一.

土地資源向上層集中，頭部房企是拿地主力軍

從1-12月新增貨值來看，碧桂園、融創(chuàng)、萬科、綠地四家房企全年新增貨值超過4000億元，穩(wěn)居行業(yè)前列；中海地產位居第十，新增貨值2649.1億元，守住TOP10門檻。新城控股自黑天鵝事件后，元氣逐漸恢復，12月在湖州、徐州兩個城市先后獲取2宗和4宗商住地塊，全年新增貨值超過2900億元?？偟膩碚f，TOP10房企新增貨值同比增長7%，是土地市場中投資拿地的主力軍，中小房企受融資收緊的影響最大，全年投資力度減弱。

二.

二線城市土地最搶手，溢價率保持低位

根據億翰智庫監(jiān)測統(tǒng)計，2019年12月一線城市土地成交805.8萬平米，同環(huán)比分別上行11.7%和97.7%；二線城市土地成交建面8198.8萬平米，同環(huán)比分別增長10.1%和64%；三四線城市土地成交建面20663.2萬平米，同比下滑24.5%，環(huán)比上行73.3%。12月是房企年末補倉的時機，一二、三四線城市成交量環(huán)比均有增長，但是相比2018年，房企回歸一二線已經成為事實，三四線城市成交縮量，僅有部分強三線城市仍能吸引企業(yè)投資布局。從溢價率上看，一線城市同環(huán)比下行；二線城市溢價率為15.3%，同環(huán)比分別上升119.1%和79.2%，在融資收緊的行業(yè)背景下，房企為規(guī)避拿地風險喜好布局經濟實力偏強、人口偏多、居民購買能力偏強的二線城市；三四線城市溢價率為10.8%，同比下行6.3%，這類城市的投資熱度相比往年已經出現明顯下滑。

三.

國/央企和大型房企拿地優(yōu)勢顯著

在行業(yè)信貸環(huán)境收緊的背景下，房企融資門檻提升，導致頭部企業(yè)資金相對充裕，中小房企資金相對緊張，從而當前土地市場上投資拿地的多是國企和頭部房企，中小房企拿地力度大幅下降，資源逐漸向上層集中。

繼11月融創(chuàng)收購云南城投兩家子公司51%的權益后，公司在12月仍保持著較大的投資力度。僅在12月下旬，融創(chuàng)就利用招拍掛和聯合體的方式獲取土地295.6萬平米，分別位于青島、武漢和廣州，且均是以底價成交。作為行業(yè)投資拿地的標桿房企，自四季度以來，公司拿地火力全開，不斷通過收并購、招拍掛和合作的方式獲取大量的土地，將頭部房企的投資優(yōu)勢展現的淋漓盡致。

作為在房地產市場中占有率最高的央企，保利利用這一優(yōu)勢在12月份投資拿地步履不停，通過招拍掛和合作方式分別在北京、廣州、武漢、福州、中山等城市獲取土地超過300萬平米。對國企、央企而言，企業(yè)經營策略受政策影響比較大，但是在信貸融資方面，銀行機構提供“白名單”通道，融資相對便利，并且?guī)椭驹谌谫Y收緊的行業(yè)背景下增加對中小企業(yè)收并購的幾率。

碧桂園依靠三四線城市規(guī)?？焖贁U張，但在2019年，公司逐步優(yōu)化投資結構，增加在二線城市的布局。根據億翰智庫監(jiān)測，公司12月份分別在嘉興、鄭州、蘇州獲取3宗土地，增加二線城市土地投資意圖明顯。根據公司全年新增土地分布情況，超過30%位于一二線和強三線城市，疊加三四線城市存在內生性增長、體系性修復的特點，碧桂園做出兩手準備，深耕三四線的同時，不斷加大一二線城市布局。

四.

第二，需求充足，成交同比收窄。杭州經濟水平高，依靠內生性增長就可以孕育出大量的需求，同時所處位置接近上海，疊加人才新政措施，更易承接城市外部高端人才流入，增加需求。作為核心二線城市，杭州受政策調控影響比較明顯，既出現過萬人搖號的場面，也有成交探底的時期。2019全年，杭州成交量同比持續(xù)收窄，在需求不斷增加，價格穩(wěn)定增長的同時，房企爭相涌入，從而帶動城市土地價格上漲。

在我們熟知的一線城市中，深圳后來居上，GDP快速增長，科技創(chuàng)新能力在國內首屈一指，成為人才凈流入的重點城市。在此期間，房價不斷提升，帶動地價提高，而這種趨勢也呈現不可逆現象。根據一線城市已開發(fā)面積來看，深圳的建成區(qū)面積在四個城市中是最低的，但主要是城市面積本身較小，從開發(fā)比例來看，深圳已經完成了49%，相比來講，北京、上海和廣州開發(fā)比例最高也僅為22%。未來，深圳雖然有較大的開發(fā)空間，但是可開發(fā)的規(guī)模有限，隨著持續(xù)的開發(fā)建設，土地資源稀缺性影響就愈發(fā)明顯，地價貴也就理所當然。稀缺即價值。

此次出讓宗地采用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓。即：限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。另外，出讓宗地建設普通商品住房，競配建只租不售的人才住房，商品住宅限售3年。那么這些企業(yè)有多熱情呢，當天參與競拍的房企達到80多家，且五宗地的拍賣都是在15分鐘內全部停止叫價，轉向拍人才住房面積，甚至有的房企代表直接坐不住，不用號碼牌，直接喊價。主要原因還是深圳新增土地尤其是宅地供應比較稀缺，新房成交量走高吸引企業(yè)不斷涌入，使得這次集中拍賣宅地引起極高的關注。

2019年重慶憑借供地6104萬平米，一舉奪得2019年“最地主”的城市，供地面積全國第一。但是相比土地供應規(guī)模前十的城市，重慶并不是房企熱衷的區(qū)域，根據成交面積/供應面積比值來看，重慶是68.6%，位列前十城市中最低，但從成交面積的絕對值看，重慶成交的土地依然最多。

2019年土地流拍數量最多的城市是金華，土地流拍數量合計129宗，流拍率為18.1%，涉及的規(guī)劃建筑面積僅51.5萬平米，樓面價超過4000元/平米，緊隨其后的是重慶、濟寧、濰坊和南陽等城市，房企在這類城市拿地意愿偏低，在市場趨冷的背景下，逐漸撤離經濟水平較低的中小城市，回歸一二線已經成為事實。金華位于長三角地區(qū)的浙江區(qū)域，本身所處地區(qū)經濟水平偏高，但金華本身的城市特點表現為“縣強市弱”，難以形成城市核心，因此整個市場并不像浙江其他地級市的熱度高，從而造成金華成為2019年“最落寞”的城市。

雖說金華是流拍數量最多的城市，但是由于地塊都比較小，流拍地塊的建面并不大，而流拍規(guī)模最大的城市當屬重慶。2019年，重慶流拍地塊為60宗，僅次于金華，但流拍地塊規(guī)劃建面691.2萬平米，遠超其他城市。重慶土地流拍規(guī)模最大的原因一方面是土地供給較多，從而流拍相應上行；另一方面是當地新房市場成交量全年處于低位，在需求不足的情況下，房企的拿地意愿就會降低，進而導致土地流拍規(guī)模增多。

我們認為，黃島區(qū)之所以能夠成為成交量最高的區(qū)縣，主要原因是一線城市中心城區(qū)土地資源有限，已經很難有充足的土地可以提供；而普通三四線城市經歷了2017和2018年市場輪動影響之后，2019年成交下滑，并且這類城市無論經濟或者產業(yè)基礎相對偏弱，最大的問題就是很難留住人口，尤其是人才，從而房企在此的投資力度較弱。而二線城市和強三線城市就成為企業(yè)主要的選擇，這些城市完善的基建工程、教育環(huán)境、產業(yè)入駐、人才新政不斷吸引高端先進人才流入，從而短時間內使城市需求增加，也是房企投資布局的重點。

根據公告，地塊毛坯房銷售均價上限不超過63800元/平米，我們假設最終項目銷售均價是63000元/平米，房地比也僅為0.4，地塊利潤空間有所保障。除此之外，新世界發(fā)展作為商住一體的公司，在周邊建立商場能與住宅形成協(xié)同效應，而且地塊位于中心城區(qū)，客流量充足。

根據我們監(jiān)測，地塊周邊是高端項目集聚區(qū)，商品房項目預售均價在80000元/平米，少數雙拼、類獨棟產品，預售價格最高達到100000元/平米。

五.

三四線城市呈現分化現象，例如青島這樣的強三線城市，由于居民需求充足，能夠吸引大批房企；而像金華這樣的城市，經濟發(fā)展動能不足，在市場潛力空間有限的基礎上，導致土地市場流拍增加。

但是，政策對房企融資渠道的管控，并不是要完全阻塞企業(yè)的融資通道，而是不斷規(guī)范房地產行業(yè)的金融政策，預計二季度后房企會進入補倉高峰期，市場信心有所恢復。所以我們認為在2019年土地市場呈現前高后低的背景下，2020年土地市場或將表現為前低后高的趨勢。

綜合以上因素來看，普通二線城市會是房企投資布局的重點，一二線核心城市和強三線城市更側重機會性拿地。在融資環(huán)境難以大幅放松的行業(yè)背景下，資金充足的頭部房企和國企將會是投資拿地的主力，信貸門檻提高導致中小房企融資變難，生存空間被壓縮，企業(yè)出現破產、收并購現象成為常態(tài)，行業(yè)集中度進一步提升。