某縣不動產(chǎn)登記機構(gòu)一位負責(zé)人詢問：我縣人民法院出具了裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，要求我單位把一處房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)移登記。但該房屋因為處于抵押狀態(tài)，房屋所有權(quán)證被抵押權(quán)人（一家銀行）收執(zhí)，該銀行還持有抵押的他項權(quán)利證書。法院在執(zhí)行時已經(jīng)讓抵押權(quán)人優(yōu)先受償，但是抵押的房屋被拍賣后，拍賣所得的全部價款仍然不足以清償被擔(dān)保的債權(quán)。因此，該銀行提出：在債權(quán)全部得到清償前，不交出原房屋所有權(quán)證，也不愿意申請注銷該抵押權(quán)。問：這種情況我們該如何處理，要不要將這一情況書面告知法院？

　　金紹達：抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，它的效力是：當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。在本例中，執(zhí)行法院已經(jīng)給予抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，即抵押權(quán)已經(jīng)實現(xiàn)。而抵押權(quán)一經(jīng)實現(xiàn)，即告消滅。《物權(quán)法》第177條在規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的幾種情形中，就包括了“擔(dān)保物權(quán)實現(xiàn)”。“擔(dān)保物權(quán)一旦實現(xiàn)，無論其所擔(dān)保的債權(quán)是否全部清償，擔(dān)保物權(quán)都消滅”（全國人民代表大會常務(wù)委員會法制工作委員會編《中華人民共和國物權(quán)法釋義》第383頁）。可見，設(shè)定了抵押權(quán)以后，獲得的只是就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而并不保證被擔(dān)保的債權(quán)一定能全部得到清償。

　　在本例中，被擔(dān)保的債權(quán)未得到清償?shù)牟糠?，銀行仍然可以向債務(wù)人索取。但是抵押權(quán)行使以后，原抵押的房屋已經(jīng)不再處于抵押狀態(tài)，這部分債權(quán)已經(jīng)不存在擔(dān)保物權(quán)，只是一項普通的債權(quán)。斟此，抵押權(quán)人不申請注銷該抵押權(quán)對余下債權(quán)的清償不起任何作用。

　　《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第19條規(guī)定，“人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記的”，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以直接辦理不動產(chǎn)登記。因此，抵押權(quán)人不交出房屋所有權(quán)證、也不申請注銷該抵押權(quán)并不影響登記機構(gòu)協(xié)助法院執(zhí)行。

　　按最高人民法院法發(fā)[2004]5號文件第3條規(guī)定：登記機構(gòu)“認為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議”。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第19條也規(guī)定了“不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為登記事項存在異議的，應(yīng)當(dāng)依法向有關(guān)機關(guān)提出審查建議”。但本例中不存在這類問題，所以，無須書面告知法院。登記機構(gòu)依據(jù)人民法院裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理轉(zhuǎn)移登記以后，對原來的權(quán)屬證書，可以按《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第23條的規(guī)定，在不動產(chǎn)登記機構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報刊上公告作廢。

　　【來源】《中國房地產(chǎn)》2019年第5期上旬刊