(yùn)行。面向?80?余家入園企業(yè)提供了人才對接、人才培訓(xùn)、行業(yè)人才數(shù)據(jù)分享等對接服務(wù)。隨后還推出“就業(yè)一公里”實(shí)訓(xùn)項目，面向企業(yè)，對接校園資源，針對即將畢業(yè)的大學(xué)生，提供就業(yè)前的培訓(xùn)輔導(dǎo)，滿足了園區(qū)企業(yè)的大量人才需求。

同時，園區(qū)行政事務(wù)平臺為客戶提供政策咨詢、行政代辦、項目申報等平臺服務(wù)，而企業(yè)定制平臺則就企業(yè)的個性需求提供支持，包括策劃企業(yè)周年慶典、合作儀式，年會定制等服務(wù)。

細(xì)致化的服務(wù)提供能夠滿足企業(yè)的不同需求，也能通過企業(yè)的發(fā)展最終使得政府和開發(fā)商同時獲益，是一石三鳥之計。

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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來方向

1資產(chǎn)證券化的起步。

資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不是什么新鮮概念了，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)去年也開始了運(yùn)作。2016年10月27日，北科建集團(tuán)的“北科建·創(chuàng)新信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”在中證機(jī)構(gòu)間報價系統(tǒng)掛牌交易。它是通過華能貴誠信托有限公司以嘉興、無錫、青島、長春四家科技地產(chǎn)園區(qū)持有物業(yè)發(fā)行的信托受益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以四家園區(qū)持有物業(yè)未來租金收入提供現(xiàn)金流支持，并由長城嘉信資產(chǎn)擔(dān)綱計劃管理，成功募集資金22億元，期限15年，獲得AA 評級。

但是政府與開發(fā)商合作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由于審批嚴(yán)格以及企業(yè)資質(zhì)等問題，直到去年才出現(xiàn)第一單產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)PPP模式的資產(chǎn)證券。

2017年3月華夏幸?！肮贪补I(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化PPP項目供熱收費(fèi)收益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”完成發(fā)行，發(fā)行規(guī)模7.06億元，成為國內(nèi)首批獲準(zhǔn)發(fā)行的PPP項目資產(chǎn)支持專項計劃，也是國家發(fā)改委和中國證監(jiān)會首批推薦項目中唯一一單園區(qū)PPP項目的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

發(fā)改委對于PPP項目利用資產(chǎn)證券化融資給出了4項篩選條件：

一是項目已嚴(yán)格履行審批、核準(zhǔn)、備案手續(xù)和實(shí)施方案審查審批程序，并簽訂規(guī)范有效的PPP項目合同，政府、社會資本及項目各參與方合作順暢；

二是項目工程建設(shè)質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，能持續(xù)安全穩(wěn)定運(yùn)營，項目履約能力較強(qiáng)；

三是項目已建成并正常運(yùn)營2年以上，已建立合理的投資回報機(jī)制，并已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；

四是原始權(quán)益人信用穩(wěn)健，內(nèi)部控制制度健全，具有持續(xù)經(jīng)營能力，最近三年未發(fā)生重大違約或虛假信息披露，無不良信用記錄。

ABS模式的資產(chǎn)證券化，是將流動性較差的資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃有暂^強(qiáng)的債券型證券，在金融市場上流通的過程，簡單來說就是將資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)，對于想要發(fā)行ABS的企業(yè)來說，穩(wěn)定的現(xiàn)金流與高信用評級是其能夠發(fā)行資產(chǎn)支持債券的保證。

資產(chǎn)證券化在我國起步時間比較晚，公募權(quán)益類REITs的業(yè)務(wù)規(guī)則還未出臺，市面上的類REITs融資還大多是掛著REITs的名頭，賣著債權(quán)ABS的肉。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)要想發(fā)行公募REITs可能還要等待市場進(jìn)一步成熟。

2產(chǎn)城融合趨勢。

現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式存在的問題還很多，比如發(fā)展周期長、收益能力差、人口不足等等。如何將產(chǎn)業(yè)園區(qū)變成真正宜居的產(chǎn)業(yè)城市，甚至將產(chǎn)業(yè)園區(qū)直接融入城市，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)者需要考慮的問題。合理的規(guī)劃、多樣的配套、平臺的建設(shè)都是可以采用的手段，但是最重要的也是最核心的問題還是在產(chǎn)業(yè)本身。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身的定位實(shí)際上是利用地理空間優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)多種產(chǎn)業(yè)上下游的融合。但是現(xiàn)在的很多園區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能過于單一，連產(chǎn)業(yè)鏈條都尚不完善，規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)無法得到體現(xiàn)。而未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向，勢必是多元產(chǎn)業(yè)上下游形成的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)，相互聯(lián)系溝通的產(chǎn)業(yè)集群。

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結(jié)語

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)已不是新興市場，早年間的過度膨脹現(xiàn)在已經(jīng)逐漸冷卻下來，潮退之后裸泳的人也開始穿衣服回家了。大浪淘沙，爛尾的園區(qū)和過時的模式會被市場拋棄，經(jīng)過時間的沉淀，市場集中程度和成熟程度都會不斷提高。也許未來的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)和產(chǎn)業(yè)集群全面實(shí)現(xiàn)的那一天已經(jīng)不再遙遠(yuǎn)了。