法務建議一

交易二手房，簽約前一定要對房屋仔細查驗。對存在的問題及雙方的協(xié)商解決意見，也要明確在合同里。

若雙方未在合同中對漏水問題做約定，那么，出現(xiàn)漏水時，應由誰來承擔責任呢？我們分為下列兩種情況討論：

1、出賣人應保證房屋不存在漏水等質量問題，以確保買受人合同目的實現(xiàn)。

如漏水在交房前就存在，出賣人故意隱瞞，將房屋出賣給買受人，或交房后房屋主體結構（如墻面、衛(wèi)生間、室內管道等）發(fā)生漏水，其應對此質量問題承擔保證責任。

此時，買受人有權請求出賣人賠償維修費用及因漏水所受損失；

2、如不屬于質量問題，而是人為造成，或是由于鄰居、樓上等第三方導致漏水，則買受人可追究侵權人的責任，要求侵權人承擔維修費和損失；

另外，若居間方對漏水問題有相關承諾，如滿足條件，也可以要求居間方對漏水進行維修或賠償。

法務建議二

如房屋過了以上期限才發(fā)生漏水，可以查看漏水部位是否屬于共用部位。

屬于共用部位的，可以使用住宅專項維修資金進行修繕。

住宅專項維修資金，是指專門用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第22條第二款的規(guī)定，使用維修資金，需經過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主、且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，因此需等待的時間較長。

《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，以下6種情況可以應急使用維修資金：

1、 屋面防水損壞造成滲漏的；

2、電梯故障危及人身安全的；

3、高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；

4、樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；

5、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

6、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

注：應急維修不需要雙三分之二業(yè)主同意，但需提前告知業(yè)主。

各城市物業(yè)管理規(guī)定有差異，具體以實際為準。