從1989年我在澳大利亞墨爾本買下自己的第一棟別墅開始，我就迷上了在澳洲做房地產(chǎn)投資，30年里，我還買過許許多多的房子，有別墅，有商鋪和商業(yè)大樓，還有農(nóng)場(chǎng)，等等，卻從來沒有買過一套單獨(dú)的公寓。而我自己做大型土地開發(fā)也有近20年了，但只開發(fā)別墅，從來不會(huì)開發(fā)公寓。

因此，我平常被問到的最多的問題就是：為什么？為什么金先生您不買公寓，也不開發(fā)公寓？

其實(shí)，我與很多公寓開發(fā)商都是朋友，多年前他們還會(huì)推薦我買公寓，并提出將自己的“私留戶型”讓給我。我始終不為所動(dòng)。

猶太老師親傳的“秘訣”

我不買公寓的“執(zhí)念”既來自我房產(chǎn)投資路上遇到的猶太老師，也跟我曾經(jīng)在墨爾本Flemington區(qū)一口氣買下的那12套連在一起的公寓有關(guān)。

記得八十年代末、九十年代初的時(shí)候，我在墨爾本連續(xù)開了6家中醫(yī)診所，也買了許多的房子，其中有3家診所的房子是直接買下來的。

比如墨爾本Doncaster區(qū)的那家診所，我當(dāng)時(shí)用24萬澳幣買下，幾年后以100多萬澳幣的價(jià)格賣掉的；還有一家在Moorabbin區(qū)，當(dāng)時(shí)花了30多萬澳幣買下，也是在漲到100多萬時(shí)賣掉的。那時(shí)才開始覺得，自己已經(jīng)慢慢在房地產(chǎn)上做出點(diǎn)名堂了。不過，最終我能成為澳洲房地產(chǎn)方面的專家，我還是要感謝我的老師，我的猶太老師！

1988年7月，我來墨爾本的第二年就在下圍棋時(shí)認(rèn)識(shí)了一個(gè)猶太小伙子，叫迪米。他在幾次挑戰(zhàn)我圍棋都敗北后，決心拜我為師。沒想到在后來的交談中，我驚奇地發(fā)現(xiàn)迪米雖然才20歲出頭，已經(jīng)在墨爾本買了3套房子！

迪米為了感謝我傾囊相授圍棋秘訣，也悄悄給我傳授了一個(gè)買房秘訣：金先生，在澳洲做房地產(chǎn)很簡(jiǎn)單，你只需要買有地的房子，并且一定要買有地的房子，絕不要買公寓！

為什么？猶太人迪米告訴我說，所謂房地產(chǎn)的增值，并不是建筑物的增值。建筑物是以每年2.5%的速度折舊的，永遠(yuǎn)不增值。也就是說建筑物本身沒有任何價(jià)值，只是幫你收租金的，現(xiàn)金流可能比較好，但是想要通過投資房地產(chǎn)掙大錢，則一定要買土地，也就是說一定要買別墅！

迪米還告訴我，他們猶太人都是買一棟守一棟。他們還喜歡一次買一大片房子，10套或者20套，甚至?xí)岩徽麄€(gè)街區(qū)一起買下來。所以我很佩服他們，他們這個(gè)方法很聰明，賺錢賺得很厲害。

世界上的猶太人，不管在澳洲，還是美國(guó)、歐洲國(guó)家和新西蘭、加拿大，等等，都掌握著重要的經(jīng)濟(jì)來源。包括我很佩服的猶太人巴菲特，也是有著強(qiáng)人眼光，能夠看見未來。

有關(guān)12套公寓的“美麗錯(cuò)誤”

30年的澳洲房地產(chǎn)投資中，我雖然從未買過一套單獨(dú)的公寓，但是我卻買過12套連在一起的公寓，那是我投資中一個(gè)“美麗的錯(cuò)誤”。

我記得2年前，我在澳中集團(tuán)總部辦過一個(gè)財(cái)富講座。那天，偌大一個(gè)會(huì)議室增設(shè)了比往常多3倍的椅子，還是座無虛席，很多人擠在會(huì)議室外面，他們都非常想聽聽在澳洲投資房地產(chǎn)有什么秘訣。

當(dāng)時(shí)，我問在座的投資者，在買房子的時(shí)候是喜歡買公寓還是喜歡買house（別墅）？大家眾說紛紜。恰好，在座的一位先生既買了公寓也買了別墅。

我問他：“你為什么買公寓呢？”

“沒錢啊。”那位先生爽朗地給出了答案，在座的投資者們聽完都不禁笑出聲來。

“那后來為什么又買了別墅呢？”我追問。

“有錢了！” 那位先生答完，自己也忍不住笑了。

他簡(jiǎn)短而又風(fēng)趣的回答引來陣陣笑聲，卻也博得大家頻頻點(diǎn)頭贊同。確實(shí)，沒錢和有錢，簡(jiǎn)單的幾個(gè)字蘊(yùn)含著無限的真理。如果有足夠的財(cái)力，在澳洲買房確實(shí)要首選別墅，因?yàn)閯e墅包含地皮，且是永久產(chǎn)權(quán)。

1998年，我用150萬左右澳元在墨爾本Flemington區(qū)買下了12套公寓，每套12.5萬澳元。這些公寓位處墨爾本大學(xué)附近，位置非常好。當(dāng)時(shí)的Flemington區(qū)，公寓價(jià)格基本在12.5萬澳元左右，別墅是15萬澳元，兩者只相差近3萬。然而20年過去，1套別墅如今已經(jīng)漲到了150多萬澳元，1套公寓卻只漲到了40萬澳元，之間至少相差110萬。

也就是說，當(dāng)年我是用150萬澳幣買下了12套公寓，20年后漲到了480萬澳幣，20年間只賺了330萬澳幣。

但如果我是用那150萬買了臨近的別墅，可買10套，如今價(jià)值至少在1500萬澳幣，可以賺1350萬澳幣！

330萬澳幣對(duì)比1350萬澳幣，公寓和別墅的回報(bào)顯而易見！

我講到這里時(shí)，在座的投資者一陣唏噓，都為我少賺的那1000多萬澳幣感到惋惜?？墒俏覅s說：這12套公寓投資看起來我是犯了個(gè)錯(cuò)誤，但我卻覺得這個(gè)錯(cuò)誤很美麗。大家猜猜為什么？

現(xiàn)場(chǎng)的投資者們紛紛猜測(cè)，有人說之所以“美麗”，是因?yàn)槲屹I到了一個(gè)教訓(xùn)，還有人戲言稱我是通過這次投資他認(rèn)識(shí)了女朋友，但最終一位頗具眼光的男士一語道破——“我猜你可能當(dāng)時(shí)一起買下了地?！?/p>

確實(shí)如此，我從來沒有忘記過我那位猶太老師的忠告——要買帶地的房子。因此，我投資的那那12套的公寓正式建在一個(gè)完整的地塊上，都被我買了下來。如今，單是那塊地的市值就在2000萬澳元以上。所以，所謂的“錯(cuò)誤”，其實(shí)還是一場(chǎng)穩(wěn)準(zhǔn)的投資。

后記

Afterword

在澳洲投資房地產(chǎn)，我除了建議大家一定要購買帶有土地的房子，還建議大家一定要長(zhǎng)期持有，不要幾年時(shí)間賺了一點(diǎn)就賣掉，會(huì)非?？上?。比如，你現(xiàn)在購買墨爾本西南區(qū)的一套60萬澳幣的別墅，可能在幾十年后，在你退休的時(shí)候，就增值到了460萬澳幣，甚至600百萬澳幣！長(zhǎng)期持有，也是投資澳洲房產(chǎn)的秘訣之一！

此外，澳洲房地產(chǎn)越來越被認(rèn)為是具有“壓艙石”作用的一項(xiàng)投資，不僅因?yàn)槠鋽?shù)十年來風(fēng)雨難撼、穩(wěn)定增值的抗風(fēng)險(xiǎn)性，更重要的是對(duì)澳洲房地產(chǎn)的投資不在CRS審查之列，這也是對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的很好的保護(hù)。