1.

最近有篇文章《當(dāng)小區(qū)難以挽回地走向衰敗》，特別火。

中心思想就是：

大多數(shù)高層住宅小區(qū)折舊速度過(guò)快，在20年房齡時(shí)就已破得不成樣子，且難以逆轉(zhuǎn)。

如果想要一直生活在較好的小區(qū)環(huán)境中，唯一的解法就是不停換房。

毫無(wú)疑問(wèn)，這種情況是客觀存在的，對(duì)于我們買(mǎi)房也非常有啟發(fā)：

一、房齡老到喪失金融屬性、或者大幅削弱金融屬性的房子，不建議買(mǎi)；

一、物業(yè)很重要，其他條件相同的情況下，選擇物業(yè)最好、物業(yè)費(fèi)最貴的那個(gè)小區(qū)。

但如果繼續(xù)往下發(fā)散，比如用文中“某小區(qū)從富人區(qū)到價(jià)格洼地，只用了住房壽命一半不到的時(shí)間”這種特例來(lái)推導(dǎo)到全局，

得出類(lèi)似于“買(mǎi)房只能買(mǎi)新房”、“老城區(qū)終將沒(méi)落”、“老破小沒(méi)有未來(lái)”這樣的結(jié)論，就走偏了。

真相是，小區(qū)會(huì)衰敗，但地段永存。

2.

我們必須承認(rèn)，所有的房子都會(huì)折舊，

但折舊有一個(gè)閾值：是否會(huì)影響貸款。

如果房子實(shí)在太老，老到影響貸款的程度，升值就會(huì)受影響，

因?yàn)橄录医颖P(pán)的壓力太大了。

當(dāng)然，貸款政策并非一成不變，

在房子已經(jīng)進(jìn)入存量市場(chǎng)的城市（比如日本東京、國(guó)內(nèi)的北京上海），銀行對(duì)房齡要求就會(huì)相應(yīng)松一些，貸款審批上也更加靈活。

另一個(gè)事實(shí)是：不同的小區(qū)，折舊速度是不一樣的。

很多國(guó)家對(duì)房子的維護(hù)非常好，

比如歐美一些發(fā)達(dá)城市，一百年的房子照樣住人；

再比如隔壁日本，幾十年的房子依然在投資市場(chǎng)中流轉(zhuǎn)。

哪怕是在國(guó)內(nèi)也有不少正面案例。

十公子在深圳見(jiàn)過(guò)很多十幾年的小區(qū)，并沒(méi)有很多人想象中的衰敗，反而依然是二手房交易的主力軍。

我們不必去深究其中的運(yùn)行機(jī)制，但至少可以說(shuō)明，“小區(qū)衰敗”的問(wèn)題并非無(wú)解。

當(dāng)然核心還是花錢(qián)維護(hù)。

目前在我們國(guó)家，小區(qū)的維護(hù)主要是由物業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)，好的物業(yè)有助于房子的保值升值。

因此，買(mǎi)房要選好物業(yè)，物業(yè)費(fèi)貴點(diǎn)是值得的。

以上，就是“當(dāng)小區(qū)難以挽回地走向衰敗”這個(gè)事實(shí)，所能給我們的全部實(shí)用指導(dǎo)。

但由此而唱衰“不夠新”的小區(qū)乃至老城區(qū)，實(shí)在大可不必。

3.

市區(qū)老房子漲不過(guò)近郊地鐵新盤(pán)，有一部分影響來(lái)自樓齡（也就是前文說(shuō)的“小區(qū)衰敗”），而且往往只出現(xiàn)在特別老舊、影響貸款的小區(qū)中，

但最主要的原因，仍然是購(gòu)買(mǎi)力的遷移。

之前說(shuō)過(guò)，房?jī)r(jià)上漲的三大引擎：

貨幣超發(fā)/通貨膨脹；城市發(fā)展；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)和配套的完善。

市中老破小，因?yàn)槠瑓^(qū)成熟，區(qū)域內(nèi)的配套不會(huì)有特別大的升級(jí)；

因此房?jī)r(jià)上漲主要靠前兩個(gè)驅(qū)動(dòng)。

而近郊地鐵盤(pán)，則還會(huì)享受一部分區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的增值。

但，并不是所有的郊區(qū)都能發(fā)展起來(lái)。

一個(gè)城市可以擴(kuò)大，卻不會(huì)無(wú)限擴(kuò)大；新區(qū)會(huì)建設(shè)，市中心卻很難轉(zhuǎn)移；

城市發(fā)展到一定程度，就會(huì)開(kāi)始由建設(shè)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)，

不停地造新區(qū)是極不劃算的，任哪個(gè)城市也吃不消：

城市建設(shè)實(shí)在是太貴了，每向外發(fā)展一分，都要有配套的七通一平、地鐵、公路、綠化…

而這些基礎(chǔ)建設(shè)每一項(xiàng)都花費(fèi)不菲，一公里地鐵的成本以數(shù)億元計(jì)。

你們可以攤開(kāi)城市地圖看看，地鐵（含規(guī)劃）最密集的地方，是不是都在傳統(tǒng)意義上的市中心、老城區(qū)，

—— 這里的每一寸土地，都是用真金白銀砸出來(lái)的，絕非郊區(qū)幾塊新地皮可比。

想象中“老城區(qū)被廢棄，人口轉(zhuǎn)移到新城區(qū)”是一件非常違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的事，

而違背規(guī)律的新區(qū)發(fā)展都不怎么樣。

有個(gè)數(shù)據(jù)可以參考下，  

一個(gè)城市朝著一個(gè)方向向外發(fā)展出5公里的成熟地區(qū)，大概需要5-10年。

—— 擴(kuò)建城市可不是只是動(dòng)動(dòng)嘴皮子的事，如果不是老城區(qū)不夠用了，費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢(qián)建新區(qū)圖啥？

請(qǐng)記住：

建新區(qū)，是為了擴(kuò)大市中心的輻射范圍，容納更多的人口，

而不是轉(zhuǎn)移市中心，閑的沒(méi)事把人口從老城區(qū)往新城區(qū)倒騰著玩兒…

4.

在我們這一代人的有生之年，一定會(huì)見(jiàn)證核心城市面積不斷擴(kuò)大的過(guò)程，

因?yàn)槲覀冓s上了城市化、大城市化的歷史浪潮；

但想看到市中心發(fā)生位移，很難很難。

紐約發(fā)展了上百年，曼哈頓仍然是人口密度最大的區(qū)域，華爾街依然堅(jiān)挺；

東京都市圈擴(kuò)大到了一萬(wàn)三千平方公里，中心還是23區(qū)；

上海外灘100年前就是市中心，如今依舊是房?jī)r(jià)高點(diǎn)；

......

你大爺還是你大爺。

是的，小區(qū)總會(huì)無(wú)可避免地走向衰敗，

但同樣的衰敗幅度，市中心的房有銀行收，遠(yuǎn)郊外環(huán)的小區(qū)打折都賣(mài)不出去。

小區(qū)會(huì)衰敗，但地段永存。

5.

最后說(shuō)句打擊人的話：

有的小區(qū)衰敗起來(lái)特別快，更大的原因在于它本身質(zhì)量就差，地段配套不好，也沒(méi)怎么升值過(guò)，

—— 既然如此，業(yè)主在維護(hù)上自然是既不想費(fèi)心思也不愿花錢(qián)，甚至還想搬走。

而地段夠好、價(jià)值夠高、人氣夠旺的小區(qū)，多繳點(diǎn)物業(yè)費(fèi)根本算不上天大的矛盾。

真正的衰敗，一定是從「缺乏人氣」開(kāi)始的。

你們可以留意一下空置在老家一年只住十幾天的房子，

不管蓋的多好，兩年就會(huì)荒廢的不成樣子。