無論是住宅還是商業(yè)，地鐵上蓋或者是臨近地鐵都是一大賣點，地鐵房源、地鐵商業(yè)都是炒作的熱門對象。

如今，地鐵所影響的不再僅是一個城市的交通組織，它對區(qū)域乃至整個城市的經濟布局及商圈發(fā)展都有著千絲萬縷的關聯，在地鐵站點周圍往往會形成新的商業(yè)中心乃至城市中心。

何為地鐵上蓋商業(yè)？

所謂地鐵上蓋商業(yè)，也就是“地鐵上蓋的商業(yè)”，屬于地鐵上蓋物業(yè)的一部分，指與地鐵緊密結合，利用地鐵的交通便利性，建立在地鐵首尾站及樞紐站點出入口附近的商業(yè)，其往往通過商業(yè)設施、通道等與地鐵出入口直接相連，而從廣義上來說，位于地鐵出入口周邊不超過500米范圍內的商業(yè)也屬于地鐵上蓋商業(yè)。

地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)需要區(qū)分與“純”地鐵商業(yè)的不同，而這主要體現在“上蓋”二字上。

地鐵上蓋商業(yè)特征

1、 綜合性

地鐵上蓋商業(yè)項目往往規(guī)模較大、功能性強，已遠遠超過單純的交通功能體，因而往往以商業(yè)綜合體的形式出現，將地鐵的交通功能與購物、餐飲、休閑、娛樂、辦公、酒店、展覽、金融等多種商業(yè)功能綜合在一起，在綜合系統中實現上述各項功能的互動。

2、交通復雜性

地鐵上蓋商業(yè)綜合體屬于典型的商業(yè)交通綜合體，而交通流線組織一般都是交通建筑的核心問題。與一般的商業(yè)項目不同，其既需要規(guī)劃好商業(yè)體的內部交通，還需要兼顧其與地鐵的聯系。其交通組織需滿足幾個方面：一是結合地鐵建設、完善外部人流導入系統，將地鐵人流快速引導至上蓋商業(yè)綜合體內部；二是要方便地鐵與城市其他公共交通的換乘。

3、銜接性

所謂銜接性就是在地鐵上蓋商業(yè)綜合體內部建立一個貫穿地下、地面及地上的多層次交通系統，將上蓋商業(yè)綜合體與地鐵車站、街道、停車空間等銜接起來，組成一個完整連續(xù)的綜合體。通過建筑內部各部分的有效銜接、不僅擴大了人流的活動空間，而且擴大了營業(yè)容量，創(chuàng)造出新的商業(yè)黃金層。這種空間組織的銜接形式，有效解決了交通和空間容量的矛盾，創(chuàng)造出以人為主導的新型城市空間。

地鐵上蓋分類

1、按照與地鐵接駁方式分

• 與地鐵無縫結合的商業(yè)綜合體

這類上蓋商業(yè)綜合體直接與地鐵相連，地鐵出站口和商業(yè)綜合體基本處于同一平面內，一般將地鐵口作為商業(yè)綜合體整體規(guī)劃設計的一部分

典型案例：上海來福士廣場、深圳益田假日廣場

深圳益田假日廣場（圖自益田官網）

• 緊鄰地鐵出入口的商業(yè)綜合體

即地鐵站出口與商業(yè)入口緊鄰的商業(yè)體

典型案例：置地旭輝中心，上海96廣場、上海伊勢丹百貨

上海伊勢丹百貨（圖自伊勢丹官網）

2、 按商圈輻射范圍及項目體量分

據不完全統計，僅上海地鐵2號線便串聯起7個商圈19個地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)。另外，在國外幾乎所有的區(qū)域化購物中心都須依托地鐵而建，如紐約的曼哈頓、東京銀座、巴黎香榭麗舍大街、倫敦的牛津街等；香港沿著地鐵網絡分布的30多個購物中心，約占香港購物中心總數的五分之三，地鐵成為香港購物中心項目不可或缺的元素。

TOD與地鐵上蓋

TOD (Transit Oriented Development) 是一個現代城市規(guī)劃概念，是以公共交通為導向的開發(fā)模式，以火車站、機場、地鐵等交通樞紐為中心。

僅從這一點上來看，TOD項目，會比大家熟悉的環(huán)球中心、來福士、IFS等地鐵上蓋項目，交通樞紐中心的聚合性更強。

如果說地鐵上蓋項目側重“通過性”，那么TOD項目則更注重“參與性”。

即在400～800m的步行范圍內，建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住為一體的城區(qū)，實現城市結構的整體優(yōu)化，這是TOD項目為城市生活帶來的重要改變。

區(qū)別于傳統地鐵上蓋項目“換乘+通過”的功能，TOD模式有以下幾個關鍵詞：

高效：TOD集合地鐵+公交+有軌電車甚至高鐵等公共交通。也就是說TOD比“地鐵上蓋”更具高效的城市功能融合。

開放：TOD的最大突破在建筑的向外生長，軌道站點不僅是“換乘+通過”功能。TOD地下接駁，多點接入，“軌道站點”變成開放的城市空間。

共享：集合軌道交通等優(yōu)勢可以匯聚巨大人流量，但人們?yōu)槭裁丛敢怦v足停留？架空中庭、空中連廊等空間共享和參與，才真正使城市功能得到最大程度的價值展現，讓TOD延伸出來越來越多的創(chuàng)想可能。

激活：以工作、商業(yè)、教育、居住、文化、藝術、時尚、音樂、廣告等一體化規(guī)劃及開發(fā)，復雜而有效的城市交通系統、慢行系統、城市節(jié)點、核心產業(yè)的垂直疊加，TOD實際上是在持續(xù)激活城市機能。

TOD并非客流保證

TOD 的一個重要特征是公共交通帶來的巨大人流量，因此，軌交商業(yè)一直被認為是最受 TOD 利好的物業(yè)，運營者也期待通過交通客流的轉化為商業(yè)體帶來消費客群。然而，多個案例向我們指出，交通客流的轉化并非易事。

交通客流的轉化主要集中在隨機消費上，以滿足旅途需求，對這部分客群過于依賴不利于商業(yè)體的全時段整體運營。軌交商業(yè)作為 TOD 產品的配套部分，更易承接其他物業(yè)的使用者，如辦公、住宅人群。

除此之外，TOD 項目從根本上說是交通樞紐上的城市綜合體，因此區(qū)域適配性和產品功能性是關鍵，成功的 TOD 項目是在區(qū)域中成長起來的，并非一經建設就能夠改變區(qū)域面貌。

地鐵上蓋項目規(guī)劃設計要點

要點一：區(qū)域價值決定商業(yè)定位

決定地鐵上蓋項目是否成功的要素在于區(qū)域價值和商業(yè)定位是否符合商圈需求，地鐵軌交系統為商圈帶來便利性和更多的升值空間，而非顛覆商圈性質。

地鐵上蓋項目首先應明確城市結構、區(qū)域配套、土地規(guī)劃、城市政府政策、經濟策劃、區(qū)域經濟實力、所屬商圈性質、道路規(guī)劃、消費者素養(yǎng)和消費水平，以此決定商業(yè)定位。

要點二：從區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展角度把握地鐵與商業(yè)綜合體關系

地鐵上蓋項目不可避免的要和政府，地鐵公司談判地鐵開口接入位置等一系列復雜問題。其次是在地塊規(guī)劃設計時期要時刻關注地鐵方案進度，實時跟進地鐵施工圖紙。

地鐵上蓋商業(yè)綜合體設計要點

一個地鐵站至少有3-4個出入口，能否吸引顧客從商場的連接通道經過，進入商場并消費，除購物中心的地理位置外，連接通道及動線設計是否合理，業(yè)態(tài)規(guī)劃是否具有吸引力，也是引導人流的重要因素。

1. 地鐵接入口位置選擇與地鐵連接層布局

相比較無地鐵接入商業(yè)綜合體，地鐵上蓋商業(yè)至少設置為雙首層，還需要考慮是否規(guī)劃負二層。地鐵層一般位于-9米，負一層位于-6米，負二層位于-12米，鏈接地鐵出口上下半層進入既可以緩解人流疏導負荷同時增加商業(yè)面積。

但增加負二層開挖更深，建設成本更高，此外商業(yè)面積增加還需要彌補更多停車位，因此如何規(guī)劃必須要根據市場導向和基地性質來做決定。

2.鏈接通道動線設計引導人流

有效的通道設計可以將原本無意識的地鐵客流引入商場之中，商業(yè)建筑距離地鐵出口的鏈接通道最遠應控制在350m以內，慢速步行時間15分鐘以內，如通道過長無法保證人流的行為意愿。

設計應當盡量明快，避免燈光直射地面造成的壓迫感。此外，在通道較長時可采取折線型設計，如音樂般擁有起伏點，引導客流注意點能夠被轉移，若隱若現的終點引起乘客無意識的探索欲望。

不論是地鐵站廳內的導視標識還是商場內部的各類指示標識都能對人流起到引導作用，因此連接通道的導視標識首先要指示性強，清楚明了，如商場與地鐵駁口處的特色標識可為商場贏得更多消費者。

3.無縫接駁模式引入人流

地鐵系統范圍內需要盡快疏散人流離開地鐵，因此對于乘客來講一個地標性質的約會匯合點十分必要，購物中心場所氛圍塑造如能給地鐵乘客留下記憶，其必然成為客戶心中的天然地標。

每個商業(yè)地塊基地文脈不同，因此在其接駁方式處理上必須因地制宜，從設計師角度商業(yè)設計首先應當以人為本，研究顧客行為和心理。

4.購物中心樓層規(guī)劃與布局

購物中心的業(yè)態(tài)布局十分重要，不同的業(yè)態(tài)租金不同從而影響人流。地下商業(yè)僅為整體商業(yè)的一部分，有效引導人流向上，才能形成立體化的消費模式，促進整個商業(yè)體的業(yè)績提升。一方面優(yōu)化垂直交通設計，有效組織人流垂直流動。

此外，注重地上、地下商業(yè)之間的互補經營，購物中心與地鐵口無縫連接，地下樓層布置大量餐飲業(yè)態(tài)，最大化吸引地鐵人流，頂層美食廣場吸引人流向上，其余樓層布局零售、服務類業(yè)態(tài)。

5、人性化設計，營造良好商業(yè)環(huán)境

在購物中心設計階段，基于對項目業(yè)態(tài)組合，業(yè)態(tài)定位，考慮招商和設計氛圍的了解進行設計，對于商場個性化定位很有幫助。

地鐵上蓋商業(yè)與地鐵相連接的樓層多數為地下商場，缺乏自然采光容易讓人產生環(huán)境封閉壓抑、幽閉感、方向感差、不安全等不良印象，因此商場要吸引客人產生消費沖動，必須要在環(huán)境裝飾和空間布置上多下功夫，營造良好的商業(yè)環(huán)境。

如運用光、水、綠化等自然元素如流水瀑布、花壇小品等，引入自然采光，如采納躍層中庭、敞開式、敞開式入口、下沉式廣場等，強化多層次的照明。

另外地下商場還存在客流量大于高峰時間特定等特點，因此不僅要吸引客流聚攏人氣，還需要疏導交通，避免在上下班高峰期導致進出站客流對沖，需要劃分不同的交通功能區(qū)，形成動線清晰、高效的內部交通網。

來源：商業(yè)設計周刊，作者：張培華，版權歸原作者所有。