土地增值稅的納稅人，是指“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

【相關(guān)鏈接】契稅的納稅人，是指在我國(guó)境內(nèi)“承受”土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。

【例題1·單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅納稅人的是（　　）。

A.承租店鋪的張某

B.出讓國(guó)有土地使用權(quán)的某市政府

C.接受房屋捐贈(zèng)的某學(xué)校

D.轉(zhuǎn)讓廠房的某企業(yè)

答案：D

解析：土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地土地使用權(quán)，地上建筑物及其附屬物并取得收入的單位和個(gè)人；政府出讓土地行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

1.一般規(guī)定

（1）土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。

【相關(guān)鏈接】國(guó)有土地使用權(quán)“出讓”、土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”時(shí)，承受人均應(yīng)繳納“契稅”。

（2）土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

（3）土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅，但并非所有名為“贈(zèng)與”的行為均不征稅。

【提示】不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為只包括：

（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為；

（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。

【例題2.判斷題】房產(chǎn)出租，抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。（　?。?/span>

A正確 B錯(cuò)誤

答案：A

解析：以繼承，贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn)出租，抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

【例題3·多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列行為中，應(yīng)繳納土地增值稅的是（　?。?/span>

A.公司與公司之間交換房產(chǎn)

B房地產(chǎn)公司為客戶(hù)代建房產(chǎn)

C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)

D.雙方合作建房按照比例分配房產(chǎn)后轉(zhuǎn)讓

答案：AD

解析：公司之間互換房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，“個(gè)人之間”互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征增值稅；對(duì)于一方出土地，一方出租金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

2.征稅范圍的特殊規(guī)定

（1）企業(yè)改制重組

①一般企業(yè)整體改制、合并、分立，改制重組將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后、合并后、分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改制重組將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后、合并后、分立后的企業(yè)，征收土地增值稅。

（2）自用或出租

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

【相關(guān)鏈接】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（3）房地產(chǎn)的交換

①房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅的征稅范圍；

②對(duì)居民個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

【相關(guān)鏈接】交換房屋時(shí)，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅；交換價(jià)格相等的，免征契稅。

（4）合作建房

①雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；

②建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

（5）房地產(chǎn)的抵押與抵債

①對(duì)于房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；

②如果抵押期滿(mǎn)以房地產(chǎn)抵債，發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

【相關(guān)鏈接】土地、房屋權(quán)屬的抵押，不屬于契稅的征稅范圍。以土地、房屋權(quán)屬抵債，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，承受人應(yīng)當(dāng)繳納契稅.

（6）房地產(chǎn)的代建行為

代建行為對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

補(bǔ)充：房地產(chǎn)的重新評(píng)估

對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

【提示】土地增值稅和契稅的征收情形都要求有“產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變動(dòng)”。土地增值稅還強(qiáng)調(diào)取得收入，而契稅不要求必須有“收入”。

【例題4·多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征稅范圍的是（　　）。

A.某國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用辦公樓

B.某工業(yè)企業(yè)以其不動(dòng)產(chǎn)投資入股，所投資的企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

C.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以其建造的商品房投資入股，所投資的企業(yè)為遠(yuǎn)洋運(yùn)輸企業(yè)

D.某商場(chǎng)應(yīng)城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

答案：ABC

解析：選項(xiàng)A屬于土地增值稅的征稅范圍；以土地，房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資，聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，不免征土地增值稅；因城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，或自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

【例題5·判斷題】土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。（　　）

A正確 B錯(cuò)誤

答案：B

解析：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

1.土地增值稅的計(jì)算步驟

（1）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額

（2）計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目金額

（3）計(jì)算增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額

（4）根據(jù)增值率確定適用的稅率

（5）計(jì)算應(yīng)納稅額

土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

2.應(yīng)稅收入的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，但不含增值稅。

3.新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

②納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金（登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)和契稅）。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用（含耕地占用稅）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

A. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：

B. 財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用中的利息支出能一一分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

允許扣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以?xún)?nèi)

②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出不能分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以?xún)?nèi)

【例題7.案例題】甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)某住宅項(xiàng)目，支付土地出讓金2840萬(wàn)元，并繳納購(gòu)買(mǎi)土地的相關(guān)稅費(fèi)160萬(wàn)元；住宅開(kāi)發(fā)成本2800萬(wàn)元，其中含裝修費(fèi)用500萬(wàn)元：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元（能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%，則允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=300+（2840+160+2800）×5%=590（萬(wàn)元）。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%，則允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（2840+160+2800）×10%=580（萬(wàn)元）。

(4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金項(xiàng)目

是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。

【提示1】土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可計(jì)入扣除項(xiàng)目。

（5）加計(jì)扣除項(xiàng)目

①適用主體：僅對(duì)從事“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的納稅人

②加計(jì)扣除額：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%

4.舊房及其建筑物（存量房）的扣除金額

（1）按評(píng)估價(jià)格扣除

①舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用；

③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

（2）按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。