礪石導(dǎo)言：執(zhí)念于做行業(yè)老大的張力和李思廉，地產(chǎn)生意一度做到行業(yè)第4。然而，繼2008年商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度擴(kuò)張、2014年錯(cuò)失一線城市紅利之后，2017年又以199億元鯨吞萬(wàn)達(dá)旗下77家酒店資產(chǎn)，自此開(kāi)始“病變”。能否控制旁逸斜出的貪欲，是富力擺脫當(dāng)下困局的關(guān)鍵。

礪石商業(yè)評(píng)論作者 高冬梅 | 文

很多企業(yè)走向衰敗的根源，都在于貪欲、野心和能力的不匹配。

這話也適用于富力?！案涣Α眮?lái)自創(chuàng)始人李思廉和張力的名字，取“富而思進(jìn)，力拔山河”之意。富力公司成立于1994年，總部位于廣州，2005年在香港聯(lián)交所主板上市，成為首家納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的內(nèi)陸房地產(chǎn)企業(yè)。

執(zhí)念于做行業(yè)老大的張力和李思廉，地產(chǎn)生意一度做到行業(yè)第4。然而，繼2008年商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度擴(kuò)張、2014年錯(cuò)失一線城市紅利之后，2017年其又以199億元鯨吞萬(wàn)達(dá)旗下77家酒店資產(chǎn)，自此開(kāi)始“病變”。那場(chǎng)看似“便宜”的6折交易，讓富力攀上了難以翻越的債務(wù)高山。

2018年首次迎來(lái)千億規(guī)模的富力，看似快速發(fā)展的背后是經(jīng)營(yíng)不善、艱難求生的事實(shí)，不僅銷售額排名跌出行業(yè)前20，而且凈資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)居行業(yè)前4，未來(lái)一年償債資金缺口超過(guò)300億元。

2019年中報(bào)顯示，富力地產(chǎn)上半年權(quán)益合約銷售金額達(dá)602.2億元，權(quán)益合約銷售面積552萬(wàn)平米，同比分別增長(zhǎng)6%、25%；公司營(yíng)業(yè)額350.5億元，增長(zhǎng)3%；純利41.7億元，同比增長(zhǎng)2%。 但是，危局并未緩和。2019年上半年，富力負(fù)債總額達(dá)3340.46億元，同比增長(zhǎng)了12.73%，幾乎與企業(yè)資產(chǎn)總額持平。

所以，全盤分析了富力的資產(chǎn)負(fù)債、銷售利潤(rùn)之后，在運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和增長(zhǎng)后勁上，你對(duì)富力還能剩下多少信心呢？

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舊改發(fā)家

富力曾是華南五虎之首，那時(shí)恒大、碧桂園也都還是它的“小弟”。富力董事長(zhǎng)李思廉畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系，此前在香港做證券交易，香港地產(chǎn)大佬的創(chuàng)富神話讓他向往不已，所以之后轉(zhuǎn)行進(jìn)入房地產(chǎn)江湖。

幸運(yùn)的是，他結(jié)識(shí)了熟諳“內(nèi)情”的廣州天河區(qū)前公務(wù)員張力。張力讀書少、工作早，20歲開(kāi)始當(dāng)紡織工人，之后做過(guò)體制內(nèi)的團(tuán)委書記、酒店經(jīng)理等職。1988年，心思活絡(luò)的張力拋棄鐵飯碗辭職下海搞裝修，熟門熟路，因?yàn)樗I建過(guò)酒店和白云區(qū)政府辦公樓。

1992年，改革春風(fēng)吹滿園，最先拂過(guò)的是房地產(chǎn)，碧桂園、雅樂(lè)居、合生創(chuàng)展如雨后春筍般誕生。到了1993年上半年，“房地產(chǎn)熱”已席卷全國(guó)，一時(shí)間涌現(xiàn)出6000多家新公司，“華南五虎”的第4虎富力就誕生在這個(gè)時(shí)候。

彼時(shí)已經(jīng)相識(shí)4年的李思廉和張力決定結(jié)為盟友，雙方各自拿出全部身家，湊足2000萬(wàn)元成立了富力的前身廣州天力。二人各自發(fā)揮所長(zhǎng)，張力負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和工程管理，李思廉負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷。

現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型流行去做舊改項(xiàng)目，這事兒是富力在1994年玩過(guò)的。當(dāng)時(shí)，廣州政府要清退一批污染企業(yè)，江湖人稱“豹子頭”的張力敏銳地捕捉到這是個(gè)好機(jī)會(huì)，可以在市區(qū)低價(jià)拿地做住宅，因?yàn)楫?dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商都在忙著做高端豪宅和寫字樓，普通住宅缺貨。

于是，富力拿下了廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項(xiàng)目，那是塊靠著煤廠又挨著鐵路沒(méi)人敢買的地。富力鏟掉地上一寸多厚的煤灰，再用水沖干凈，蓋上房子，每平米竟賣了3000多元，而且很快售空。

1995年，富力財(cái)力并不充裕，張力決定以分期付款的方式買下廣州銅材廠和同濟(jì)化工廠地塊的地皮。結(jié)果“命好”的他們實(shí)現(xiàn)了“拿地后1個(gè)月開(kāi)工、2個(gè)月賣樓、8個(gè)月交樓”的超高周轉(zhuǎn)速度，賺得盆滿缽滿。這個(gè)項(xiàng)目就是廣州富力廣場(chǎng)。

嘗到甜頭的富力，之后一路在舊廠改造上高歌猛進(jìn)，把類似老殯儀館這樣的地方一塊塊地都變成了富力樓盤，“每一根煙囪的倒下，都有富力一份功勞”。截至2001年末，富力完成了10個(gè)舊改項(xiàng)目，舊改總面積超過(guò)250萬(wàn)平方米。

舊改項(xiàng)目的好處其他開(kāi)發(fā)商不可能看不到，那么為何富力能夠拿到這么多地塊呢？這和張力下海之前積累的豐富的政商關(guān)系分不開(kāi)，富力的舊改項(xiàng)目很多是通過(guò)非公開(kāi)方式低價(jià)拿地的。

以楊箕村項(xiàng)目為例，2007年該村啟動(dòng)舊改方案，2010年富力與村里簽訂了舊改協(xié)議，先期墊付3億元拆遷費(fèi)用。后來(lái)村民擔(dān)心協(xié)議出讓會(huì)導(dǎo)致土地“賤賣”，要求公開(kāi)拍賣并獲批準(zhǔn)。但富力是這次拍賣的唯一競(jìng)拍者，以4.73億元底價(jià)拍得了村里27.38萬(wàn)平方米的土地。

可以說(shuō)“關(guān)系”是那個(gè)時(shí)代很多民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展方式之一，但是富力在發(fā)揮“關(guān)系”的作用上更勝一籌。張力的政府工作背景讓他更善于通過(guò)人事安排讓“關(guān)系”潛移默化地發(fā)揮作用，例如請(qǐng)廣州天河區(qū)教育局建材科長(zhǎng)周耀南出任副總經(jīng)理，天河區(qū)副區(qū)長(zhǎng)風(fēng)向陽(yáng)擔(dān)任工程部經(jīng)理等等。

張力在前臺(tái)大展拳腳之時(shí)，他的搭檔李思廉也沒(méi)閑著，這個(gè)營(yíng)銷高手以自己高超的營(yíng)銷術(shù)讓樓盤在封頂之時(shí)就已經(jīng)賣出去了八九成。自1999年起，富力連續(xù)三年銷售額冠絕廣州。

風(fēng)生水起、在廣州已經(jīng)揚(yáng)名立萬(wàn)的張力和李思廉不肯“小富即安”，他們開(kāi)始向五羊城外擴(kuò)展，然而，“關(guān)系”發(fā)展模式并不順利。在武漢的舊改項(xiàng)目爭(zhēng)奪中富力輸給上海復(fù)地，此后公司內(nèi)部只得決定“不碰外地的舊改項(xiàng)目”，因?yàn)樗麄冊(cè)谕獾氐恼P(guān)系“沒(méi)有那么好”。

如此，走出廣州的富力就得靠資本說(shuō)話。2002年，有了一定財(cái)富積累加之敢于大膽借錢的富力力壓潘石屹，斥資32億元拿下北京廣渠門東五廠地塊，由此獲得了全國(guó)性的關(guān)注。此時(shí)，野心加持下的他們有了更宏偉的規(guī)劃。

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激進(jìn)擴(kuò)張

珠江新城是廣州當(dāng)之無(wú)愧的CBD，是市區(qū)最繁華的地方之一，也是富力崛起的關(guān)鍵。2003年，廣州市發(fā)布開(kāi)始啟動(dòng)珠江新城項(xiàng)目的消息，耳目靈通的富力重倉(cāng)押注。2003年9月底，富力以7.7億元購(gòu)得4幅地塊，樓面地價(jià)僅2380元/平，之后一年內(nèi)富力又拿到3塊地，總建筑面積達(dá)到了52萬(wàn)平方米。

富力還放言，珠江新城的地“出一塊拿一塊”，而此時(shí)富力全年的銷售額僅不到60億元。香港的商業(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)，深受港商影響的李思廉一直想把香港商業(yè)地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)引入內(nèi)陸房地產(chǎn)，所以此時(shí)富力開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，租售并舉，并學(xué)習(xí)新鴻基以商業(yè)物業(yè)來(lái)平衡住宅物業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

或許是錢賺得太過(guò)容易，張力和李思廉都有點(diǎn)飄飄然。2004年，博鰲房地產(chǎn)論壇上，地產(chǎn)界老大王石說(shuō)，“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很難取得較高比例和長(zhǎng)期的融資支持，不管是出租還是出售都不討好，搞出租而自身沒(méi)有資金實(shí)力必死無(wú)疑，搞出售則會(huì)遇到經(jīng)營(yíng)管理上的致命麻煩”。

而平時(shí)很少說(shuō)話的李思廉竟直懟了王石，他說(shuō)，“商業(yè)地產(chǎn)模式并不只有王董事長(zhǎng)說(shuō)的一種，你放心，我們一定會(huì)做得很好”。

于是，自信滿滿的富力開(kāi)始了更大的冒險(xiǎn)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)中住宅和商業(yè)兩手抓。在珠江新城建設(shè)中，富力再拿9塊地，前后一共拿了16塊地，把“珠江新城”變成了“富力之城”。到2007年，富力已經(jīng)布局了上海、天津、成都等11個(gè)核心城市，以161億元銷售額在業(yè)內(nèi)排名第4位，僅次于萬(wàn)科、綠地和中海，一躍成為“華南五虎”之首。

然而，雖然賺了一些錢，但是富力畢竟還沒(méi)有香港大佬那樣的雄厚資金和品牌影響力，也缺少像萬(wàn)達(dá)那樣通過(guò)售賣商業(yè)物業(yè)周邊的住宅物業(yè)來(lái)補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金的成熟操盤經(jīng)驗(yàn)，只能通過(guò)高負(fù)債、高杠桿來(lái)獲取發(fā)展所需的資金，為其日后發(fā)展埋下了禍根。

2005年富力凈負(fù)債率還只有20.5%，兩年狂奔突進(jìn)后，2007年就躥漲到了139.5%。不過(guò)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)樓市火爆，激進(jìn)是房企的流行做法，無(wú)論是龍頭老大萬(wàn)科，還是后起之秀恒大、碧桂園都是高歌猛進(jìn)，區(qū)別只是在于各家的經(jīng)營(yíng)能力不同。

銷售額排名大幅提升的富力，下一個(gè)目標(biāo)是挑戰(zhàn)萬(wàn)科，爭(zhēng)當(dāng)全國(guó)第一。然而2008年金融危機(jī)呼嘯而至，商業(yè)和住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度高達(dá)1∶1的富力資金鏈幾乎斷掉。上一年它們和深圳鼎力以47億拍到的佛山地王，因無(wú)力按時(shí)繳清土地款，被罰沒(méi)2.4億保證金，消息一出，富力“瀕臨破產(chǎn)”的傳言甚囂塵上。

富力采取措施努力自救，目標(biāo)是“撐過(guò)明年”，先是緊跟萬(wàn)科降價(jià)，然后是暫停大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，一些商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公寓項(xiàng)目……奈何30多個(gè)在建項(xiàng)目慣性太大，剎車?yán)щy。

幸而老天垂憐，中國(guó)政府推出四萬(wàn)億刺激政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，富力才得以渡過(guò)難關(guān)。但富力并沒(méi)有深刻吸取教訓(xùn)，盡管后來(lái)減少了發(fā)展新投資物業(yè)，但卻加大了已建成投資物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和投入。這些酒店等商業(yè)項(xiàng)目并沒(méi)有給富力帶來(lái)預(yù)期的收益和現(xiàn)金流，它被專注在住宅地產(chǎn)的恒大、碧桂園拋得越來(lái)越遠(yuǎn)。

資金鏈險(xiǎn)些斷裂讓富力在拿地策略上變乖了，然而缺少對(duì)國(guó)家宏觀政策和市場(chǎng)趨勢(shì)深度體察和把握的“變乖”帶來(lái)的并非好運(yùn)。2013年，富力開(kāi)始二輪擴(kuò)張，在別家主攻一線城市的時(shí)候，它選擇進(jìn)軍二三線城市，在別人瘋狂拿地之時(shí)它采取了保守的拿地策略。

李思廉認(rèn)為，一線地價(jià)太貴，富力要布局省會(huì)城市，而且不拿高價(jià)地、不拿地王，并且把拿地的平均溢價(jià)率定為不超過(guò)30%。結(jié)果，二三線城市銷售乏力，富力收獲微薄。本就高杠桿擴(kuò)張的富力此時(shí)凈負(fù)債率節(jié)節(jié)升高。2014年后，新一輪調(diào)控來(lái)襲，富力再度走到生死邊緣，又是依靠政府救市才活了過(guò)來(lái)。

2015年，政府調(diào)控放松，一線城市房?jī)r(jià)飆漲，富力完美錯(cuò)過(guò)這波行情，加上當(dāng)時(shí)海外市場(chǎng)遇冷，富力徹底沉淪。總也對(duì)不上市場(chǎng)的步伐，說(shuō)到底，富力還是敗于決策者的眼光、決策和運(yùn)營(yíng)能力。

3

那場(chǎng)著名的交易

市場(chǎng)輿論認(rèn)為，富力早十年扎進(jìn)前期投資大、進(jìn)展和回報(bào)慢的商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)發(fā)展方向與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了錯(cuò)節(jié)，這個(gè)事后看來(lái)是錯(cuò)誤的戰(zhàn)略導(dǎo)致了現(xiàn)金回流慢，盡管后來(lái)富力重啟擴(kuò)張，但市場(chǎng)已時(shí)過(guò)境遷，只留下了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

正常劇情一般是犯錯(cuò)到此為止，但是因?yàn)樨澯鸵靶?，富力掉進(jìn)了一個(gè)更大的坑。2016年，富力的負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到1796億，凈負(fù)債率上升到159.9%，比2008年金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)還要高。而從2012年開(kāi)始，它的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流就一直為負(fù)。

而就在這時(shí)，可以載入中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史冊(cè)的“那場(chǎng)著名的交易”發(fā)生了。就像《百年孤獨(dú)》的開(kāi)篇，若干年后，李思廉大概會(huì)想起萬(wàn)達(dá)索菲特那個(gè)悶熱躁動(dòng)的下午，他搶了兩個(gè)咖位更大的大佬的風(fēng)頭，這讓他此生難忘。

2017年7月19日，全中國(guó)財(cái)經(jīng)媒體云集到萬(wàn)達(dá)索菲特酒店。因?yàn)樵谶@里，萬(wàn)達(dá)王健林和融創(chuàng)孫宏斌正要宣布一場(chǎng)世紀(jì)交易。但原定下午4點(diǎn)正式開(kāi)始的簽約儀式，工作人員通知要被延后1個(gè)小時(shí)。2個(gè)小時(shí)后，會(huì)議室里“啪啦”一聲，現(xiàn)場(chǎng)人員無(wú)不震動(dòng)，原來(lái)是喝水的杯子被摔爛了。

然后李思廉作為本次大戲的男三閃耀登場(chǎng)，背景板上添上了富力的名稱。那天，富力以6折價(jià)錢、199億元收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)旗下77家酒店資產(chǎn)。儀式還沒(méi)結(jié)束，李思廉的老款諾基亞手機(jī)便被來(lái)自全國(guó)各地的新老朋友的祝福短信淹沒(méi)。

盡管收購(gòu)之后，贊聲一片，都認(rèn)為富力撿了個(gè)大便宜。但實(shí)情是張力和李思廉在媒體上看到融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅城和酒店的交易消息之后，想接盤萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)，兩人征求了身邊密友和高層人士的意見(jiàn)，結(jié)果都是反對(duì)聲，因?yàn)椤爱?dāng)局者迷，旁觀者清”。

2016年末富力總負(fù)債已經(jīng)遠(yuǎn)高于核心開(kāi)發(fā)商78%的平均水平，而2017年上半年富力實(shí)現(xiàn)合約銷售390億元，同比增幅30%，遠(yuǎn)落后于核心開(kāi)發(fā)商同期銷售收入同比增幅56%的平均值。同時(shí)，富力2017年上半年拿地支出高達(dá)200億元，超過(guò)2016年全年140億元拿地金額，資金更加吃緊。

然而，為了滿足“做不了房地產(chǎn)老大，就去做酒店大亨”的虛榮心以及擋不住的貪欲，張力還是給王健林打了電話，提出收購(gòu)他的酒店資產(chǎn)。王健林表示征求孫宏斌意見(jiàn)之后再做答復(fù)。幾經(jīng)來(lái)回，三方達(dá)成框架協(xié)議，這才有了7月19日交易發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)突然多出了個(gè)“第三者”的那一幕。

關(guān)鍵時(shí)刻，李思廉不忘就地殺價(jià)，把價(jià)格硬生生砍到六折，于是幾方開(kāi)始爭(zhēng)吵和摔杯子。理性分析派認(rèn)為，李思廉?dāng)?shù)學(xué)系出身，認(rèn)為“要堅(jiān)持以利潤(rùn)為核心，利潤(rùn)是最直接的數(shù)字，只有數(shù)字上贏了，才能步步為贏”，他一定是有十足的把握才會(huì)啃下這筆數(shù)額不小的買賣。

但筆者認(rèn)為，所謂的理性可能抵不過(guò)這個(gè)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中逐漸膨脹的野心和貪欲，以至于他們會(huì)完全無(wú)視自己經(jīng)營(yíng)能力上的缺陷，所以即便眼前有個(gè)更大的坑，該跳還是跳。這不是陰暗猜測(cè)，因?yàn)槠渌髽I(yè)犯了錯(cuò)之后，都或多或少有所反思，但是富力從來(lái)沒(méi)有過(guò)相關(guān)言論。

李思廉一直認(rèn)為自己是賺了。價(jià)格方面每家酒店的平均收購(gòu)成本約為2.6億元，僅為富力自己開(kāi)發(fā)酒店成本的一半，以至于富力把這部分“賺的”算進(jìn)了當(dāng)年的財(cái)務(wù)報(bào)表，一下子就讓負(fù)債高企的報(bào)表看上去好似盈了利。

通過(guò)會(huì)計(jì)手法，富力將這77家酒店的收購(gòu)價(jià)格，相對(duì)賬面價(jià)值的打折部分都計(jì)為利潤(rùn)。所以，在富力2017年年報(bào)中不僅資產(chǎn)增加了100多億，負(fù)債率因?yàn)榉帜缸兇蠖鄳?yīng)變低，利潤(rùn)也因?yàn)榭傊?31億的折扣，而拉升到了214億元。

或許你會(huì)說(shuō)，人家不過(guò)是進(jìn)行了一次正常的商業(yè)收購(gòu)行為，卻被你說(shuō)成了野心和貪欲。如果說(shuō)，強(qiáng)行收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店業(yè)務(wù)還不算“貪”的話，那么，與此同時(shí)進(jìn)行的“四面出擊”，如多次在倫敦置業(yè)、收購(gòu)恒基兆業(yè)，之后又接盤海航海南大英山CBD部分項(xiàng)目等等，難道還不能說(shuō)明問(wèn)題嗎？

就像雙11買東西買紅了眼的那些小女孩兒，在別人紛紛主動(dòng)降杠桿降負(fù)債甚至斷臂求生的業(yè)界寒冬，富力卻罔顧如山的負(fù)債，帶著迷之自信奮勇前進(jìn)。但是一時(shí)風(fēng)光過(guò)后，苦果還要自己嘗。讓李思廉萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，2018年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下。

與上半年的狂熱躁動(dòng)不同，下半年市場(chǎng)驟然轉(zhuǎn)冷，風(fēng)云詭譎之下，市場(chǎng)整體迎來(lái)偃旗息鼓式的降溫。富力的運(yùn)營(yíng)能力顯然不會(huì)超過(guò)萬(wàn)達(dá)，萬(wàn)達(dá)要拋售的業(yè)務(wù)富力可能也無(wú)法扭轉(zhuǎn)乾坤，這“一百年只有一次”的機(jī)會(huì)變成了壓在富力身上的沉重負(fù)擔(dān)。2018年，刨除這筆交易的溢利后，富力純利潤(rùn)降回到83億元，猛跌60%。

富力完成收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店的交易之后，國(guó)際信貸評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將富力的評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，同時(shí)確認(rèn)其評(píng)級(jí)為Ba3，而惠譽(yù)則當(dāng)即宣布將富力信貸評(píng)級(jí)列入“負(fù)面觀察”名單。國(guó)內(nèi)多家券商亦不看好這筆交易，申萬(wàn)宏源證券對(duì)于這筆交易給予的目標(biāo)估值為約10倍PE，認(rèn)為合理價(jià)格應(yīng)該約為100億元，比富力支付給萬(wàn)達(dá)的價(jià)格低了99億元。

誠(chéng)如地產(chǎn)圈資深人士感慨的那樣：“萬(wàn)達(dá)的文旅城和酒店都是好肉，但有的人咽下去了，吃得有滋有味；有的人卻貪多嚼不爛，搞得現(xiàn)在整個(gè)消化系統(tǒng)都出了問(wèn)題”。然而，李思廉卻并不后悔，他說(shuō)“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主，感覺(jué)很好，起碼自己在出差的時(shí)候，可以受到特別的關(guān)注”，這……

反正我是不知道該說(shuō)什么了。

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陷入無(wú)奈的循環(huán)

收購(gòu)之后形勢(shì)不妙，富力采取的第一個(gè)自救辦法是大幅增加銷售回款。

2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，李思廉豪言稱2018年銷售額要達(dá)到1300億元，同比增長(zhǎng)6成。然而臨近2018年底，國(guó)內(nèi)陸產(chǎn)銷售凜冬忽至，即便碧桂園、恒大這些頭部房企的銷售量也下滑嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商們紛紛祭出買房送車的促銷招數(shù)。

富力把跟銷售代理公司簽訂的代銷合同金額都劃拉劃拉算進(jìn)來(lái)，有的房子根本還沒(méi)賣出去，也被算成了銷售額，卯足勁擦邊完成了這1300億元的目標(biāo)。

然而緊急趕工中，富力各地樓盤惡性事件不斷，出了好幾起“人命”事件。住建部2018年6月的事故快報(bào)顯示，位于廣東梅縣富力城D區(qū)17棟項(xiàng)目發(fā)生物體打擊事故，死亡1人，施工單位是富力旗下子公司；9月福建省住建廳通報(bào)14家違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，富力地產(chǎn)子公司莆田富力房地產(chǎn)上榜；10月富力地產(chǎn)在江西南昌的首個(gè)項(xiàng)目富力金禧悅城的一名塔吊信號(hào)工作者因過(guò)度勞累死亡，該項(xiàng)目的施工單位是廣州天力建筑工程有限公司……

為了實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模，在其他公司為了去杠桿賣賣賣的時(shí)候，富力卻繼續(xù)高杠桿運(yùn)行，進(jìn)行了一大堆融資動(dòng)作，借新錢還舊賬的同時(shí)負(fù)債規(guī)模也在持續(xù)增長(zhǎng)，融資成本越來(lái)越高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年富力至少發(fā)債26次，融資總額超過(guò)514億元。

在整體融資收緊的大環(huán)境下，發(fā)的債券有人買也算有本事。但是借新還舊并非那么容易，攀升的資金成本和巨大的償還壓力，會(huì)導(dǎo)致稍有不慎就會(huì)落入違約境地。而更為讓人擔(dān)心的是，對(duì)于現(xiàn)金凈流入已經(jīng)連續(xù)6年為負(fù)的富力來(lái)說(shuō)，在樓市轉(zhuǎn)冷的大環(huán)境下，不斷發(fā)債融資很大程度上可能是它已經(jīng)沒(méi)得選擇了。

2019年富力同樣面臨著多筆公司債提前回售的情況，如大幅提高債券利率，需要付出的利息將大筆增加；如不大幅增息，投資者還會(huì)大面積實(shí)行回售。無(wú)論何種情況發(fā)生，都讓富力的財(cái)務(wù)狀況雪上加霜。

如此境地之下，本以為富力會(huì)“老實(shí)”一點(diǎn)，然而，事實(shí)是富力并未就此收手。今年7月6日，富力地產(chǎn)在北京與華泰汽車簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，稱雙方將在新能源整車制造、智能網(wǎng)聯(lián)及無(wú)人駕駛方面展開(kāi)合作，未來(lái)還會(huì)加快布局東南亞等海外汽車市場(chǎng)。

也就是說(shuō)，2019年上半年負(fù)債總額高達(dá)3340.46億元的富力，又要進(jìn)軍新能源汽車行業(yè)了。只顧著出風(fēng)頭而完全忘了汽車業(yè)是需要大量真金白銀投入，且投資回報(bào)周期漫長(zhǎng)的“燒錢”游戲，并不適合自己已然債務(wù)纏身的狀況。

而這個(gè)華泰汽車除了通過(guò)收購(gòu)獲得的新能源乘用車和新能源商用車兩張生產(chǎn)資質(zhì)外，可謂一無(wú)所有，前不久還被爆出拖欠700萬(wàn)工資無(wú)力償還，最近正陷入欠薪、停產(chǎn)和被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)降級(jí)的窘境。

雖然最近李思廉在2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示已經(jīng)暫停了所有與華泰汽車的合作，因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)此的反應(yīng)“不好”，但是這些舉動(dòng)暴露了富力仍然沒(méi)有認(rèn)清現(xiàn)實(shí)的狀態(tài)。

在8月22日的富力中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，李思廉自問(wèn)自答：“誰(shuí)說(shuō)今年的市場(chǎng)差？沒(méi)有很差。你看見(jiàn)哪一家公司很差？一家都沒(méi)有。”但是數(shù)據(jù)顯示，富力2019年中報(bào)營(yíng)收、利潤(rùn)、負(fù)債、融資成本等各項(xiàng)指標(biāo)都并不樂(lè)觀，2019年的1600億銷量目標(biāo)也只完成了37.64%。

由于房子不好賣，富力加大銷售力度，努力實(shí)現(xiàn)銷售額。2019年7月26日，李思廉親自起草了一份《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》。該文件下發(fā)全公司，提出2019年下半年的工作重點(diǎn)應(yīng)圍繞“促銷售、抓回款”開(kāi)展，而且下半年原則上暫停拿地。

文件明確強(qiáng)調(diào)，公司財(cái)務(wù)、開(kāi)發(fā)、工程等部門均應(yīng)以銷售為中心開(kāi)展工作，全力以赴配合銷售目標(biāo)的達(dá)成；堅(jiān)持全民營(yíng)銷，加強(qiáng)促銷力度，以完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級(jí)，在確保銷量的基礎(chǔ)上追求項(xiàng)目收益最大化。

外債成本太高，需要通過(guò)銷售回款降低資金成本，同時(shí)減少拿地，壓縮剛性開(kāi)支，但瘋狂促銷的策略又透支了公司未來(lái)的發(fā)展空間，這是一個(gè)無(wú)奈的循環(huán)。

富力能否控制住自己不時(shí)旁逸斜出的欲望，最終走出這個(gè)死循環(huán)，讓我們拭目以待。