原告觀點：一、鑒定報告已明確系爭房屋存在質(zhì)量問題，上訴人原審對修復(fù)方案并無異議，其應(yīng)承擔相應(yīng)修復(fù)責任。二、被上訴人一直報修并多次主張租金損失，但上訴人沒有將系爭房屋修好，導致房屋無法居住，被上訴人主張租金損失合理，且未超過訴訟時效。

被告觀點：一、對修復(fù)方案中“客廳地坪下沉/底部受潮”該部分不予認可，裂縫屬于施工質(zhì)量瑕疵，不屬于主體結(jié)構(gòu)問題，無需將整個客廳混凝土地坪鏟除，可通過其他方式予以修復(fù)，且修復(fù)方案中超過保修期的項目維修費用應(yīng)由被上訴人承擔。二、系爭房屋系毛坯交付，上訴人對內(nèi)墻和頂板涂料不承擔修復(fù)責任；插座線管內(nèi)電線、配電箱和不銹鋼欄桿的維護屬物業(yè)公司責任，且已超過了保修期，上訴人不應(yīng)承擔修復(fù)責任，故原審認定修復(fù)補償費金額有誤。三、被上訴人無證據(jù)證明其在2011年報修后向上訴人主張過租金損失，該項訴訟請求超過訴訟時效。同時，被上訴人亦未提供證據(jù)證明其發(fā)生了租金損失，且租金損失并非上訴人訂立合同時可預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的損失，每月2,000元的標準遠高于實際損失，被上訴人也未采取合理措施防止損失擴大，故被上訴人租金損失的訴請不應(yīng)得到支持。

 一審法院觀點：

系爭房屋買賣合同系當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，鞠某、高某、賣方均應(yīng)嚴格履行。本案中，鞠某、高某在房屋交付后不久即發(fā)現(xiàn)房屋存在多處質(zhì)量問題故要求維修，但根據(jù)本案司法鑒定意見，至今未全面修復(fù)，賣方認為除地坪外的質(zhì)量問題均已超過保修期限的抗辯意見，沒有事實依據(jù)。關(guān)于涂料修復(fù)費用爭議，在對修復(fù)方案鑒定意見質(zhì)證時，賣方對涂料修復(fù)方案無異議，現(xiàn)又認為系爭房屋毛坯交付時沒有涂料，但又未提供反駁證據(jù)，法院不予采信。本案糾紛系因賣方未及時、有效履行保修義務(wù)所致，客觀上鞠某、高某至今仍將房屋鑰匙留存于物業(yè)公司，賣方認為欄桿有銹跡是鞠某、高某保管不善、插座線管內(nèi)電線及配電箱費應(yīng)另案處理的意見，沒有事實依據(jù)。鞠某、高某要求賣方按照鑒定修復(fù)意見修復(fù)并依約支付修復(fù)補償費用的訴訟請求，具有事實和合同依據(jù)，法院予以支持。鞠某、高某將房屋鑰匙一直留在物業(yè)公司等待修復(fù)完成，應(yīng)自修復(fù)之日起計算賠償請求權(quán)的時效期間，賣方認為鞠某、高某訴請的租金損失已超過訴訟時效，法院不予采納。賣方履行修復(fù)義務(wù)是其應(yīng)承擔的合同義務(wù)，鞠某、高某要求修復(fù)時全程監(jiān)督、修復(fù)后，賣方出具鑒定機構(gòu)的合格報告，非涉案預(yù)售合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，該部分訴請缺乏合同依據(jù)，法院不予支持。涉案房屋底層客廳地坪下沉嚴重，根據(jù)鑒定意見需鏟除原有全部混凝土地坪后進行全面翻修修復(fù)，該質(zhì)量問題直接導致鞠某、高某無法裝修入住，鞠某、高某要求賣方賠償租金損失，具有事實和法律依據(jù)。對于租金損失數(shù)額，法院根據(jù)系爭房屋所處位置、近幾年的租賃市場行情并結(jié)合本案具體案情,酌定為每月2,000元。

二審法院觀點：

本案的爭議焦點有三。一、上訴人應(yīng)否按照司法鑒定意見書確認的修復(fù)方案對系爭房屋進行修復(fù)；二、原審確認的修復(fù)補償費金額是否準確；三、被上訴人主張租金損失是否超過訴訟時效以及若未超過訴訟時效，原審確認的租金標準是否合理。

關(guān)于爭議焦點一，一、上訴人不認可“客廳地坪下沉/底部受潮”該部分的修復(fù)方案，其認為裂縫屬于施工質(zhì)量瑕疵，不屬于主體結(jié)構(gòu)問題，無需將整個客廳混凝土地坪鏟除，對此，本院認為，司法鑒定意見書已載明“底層客廳地坪與墻身脫開，中部有通長裂縫，主要是由于地坪下填土密實度達不到規(guī)定要求，致使地坪下沉所致，不符合國家標準要求：基土應(yīng)均勻密實。”鑒定人員原審也出庭釋明，地坪屬于隱蔽工程，裂縫原因系地坪下面填土密度不符合要求，局部維修不能解決下沉問題。因此，系爭房屋既然存在“客廳地坪下沉/底部受潮”的質(zhì)量問題，理應(yīng)按照鑒定機構(gòu)提出的專業(yè)修復(fù)意見進行全面修復(fù)，如此方可從根本上解決該質(zhì)量問題，對上訴人的上述觀點本院難以采納。二、上訴人主張除了地坪下沉外的其他質(zhì)量問題已超過保修期，故不應(yīng)由其承擔維修責任。對此，本院認為，原審查明情況顯示，被上訴人在房屋交接后不久即發(fā)現(xiàn)房屋存在若干質(zhì)量問題并于2011年1月21日提出維修要求，而上訴人至今未能進行全面修復(fù)，上訴人現(xiàn)以超過保修期為由拒絕承擔維修責任，其主張并無事實依據(jù)，也有違誠信、公平原則，本院不予支持。三、上訴人提出系爭房屋系毛坯交房，內(nèi)墻和頂板并非刷的涂料而是批的白色膩子。現(xiàn)被上訴人二審期間已向本院表示同意相關(guān)房間內(nèi)墻和頂板按原設(shè)計、施工規(guī)范要求批膩子，此系被上訴人對自身權(quán)利的合法處分，于法不悖，本院予以認可，并對修復(fù)方案進行相應(yīng)調(diào)整。四、上訴人主張插座線管內(nèi)電線、配電箱和不銹鋼欄桿的維護屬物業(yè)公司責任，且插座線管內(nèi)電線、配電箱被偷原因在被上訴人，故上訴人不應(yīng)承擔修復(fù)責任，本院認為，該兩項問題均系上訴人未及時、全面履行保修義務(wù)所致，且上訴人上述主張并無確鑿依據(jù)佐證，本院不予采信。綜上，除前述涉及的修復(fù)方案調(diào)整內(nèi)容外，上訴人應(yīng)按照司法鑒定意見書確定的修復(fù)方案將系爭房屋質(zhì)量問題予以修復(fù)。

關(guān)于爭議焦點二，如前文所述，上訴人對相關(guān)房間的內(nèi)墻和頂板應(yīng)承擔批膩子的修復(fù)責任，對插座線管內(nèi)電線、配電箱和不銹鋼欄桿亦應(yīng)承擔修復(fù)責任。關(guān)于內(nèi)墻和頂板修復(fù)費，被上訴人二審期間表示同意該項修復(fù)費按批膩子的費用進行計算，原審鑒定機構(gòu)已明確內(nèi)墻、頂板按批膩子進行計費，費用為10,645元，因此本院采納鑒定機構(gòu)意見，確認內(nèi)墻和頂板批膩子的修復(fù)費為10,645元。原審鑒定機構(gòu)關(guān)于插座線管內(nèi)電線、配電箱和不銹鋼欄桿的修復(fù)費用的認定并無不當，原審予以采納正確，本院予以確認。綜上，本院對原審判決確定的修復(fù)補償費由27,817元調(diào)整為24,909.5元。

關(guān)于爭議焦點三，上訴人以租金損失訴訟請求超過訴訟時效，被上訴人無證據(jù)證明其發(fā)生了租金損失，租金損失每月2,000元標準過高且非上訴人訂立合同時可預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的損失，以及被上訴人未采取合理措施防止損失擴大等為由，主張不應(yīng)支持被上訴人關(guān)于租金損失的訴訟請求。對此，本院認為，相關(guān)鑒定意見已明確系爭房屋底層客廳存在地坪下沉問題，需要將客廳全部混凝土地坪全部鏟除后方可進行全面修復(fù)，顯然該質(zhì)量問題屬于主體結(jié)構(gòu)問題且直接導致被上訴人無法正常入住使用系爭房屋，被上訴人主張系爭房屋對外出租的租金損失，于法有據(jù)，本院予以支持。同時，從該質(zhì)量問題的性質(zhì)看，應(yīng)由上訴人承擔修復(fù)義務(wù)實屬毋庸置疑，上訴人認為被上訴人未采取合理措施防止損失擴大，系將自身責任推卸給被上訴人，對其該觀點本院難以認同。上訴人主張被上訴人的該項訴請超過訴訟時效，本院認為，被上訴人于2011年1月21日即提出維修要求，并將房屋鑰匙托管于物業(yè)公司，而上訴人始終怠于履行修復(fù)義務(wù)，導致被上訴人利益受損，原審認為被上訴人主張損失賠償請求權(quán)的訴訟時效應(yīng)自修復(fù)之日起計算，本院予以認可，對上訴人關(guān)于訴訟時效的抗辯，本院不予采納。至于租金損失標準，被上訴人基于毛坯房租金價格主張每月3,000元的損失賠償標準，原審在此基礎(chǔ)上綜合相關(guān)因素酌定為每月2,000元并無不當，本院亦予認可。

本案是一起比較典型的房屋質(zhì)量糾紛案件，房屋所出現(xiàn)的質(zhì)量問題比較有代表性，由本案小業(yè)主的一些訴訟請求引申出的問題也較富討論意義。

一、質(zhì)量糾紛的類型以及相應(yīng)承擔責任類型

1、通常的房屋質(zhì)量問題包括：（1）、樓體不穩(wěn)定，如過了沉降期依然沉降不止，不均勻沉降等；（2）、裂縫，如樓板裂縫及墻體裂縫；（3）、滲漏，如水平滲漏及垂直滲漏；（4）、墻體空鼓、墻皮脫落；（5）、隔音、隔熱效果差；（6）、門窗密閉性差、變形，如本案中情形；（7）、上下水跑冒漏滴；（8）、水、電、暖通、氣設(shè)計不合理，影響小業(yè)主正常使用；（9）、公用設(shè)施設(shè)計不合理，質(zhì)量不過關(guān)，如樓梯位置不方便等。

2、針對上述房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)承擔的責任應(yīng)視情況而定。根據(jù)《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《商品房買賣司法解釋》）及相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商因房屋質(zhì)量問題所承擔的責任主要一是維修責任及賠償責任，二是退房責任。

開發(fā)商所承擔的維修責任，根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。”對于本條應(yīng)正確理解，關(guān)聯(lián)案例1中開發(fā)商在庭審時辯稱，法院不能直接判定其負給付義務(wù)，認為其未完成維修的情況下，直接判決開發(fā)商承擔給付責任，違背司法解釋，二審時巢湖中院認為，該條規(guī)定前后兩句是并列關(guān)系，不能推斷出買受人必須先維修，然后才能向出賣人主張修復(fù)費用的結(jié)論。此種解釋并未點出問題的關(guān)鍵，費用（損失）的賠償并不以發(fā)生為要件，應(yīng)能確定即可，《合同法》第一百三十一條中關(guān)于違約損失包括合同履行后可以獲得的利益，即非發(fā)生但若能確定的損失，法院也同樣支持便是一例。因此，只要開發(fā)商未依約修復(fù)且房屋維修費用能夠確定，法院就應(yīng)予支持，而無需等開發(fā)商拖延修復(fù)。

之前我國房價一直維持上行趨勢，所以當出現(xiàn)房屋質(zhì)量糾紛時，大多數(shù)小業(yè)主要求房產(chǎn)開發(fā)商承擔責任主要集中在維修責任上，但當出現(xiàn)房屋價格下跌時，小業(yè)主的要求就發(fā)生了轉(zhuǎn)變，退房的要求隨之增多，這同時就提出了一個問題：什么樣情況下小業(yè)主的退房要求能被支持？目前我國法律對退房的相關(guān)規(guī)定主要集中在《商品房買賣司法解釋》、《商品房銷售管理辦法》中，其中規(guī)定房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格及房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用小業(yè)主方可主張退房，其他房屋質(zhì)量問題開發(fā)商承擔維修及賠償責任。同時，有的地區(qū)商品房銷售合同范本也列明了房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格小業(yè)主可主張退房，如《上海商品房出售合同》。

實踐中，對于“房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用”的理解存在爭議，我國尚未對此做出更清晰的界定，一般而言，“房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用”應(yīng)同時兼具如下兩種情形：

二、買受人因房屋質(zhì)量糾紛向開發(fā)商要求賠償損失的范圍

1、《商品房買賣司法解釋》第十三條規(guī)定了“修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔”，但該條在實際操作中往往很難準確把握，本案中，買受人還主張要求自保修之日起至實際修復(fù)之日止的租金。

2、開發(fā)商在維修過程中買受人能否主張租金損失？本案中，二審法院認為，該質(zhì)量問題屬于主體結(jié)構(gòu)問題且直接導致無法正常入住使用系爭房屋，買受人主張系爭房屋對外出租的租金損失，于法有據(jù)。因此，若房屋質(zhì)量問題確實引起了買受人使用的障礙（該等質(zhì)量問題與上述“嚴重”的情況類似，法官擁有自由裁量權(quán)），買受人即有權(quán)向開發(fā)商主張該等損失。

三、房屋質(zhì)量問題能否成為拒收房屋的理由

買受人能否以房屋存在質(zhì)量問題向開發(fā)商主張拒收所購房屋并進而要求開發(fā)商承擔違約責任。關(guān)聯(lián)案例5中周吉高以房屋存在大門鎖壞、電燈未安裝為由拒收所購房屋，兩審法院均未支持。

除合同有專項約定外，買受人應(yīng)依據(jù)《合同法》第一百四十八條規(guī)定主張，該條規(guī)定：因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。因大門鎖壞及電燈未安裝并不能致使房屋買賣合同的目的實現(xiàn)，故不能拒收并主張違約責任。

另需引起注意的是，根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第十一條規(guī)定：買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。