廣東君孺律師事務(wù)所律師房產(chǎn)大象特邀講師——朱會(huì)林老師，剖析房產(chǎn)法律，講解“法拍房的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題”及“風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法”。

什么是法拍房？簡(jiǎn)單地說(shuō)就是由法院拍賣(mài)的房產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無(wú)力履行按揭合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房子簡(jiǎn)稱為法拍房。

價(jià)格比市場(chǎng)上的房產(chǎn)要便宜，有的價(jià)格可能只有市場(chǎng)上的一半，但是不能光看房產(chǎn)價(jià)格，要注意各種可能隱性的費(fèi)用，這種隱性的費(fèi)用是與一般商品交易不同。

法拍房五大風(fēng)險(xiǎn)

一、各種隱性費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

法拍房的稅費(fèi)一定要注意隱性費(fèi)用，比如個(gè)人所得稅、水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)等，通常這些費(fèi)用，法拍賣(mài)房的公告里面都寫(xiě)著由買(mǎi)家承擔(dān)。

二、原房主的債務(wù)糾紛風(fēng)險(xiǎn)

法拍房多數(shù)是由于債務(wù)人無(wú)法償債而被拍賣(mài)房產(chǎn)。雖然債權(quán)跟買(mǎi)家基本沒(méi)關(guān)系，但民間借貸無(wú)法通過(guò)國(guó)家機(jī)構(gòu)查詢，也難有明確的途徑去了解原房主的身份背景及房屋被強(qiáng)制拍賣(mài)的具體原因。

三、無(wú)法馬上入住的風(fēng)險(xiǎn)

主要來(lái)自于租賃糾紛。一般在拍賣(mài)之前，法院會(huì)通知住戶，有些房子的租賃情況和住戶情況也會(huì)展示在拍賣(mài)網(wǎng)頁(yè)上，因?yàn)榕馁u(mài)前房產(chǎn)租戶需要申報(bào)租賃關(guān)系，詳細(xì)的甚至披露租賃期限和租金價(jià)格

四、不能落戶的風(fēng)險(xiǎn)

很多時(shí)候法拍房上面是有原戶主戶口的。如果原房主沒(méi)有或者不愿遷出戶口，法院沒(méi)有強(qiáng)制其遷出的權(quán)利，那購(gòu)房者就沒(méi)有辦法落戶。

五、房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于發(fā)拍房來(lái)講，原業(yè)主本身就是欠債被強(qiáng)制拍賣(mài)，所以對(duì)于房屋的質(zhì)量問(wèn)題，原業(yè)主是不可能來(lái)負(fù)責(zé)的，如果房屋破壞狀況較嚴(yán)重，未來(lái)可能需要大量維修費(fèi)用。

法拍房規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)七步走

一、如何查實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰？

二、合適確定戶口是否可遷入？

三、是否存在大量的稅費(fèi)和欠費(fèi)？

四、為什么一定要實(shí)地看房？

五、確認(rèn)是否有租約？

六、房子是否限購(gòu)？

七、忽略資金是否到位，你可能會(huì)有什么后果？