房地產(chǎn)行業(yè)是指組織房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，從事房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，是在工業(yè)化、城市化、和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，與建筑施工、基礎(chǔ)設(shè)施配套、建材、家具、家電、裝修裝飾等多個(gè)行業(yè)密切相關(guān)，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著十分重要的作用。隨著科技的發(fā)展與地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)的加劇，全面推行房地產(chǎn)信息化建設(shè)以對(duì)應(yīng)支撐當(dāng)前業(yè)務(wù)創(chuàng)新，已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)生存與發(fā)展的根本手段，本文主要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程、信息化階段、內(nèi)容、趨勢(shì)思考進(jìn)行分析。

行業(yè)發(fā)展歷程

1980年被定義為中國(guó)房地產(chǎn)元年，該年房地產(chǎn)正式定義為商品，房改和土改同時(shí)被推動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)正式成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，開始緩慢的種子發(fā)芽階段。截止目前，已發(fā)展三十余年，大體可分為如下6個(gè)階段：

• 復(fù)蘇階段：時(shí)間為1978至1984改革開放。我國(guó)住房制度改革進(jìn)入試點(diǎn)階段，實(shí)行了三大改革：即出售新、舊公房；住房商品化，實(shí)行綜合開發(fā)，有償轉(zhuǎn)讓和出售；租金改革。

• 初步發(fā)展：時(shí)間為1984至1992十二屆三中全會(huì)。我國(guó)房改從分批分期轉(zhuǎn)向全國(guó)推進(jìn)，人們的住房消費(fèi)觀念發(fā)生根本改變，住房商品化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程加快。

• 發(fā)展調(diào)整：時(shí)間為1992至1998。發(fā)生了幾個(gè)重點(diǎn)歷史性事件：1992年和1993年，出現(xiàn)了“房地產(chǎn)過熱”的問題。1994年7月5日頒布了第一部房地產(chǎn)法律《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。1994年7月18日國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。1997年，房地產(chǎn)業(yè)第一次受到外在因素影響，即席卷東南亞的金融風(fēng)暴的影響。

• 繼續(xù)發(fā)展：時(shí)間為1998至2003。房改工作取得了劃時(shí)代的突破，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展來看，基本上是協(xié)調(diào)的；從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，市場(chǎng)供求兩旺，是一種需求拉動(dòng)增長(zhǎng)的好勢(shì)頭；從房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，商品房銷售價(jià)格的走勢(shì)與整體經(jīng)濟(jì)的狀況也基本吻合。

• 調(diào)整控制：時(shí)間為2003至2014。房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了許多深刻的變化：首先住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)開始得到調(diào)整；其次住房需求開始得到控制。至2008年金融危機(jī)，國(guó)家在住房保障工作中也邁出了重要步伐。

• 轉(zhuǎn)型探索：時(shí)間為2014年至今。經(jīng)歷輝煌而又繁榮的房地產(chǎn)黃金十年后，房地產(chǎn)逐漸走向白銀時(shí)代。房地產(chǎn)已經(jīng)成為大房企的游戲，市場(chǎng)集中化、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)化、業(yè)務(wù)一體化程度越來越高，這方面強(qiáng)者恒強(qiáng)弱者恒弱，只有具備特色競(jìng)爭(zhēng)力及創(chuàng)新的企業(yè)才能得以生存，傳統(tǒng)的中小房企面臨著被平均化及沒落化的風(fēng)險(xiǎn)。

涉及系統(tǒng)分析

房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、地域性強(qiáng)、受政策影響大等特點(diǎn)，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和住房需求驅(qū)動(dòng)，使得行業(yè)需要通過信息化建設(shè)掌控、管理這些信息，促使對(duì)信息化建設(shè)產(chǎn)生了迫切需求，目前在房產(chǎn)行業(yè)中，信息化系統(tǒng)已經(jīng)在多個(gè)環(huán)節(jié)被廣泛應(yīng)用，以此來進(jìn)行內(nèi)部基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的管理，而對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來說從應(yīng)用系統(tǒng)初建到中期平臺(tái)整合到后期價(jià)值深化，必須要構(gòu)建一些對(duì)應(yīng)的系統(tǒng)及平臺(tái)類產(chǎn)品，這里將其分為兩大類，應(yīng)用類、平臺(tái)類。

1 應(yīng)用類

應(yīng)用類指企業(yè)內(nèi)部的信息化系統(tǒng)，不僅是地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，任何行業(yè)中的企業(yè)都需要對(duì)應(yīng)的應(yīng)用系統(tǒng)來輔助辦公，在基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)類產(chǎn)品部分功能基本大同小異，在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)部分就要構(gòu)建針對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)的產(chǎn)品，必要時(shí)需要進(jìn)行定制開發(fā)，來滿足個(gè)性化的業(yè)務(wù)需求，根據(jù)當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)信息化構(gòu)建情況，本次將系統(tǒng)分為基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目管理、營(yíng)銷管理、報(bào)表分析四部分。

1.1 基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)

基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)類系統(tǒng)主要包括財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、預(yù)算管理系統(tǒng)、資金管理系統(tǒng)、人力管理系統(tǒng)、OA協(xié)同辦公、檔案管理系統(tǒng)、會(huì)議管理系統(tǒng)、郵件管理系統(tǒng)等，這些系統(tǒng)各執(zhí)其職，分別對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)資金、預(yù)算款項(xiàng)、成本收益；人員績(jī)效、出勤統(tǒng)計(jì)、薪資費(fèi)用；日常辦公、車輛租用、會(huì)議通知；檔案維護(hù)、調(diào)用；會(huì)議通知、場(chǎng)地協(xié)調(diào)；郵件收發(fā)等工作進(jìn)行管理，以提高工作效率。

1.2 項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理為地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全生命周期管理過程中所用到的應(yīng)用系統(tǒng)，整個(gè)生命周期包括投資可研、項(xiàng)目立項(xiàng)、前期預(yù)備、招投標(biāo)、項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、房屋銷售、物業(yè)管理等，過程中計(jì)劃管理、合同管理、成本管理、進(jìn)度管理是必不可少的系統(tǒng)，通過計(jì)劃確定項(xiàng)目主線，以合同為整個(gè)項(xiàng)目的約束條件，合同執(zhí)行期也是項(xiàng)目進(jìn)行期，以進(jìn)度管理保證項(xiàng)目如期竣工，并通過成本管理來控制成本，保證項(xiàng)目預(yù)算在可控范圍。周期中其它階段會(huì)用到招投標(biāo)管理、項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)管理、工程管理、物資管理等系統(tǒng)。

1.3 營(yíng)銷管理

當(dāng)前趨勢(shì)來看，雖然房?jī)r(jià)不斷上漲，但并沒有過多的打消人們購(gòu)房的欲望，許多大開發(fā)商樓盤在開盤同時(shí)一搶而空，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)來說，銷售的商品是樓房，價(jià)格高昂且購(gòu)買時(shí)需要考慮的環(huán)境因素較多，周期長(zhǎng)，很少存在其它行業(yè)回頭客一說，所以營(yíng)銷管理是地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，包括售樓系統(tǒng)、客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)，意在維護(hù)客戶關(guān)系，促進(jìn)潛在商機(jī)成單。很多地產(chǎn)行業(yè)注重一體化業(yè)務(wù)開展，開發(fā)銷售樓盤的同時(shí)建立自己的物業(yè)管理體系，物業(yè)管理也會(huì)成為必要系統(tǒng)。

1.4 報(bào)表分析

以上構(gòu)建的系統(tǒng)主要針對(duì)執(zhí)行層的業(yè)務(wù)人員，而報(bào)表分析類系統(tǒng)主要針對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的決策層，也就是部門管理者及終極管理者，注意這里的報(bào)表分析指的是系統(tǒng)，而不是平臺(tái)，系統(tǒng)多為BI決策分析系統(tǒng)或報(bào)表管理系統(tǒng)。主要針對(duì)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析，通過對(duì)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行提取、整理，建立數(shù)據(jù)中心的同時(shí)生成各種分析報(bào)表，根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)的不同，劃分對(duì)應(yīng)的分析結(jié)構(gòu)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)常見分析場(chǎng)景包括成本分析、利潤(rùn)分析、銷售分析、人員分析等。

2 平臺(tái)類

平臺(tái)類產(chǎn)品多為整合類中間件及數(shù)據(jù)分析產(chǎn)品及當(dāng)下新技術(shù)等，基于中國(guó)傳統(tǒng)企業(yè)由下至上的信息化建設(shè)方式，在應(yīng)用類系統(tǒng)構(gòu)建到一定程度后，都會(huì)走到整合階段，這是一個(gè)由初級(jí)走到中級(jí)的階段，因?yàn)楦鞑块T間彼此孤立的系統(tǒng)阻礙了企業(yè)內(nèi)部整體的信息共享，割斷了本來應(yīng)該是密切相連的業(yè)務(wù)流程，不能有效滿足企業(yè)一體化業(yè)務(wù)處理的要求。

2.1 整合套件

地產(chǎn)企業(yè)所用的整合套件多為集成類中間件，具體為使用ESB企業(yè)服務(wù)總線解決異構(gòu)系統(tǒng)間數(shù)據(jù)/功能/信息的集成；4A平臺(tái)結(jié)合Portal門戶實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一用戶身份管理及認(rèn)證、權(quán)限審計(jì)，同時(shí)構(gòu)建企業(yè)應(yīng)用中心，各級(jí)人員在統(tǒng)一門戶平臺(tái)上處理各業(yè)務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)；MDM主數(shù)據(jù)管理平臺(tái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)的統(tǒng)一治理，保證數(shù)據(jù)的完整性、一致性、準(zhǔn)確性，為后續(xù)信息化建設(shè)奠定基礎(chǔ)；BPM流程平臺(tái)實(shí)現(xiàn)異構(gòu)系統(tǒng)流程的串聯(lián)，整體業(yè)務(wù)流程從企業(yè)全局來看是閉環(huán)的。

2.2 分析工具

分析工具不再是傳統(tǒng)的BI系統(tǒng)，通常為建立地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)分析平臺(tái)及更深層次的大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)，主要通過對(duì)企業(yè)內(nèi)外部數(shù)據(jù)的挖掘，運(yùn)用數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、數(shù)據(jù)匯聚、配置展現(xiàn)等一系列手段，實(shí)現(xiàn)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的深度融合，使管理者掌握和了解房地產(chǎn)行業(yè)潛在的市場(chǎng)需求，掌握商情和動(dòng)態(tài)，針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)實(shí)施動(dòng)態(tài)定價(jià)和差別定價(jià)等，同時(shí)可以預(yù)測(cè)未知的風(fēng)險(xiǎn)，便于制定風(fēng)險(xiǎn)管控措施。

2.3 前沿融合

互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，大數(shù)據(jù)、云端技術(shù)在地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)不再是新技術(shù)、新理念，很多地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)具備大數(shù)據(jù)及上云能力，更多的是全面實(shí)現(xiàn)與人工智能、VR技術(shù)的結(jié)合，例如VR虛擬看房技術(shù)，基于3D實(shí)景技術(shù)，將房間內(nèi)部構(gòu)造百分百還原真實(shí)，給看房者一種身臨其境的感覺，無法到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的客戶也可隨時(shí)隨地看房，吸引潛在客戶的同時(shí)，加深用戶體驗(yàn)，促進(jìn)成單率。

IT的建設(shè)階段

地產(chǎn)企業(yè)的IT建設(shè)階段順序與上述所講的涉及系統(tǒng)分析部分有著必然的聯(lián)系，市場(chǎng)上很多企業(yè)都不可能做到一步到位，絕大多數(shù)都是從底層建設(shè)由淺至深進(jìn)行，經(jīng)歷了系統(tǒng)的初建、擴(kuò)建、停建，信息孤島的出現(xiàn)與治理，已建成果的深化與新技術(shù)的引入。

1 基礎(chǔ)支撐

基礎(chǔ)支撐階段也稱為起步階段，主要任務(wù)是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和底層基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如：數(shù)據(jù)庫、服務(wù)器、操作系統(tǒng)等，通過局域網(wǎng)、外網(wǎng)的建設(shè)，為企業(yè)內(nèi)外信息暢通創(chuàng)造有利條件。通過數(shù)據(jù)庫、服務(wù)器、操作系統(tǒng)等軟硬件設(shè)備的建設(shè)，為后續(xù)信息化系統(tǒng)、平臺(tái)建設(shè)提供充足的環(huán)境條件，與此同時(shí)，就是信息資源建設(shè)與組織管理建設(shè)，為后續(xù)IT持續(xù)建設(shè)奠定必備基石。

2 應(yīng)用擴(kuò)展

應(yīng)用擴(kuò)展階段為信息化系統(tǒng)初建到擴(kuò)建的過程，包括企業(yè)各部門間業(yè)務(wù)管理信息化與工程項(xiàng)目管理信息化。部門業(yè)務(wù)管理信息化的重點(diǎn)在于解決企業(yè)內(nèi)部各部門業(yè)務(wù)的規(guī)范化及低效率的問題。工程管理信息化主要任務(wù)是以控制整體成本為中心，對(duì)項(xiàng)目的合同、計(jì)劃、進(jìn)度、預(yù)算及后期的銷售、運(yùn)維等一系列工作進(jìn)行全面的管理。這個(gè)階段地產(chǎn)企業(yè)的系統(tǒng)會(huì)大量增多，基本信息化可以覆蓋內(nèi)部全部業(yè)務(wù)，覆蓋的同時(shí)會(huì)產(chǎn)生新問題，及系統(tǒng)間的信息孤島出現(xiàn)。

3 資源整合

資源整合也稱為系統(tǒng)集成階段，為解決應(yīng)用擴(kuò)展階段所產(chǎn)生信息孤島、數(shù)據(jù)割裂、流程斷層等問題，通過中間件平臺(tái)類產(chǎn)品的構(gòu)建與整合項(xiàng)目的交付實(shí)施，對(duì)企業(yè)各種系統(tǒng)信息進(jìn)行數(shù)據(jù)治理、數(shù)據(jù)集成、應(yīng)用集成、流程集成、門戶集成等一系列操作，最終達(dá)到企業(yè)的各種資源的融合，本階段還會(huì)構(gòu)建數(shù)據(jù)分析平臺(tái)等技術(shù)，輔助地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部的決策分析，該階段信息化進(jìn)程不僅僅表現(xiàn)為解決集成問題，而更多的是伴隨著平臺(tái)構(gòu)建、管理組織、管理體制、業(yè)務(wù)流程創(chuàng)新等一系列活動(dòng)建立統(tǒng)一的信息化標(biāo)準(zhǔn)。

4 持續(xù)引入

這部分首先對(duì)前幾階段的信息化建設(shè)成果進(jìn)行加深，包括新系統(tǒng)的集成接入、加深數(shù)據(jù)治理范圍、大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)的構(gòu)建等，將企業(yè)內(nèi)、外部信息進(jìn)行有效治理并能夠得到充分利用，真正實(shí)現(xiàn)利用IT信息化建設(shè)支撐企業(yè)內(nèi)外部的運(yùn)營(yíng)管理，使之成為企業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)力，持續(xù)引入部分還表現(xiàn)為持續(xù)的與新技術(shù)融合，接納采入對(duì)地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)優(yōu)化、業(yè)務(wù)發(fā)展具有一定幫助的新技術(shù)與產(chǎn)品，讓信息化建設(shè)持續(xù)為企業(yè)管理發(fā)力。

建設(shè)分析思考

房地產(chǎn)行業(yè)上至國(guó)家，下至百姓，已成為我國(guó)最熱門的話題，沒有之一。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到國(guó)家、民生、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多個(gè)方面，而在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展建設(shè)的過程中，信息化建設(shè)將起到舉足輕重的位置，綜合目前發(fā)展現(xiàn)狀，信息化的建設(shè)很可能成為下一階段房企的突破口。

1 整體規(guī)劃

由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展涉及面廣，影響面大，國(guó)家不斷出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控，在信息化方面也對(duì)應(yīng)進(jìn)行政策發(fā)布，推進(jìn)信息化建設(shè)的開展，而信息化建設(shè)不是一蹴而就的，整體IT架構(gòu)并不是一朝一夕就能快速建立的，更多時(shí)候在順應(yīng)時(shí)代與市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)的情況下，需要以整體規(guī)劃為開端，并在規(guī)劃落地的過程中逐步細(xì)化，細(xì)化時(shí)根據(jù)政策、市場(chǎng)環(huán)境、技術(shù)發(fā)展進(jìn)行靈活調(diào)整，保證不嚴(yán)重偏離整體規(guī)劃的情況下，逐步深入推進(jìn)。

2 理性建設(shè)

信息化建設(shè)是支撐地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)管理、創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的重要工具，但并不是建設(shè)的越多、技術(shù)越先進(jìn)就越好，而是要建立起能夠支撐起當(dāng)前企業(yè)體量、業(yè)務(wù)、發(fā)展趨勢(shì)的產(chǎn)品，分析當(dāng)前企業(yè)在信息化層面的真實(shí)需求，以解決當(dāng)前問題為基礎(chǔ)，建設(shè)的過程中注重后續(xù)的支撐與規(guī)劃，按步實(shí)施。解決基礎(chǔ)支撐、資源整合一系列問題后，再去融合大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、AI、人工智能等方面技術(shù)，以保證有效的結(jié)合，在較短的時(shí)間內(nèi)看到效果。

3 回歸業(yè)務(wù)

信息化建設(shè)如果與業(yè)務(wù)脫離，那么建設(shè)成果就是無效的，任何時(shí)候信息化建設(shè)的應(yīng)用以支撐業(yè)務(wù)、輔助管理、促進(jìn)創(chuàng)新為前提，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來說，政策、市場(chǎng)每天都在發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整速度很快，企業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變必定會(huì)帶來業(yè)務(wù)上一定程度的改變，信息化架構(gòu)做為支撐也需要具備快速轉(zhuǎn)變的能力。在信息化建設(shè)上以業(yè)務(wù)為切入點(diǎn)，所接入的系統(tǒng)或平臺(tái)要能夠支持后續(xù)系統(tǒng)接入、新業(yè)務(wù)功能的擴(kuò)展、新興技術(shù)理念的融合。

綜合多種因素考慮，房產(chǎn)企業(yè)對(duì)于信息化建設(shè)是有極高渴望的，整個(gè)行業(yè)的IT發(fā)展勢(shì)頭也是良好的。但值得注意的是，整體行業(yè)IT建設(shè)發(fā)展較為緩慢也受其實(shí)際內(nèi)因影響，包括人員素質(zhì)、管理水平、高層意識(shí)等多種因素，行業(yè)的轉(zhuǎn)型期是不可多得的機(jī)遇，但也同樣是挑戰(zhàn)，如何讓房地產(chǎn)真正擁抱信息化、互聯(lián)網(wǎng)，這是個(gè)大課題，需要長(zhǎng)時(shí)間的學(xué)習(xí)、實(shí)踐、專研與創(chuàng)新。

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