“公寓值不值得買”，這個(gè)問題知了哥常常被問，房知了的專家也常常被問。

　　這篇文章一次性討論清楚，公寓投資回報(bào)來自哪里，怎么計(jì)算投資回報(bào)率，以及什么地方的公寓值得投資。

　　網(wǎng)友提問

　　曹老師您好，我是外省戶口，沒有購房名額，手頭資金不多，又想做點(diǎn)投資，看了佛山千燈湖區(qū)域的萬科金色領(lǐng)域的小公寓，1.6-1.7萬左右一平方，請教老師，是否值得投資?請老師推薦哪里較好?

　　咨詢師解答

　　你好，投資佛山公寓需要注意兩個(gè)重要因素：

　　1、 公寓投資不像是住宅，公寓更多的是中長線投資為主，租金水平和回報(bào)率是很關(guān)鍵;

　　2、佛山的公寓，二手交易稅費(fèi)很高(需要征收20%)，這個(gè)是必須要注意的; 桂城千燈湖萬科金色領(lǐng)域，項(xiàng)目位置算不錯(cuò)，臨近地鐵站，目前小公寓租金水平在1500-1600之間(回報(bào)率在3%，算中規(guī)中矩)，但項(xiàng)目公寓體量大，租金水平上漲壓力大，且后續(xù)公寓放盤量相信也不少，只適合長線投資。

　　知了哥補(bǔ)充

　　1、公寓投資回報(bào)來自兩個(gè)部分：

　　一部分是升值轉(zhuǎn)手帶來的差價(jià)，但目前房價(jià)穩(wěn)定(連住宅都沒怎么漲，公寓就也是一樣)，但公寓轉(zhuǎn)手稅費(fèi)較高，且一般要求首付至少5成;

　　另一部分則是出租帶來的收益，這部分通常會(huì)拿來與理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行對比。

　　如上圖中，最近有網(wǎng)友咨詢知了哥，萬科金色領(lǐng)域這個(gè)項(xiàng)目值得買嗎?

　　如他所述，總價(jià)46萬可以買到27方小公寓，租金在1200-1500。

　　按照這個(gè)價(jià)格計(jì)算，該項(xiàng)目最低年回報(bào)率為3%，最高也不過3.9%左右，這個(gè)回報(bào)率與現(xiàn)在一般理財(cái)產(chǎn)品相比基本上持平。(計(jì)算方式：年租金/總價(jià)*100%)

　　小結(jié)：公寓適合長期持有，有一定的收益。

　　2、但房屋出租都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，就是空置期和房屋維護(hù)等。這時(shí)候就要關(guān)系到什么樣的公寓值得買了。

　　若是佛山千燈湖，個(gè)人覺得如果近地鐵，千燈湖有自己的產(chǎn)業(yè)配套+住宅漸少，公寓有一定的投資價(jià)值。

　　若是廣紙新城，本身定位就是純居住區(qū)，住宅供應(yīng)量充足，且公寓與住宅單價(jià)差距并不大，知了哥認(rèn)為投資潛力一般。

　　小結(jié)：核心地段+產(chǎn)業(yè)配套+稀缺性+交通便利。如廣州琶洲和番禺萬博等地段的公寓，由于住宅稀缺加上有產(chǎn)業(yè)配套，公寓租金甚至高于住宅。

　　3、最后，公寓投資最大的風(fēng)險(xiǎn)是政策不確定，2017年3月30日，廣州出臺330新政，限制個(gè)人購買公寓，導(dǎo)致公寓成交直接腰斬，公寓市場一蹶不振，后略有放松，但仍不大樂觀。因此，若是投資公寓，則需要承擔(dān)政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　結(jié)論：

　　自住買公寓看個(gè)人方便，需要住就可以買。

　　投資買公寓已經(jīng)買了的就長期持有;沒買的就盡量不要買公寓，如果愿意長期持有買地段好點(diǎn)(有人氣)和交通方便的。