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公有住房是我國(guó)特定歷史條件下的產(chǎn)物，是我國(guó)傳統(tǒng)福利性住房分配制度的體現(xiàn)。公有住房包括產(chǎn)權(quán)屬于房產(chǎn)管理部門(mén)所有的直管公有住房和產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的自管公有住房?jī)煞N。公有住房使用人與產(chǎn)權(quán)單位簽訂租賃合同后，房屋使用人即擁有合法承租權(quán)。隨著住房制度改革的不斷深化，住房商品化、社會(huì)化的不斷普及，福利分房制度已經(jīng)取消，然而長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)以來(lái)形成的公有住房承租權(quán)仍然大量存在。近年來(lái)房?jī)r(jià)的大幅上漲以及拆遷的增多，刺激了公有住房承租權(quán)糾紛急劇增多。 一、公有住房承租權(quán)能否繼承問(wèn)題 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，公有住房承租權(quán)不可繼承，理由有三點(diǎn)：一是從歷史上看，公有住房是不具有繼承性的，如今公有住房作為歷史遺留問(wèn)題，應(yīng)按其固有的方式處理；二是依據(jù)《繼承法》，繼承是死者生前的財(cái)產(chǎn)（權(quán)利和義務(wù)）依法轉(zhuǎn)移給繼承人所有，而公有住房并非死者生前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，故不能繼承；三是公有住房承租人死亡后，原租賃關(guān)系消滅，再與其他人建立租賃關(guān)系是產(chǎn)權(quán)部門(mén)基于其房屋所有權(quán)實(shí)現(xiàn)所有權(quán)能的活動(dòng)，他人無(wú)權(quán)干涉。即使按照相關(guān)法律政策規(guī)定，公有房屋承租人的法定繼承人可以繼續(xù)承租房屋，也是產(chǎn)權(quán)人對(duì)自己的房產(chǎn)所進(jìn)行的一種處分行為，并非是繼承。 筆者認(rèn)為，公有住房承租權(quán)是一種用益物權(quán)，可以繼承。 第一，按照《繼承法》，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)留下的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，公有住房屬于公有，當(dāng)然不屬承租人遺產(chǎn)，但因?yàn)楣凶》砍凶鈾?quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，使其具有了經(jīng)濟(jì)價(jià)值，這種公有住房承租權(quán)作為附著相應(yīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)具有私有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)界定為公民個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，屬于遺產(chǎn)范圍，應(yīng)像其它財(cái)產(chǎn)一樣可以作為遺產(chǎn)繼承。例如，公民生前享有的擔(dān)保物權(quán)、土地使用權(quán)、典權(quán)等均屬于遺產(chǎn)范圍。因此，公有住房承租權(quán)作為他物權(quán)當(dāng)然可以作為遺產(chǎn)。 第二，公有住房承租權(quán)名為租賃權(quán)，實(shí)質(zhì)具有實(shí)物工資的意義?，F(xiàn)在，大部分城市已經(jīng)放開(kāi)公產(chǎn)房交易市場(chǎng)，允許公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，承租權(quán)人由此可以獲得收益。該收益能夠作為公民的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，并在死后轉(zhuǎn)化為遺產(chǎn)。如果公有住房承租權(quán)不允許繼承，則造成法律上的沖突，同時(shí)有失公平。 第三，對(duì)于公有住房承租權(quán)繼承問(wèn)題，目前法律法規(guī)雖然對(duì)此沒(méi)有明確，但有些城市的房屋管理部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始以規(guī)范性文件的形式加以規(guī)定。如《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第二條規(guī)定，公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的，承租人的配偶、子女、父母可以申請(qǐng)過(guò)戶。公有住房使用權(quán)過(guò)戶只能由一人申請(qǐng)過(guò)戶，符合過(guò)戶條件的家庭成員有兩人以上（含兩人）的，應(yīng)當(dāng)達(dá)成一致意見(jiàn)后方可申請(qǐng)過(guò)戶。第三條規(guī)定，公有住房承租人死亡后沒(méi)有符合第二條規(guī)定過(guò)戶條件的，承租人兄弟姐妹等在本市主要報(bào)紙刊登公告，公告三個(gè)月期滿無(wú)異議的，提交具結(jié)書(shū)后可以申請(qǐng)過(guò)戶。雖然，天津市的規(guī)定沒(méi)有明確表述為繼承，但是所規(guī)定的當(dāng)承租人死亡，可以申請(qǐng)過(guò)戶的人員與《繼承法》規(guī)定的法定繼承人相吻合。既然辦法中并未明確限定在繼承人中誰(shuí)享有優(yōu)先權(quán)，而是規(guī)定了繼承人享有平等的權(quán)利，房屋承租權(quán)過(guò)戶到誰(shuí)的名下，各繼承人可自行協(xié)商，由此可見(jiàn)這不僅僅是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)，自行選擇房屋承租人的行為。 綜上所述，公有住房承租權(quán)是可以繼承的。 二、處理公有住房承租權(quán)糾紛應(yīng)注意的問(wèn)題 由于目前我國(guó)法律法規(guī)對(duì)該權(quán)利的繼承還沒(méi)有明確的規(guī)定，所以處理該類糾紛應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題： （一）《合同法》和各省市政策性規(guī)定的沖突問(wèn)題。如前所述，《天津市公有房屋變更承租人管理辦法》規(guī)定了承租人死亡，其配偶、子女、父母可以申請(qǐng)過(guò)戶，沒(méi)有符合該條件的承租人兄弟姐妹等可以申請(qǐng)過(guò)戶。而《合同法》第二百三十四條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。在多數(shù)人看來(lái)，《合同法》是由全國(guó)人大頒布實(shí)施的“法律”，而各地頒布實(shí)施的房屋管理規(guī)范性文件只是地方性規(guī)章或僅為“政策”，因此《合同法》的效力大于地方性規(guī)范性文件的效力是毋庸置疑的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《合同法》的規(guī)定。筆者認(rèn)為此種觀點(diǎn)值得商榷。前文對(duì)公有住房承租權(quán)的法律性質(zhì)已經(jīng)進(jìn)行了論述，該權(quán)利名為“租賃權(quán)”（一種債權(quán)），實(shí)為物權(quán)。《合同法》第二百三十四條所規(guī)定的繼續(xù)承租的權(quán)利是名副其實(shí)的債權(quán)，而本文要探討的公有住房承租權(quán)是物權(quán)?！逗贤ā匪?guī)定的租賃權(quán)是有期限的，是權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的。按照我國(guó)法律規(guī)定，租賃期限最長(zhǎng)不能超過(guò)20年，承租人要向出租人支付符合市場(chǎng)價(jià)格的租金才能享受承租權(quán)，否則出租人有權(quán)解除合同或因合同對(duì)價(jià)顯失公平撤銷合同。而公有住房承租并無(wú)租賃期限的限制，租金的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，其租金僅是產(chǎn)權(quán)單位為公有住房日常維護(hù)的正常支出所收取的。因此，筆者認(rèn)為《合同法》關(guān)于繼續(xù)租賃權(quán)的規(guī)定并不適用于公有住房承租權(quán)的繼承。 ?。ǘ┕凶》砍凶鈾?quán)雖然可以繼承，但是受到一定的限制，并不是完全意義上的繼承，而是一種“準(zhǔn)繼承”。首先，《繼承法》規(guī)定了法定繼承和遺囑繼承兩種方式。被繼承人可以通過(guò)遺囑的方式選定繼承人，但公有住房承租權(quán)不能通過(guò)遺囑繼承。其次，如果遺產(chǎn)為私產(chǎn)房屋，房屋所有權(quán)證可以登記為多個(gè)繼承人共有，而公有住房承租權(quán)只能登記在一人名下，對(duì)于其他繼承人的權(quán)利如何保護(hù)沒(méi)有規(guī)定。再次，繼承人繼承被繼承人其他個(gè)人財(cái)產(chǎn)不受繼承人戶籍地限制，而公有住房承租權(quán)繼承往往受到戶籍地限制。如按照《天津市公有房屋變更承租人管理辦法》的規(guī)定，房屋承租人必須具有本市戶籍。原承租人一旦死亡，其法定繼承人如果不具有本市戶籍，則沒(méi)有繼承公有住房承租權(quán)的權(quán)利。 三、處理公有住房承租權(quán)糾紛的意見(jiàn)建議 由于對(duì)公有住房承租權(quán)的繼承問(wèn)題沒(méi)有明確的法律規(guī)定，司法部門(mén)對(duì)于公有住房承租權(quán)繼承糾紛沒(méi)有統(tǒng)一的法律適用尺度，不同法院不同法官基于不同的認(rèn)識(shí)，會(huì)作出不同的判決。為此，處理此類糾紛應(yīng)當(dāng)把握以下幾個(gè)方面：（一）各繼承人就作為遺產(chǎn)的公有住房承租權(quán)價(jià)值及歸屬達(dá)成協(xié)議的，按協(xié)議處理。（二）無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，按以下情形分別處理：1、各方均主張承租權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；2、各方均主張承租權(quán)，各方不同意競(jìng)價(jià)的，優(yōu)先考慮由原承租人的共同居住人承租，無(wú)共同居住人的，優(yōu)先考慮住房困難的繼承人承租，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋承租權(quán)作出評(píng)估，取得房屋承租權(quán)的一方應(yīng)按繼承份額給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；3、一方主張房屋承租權(quán)，就價(jià)值不能達(dá)成一致的，取得房屋承租權(quán)的一方根據(jù)評(píng)估價(jià)格，按繼承份額給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；4、雙方均不主張房屋承租權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋承租權(quán)，就所得價(jià)款進(jìn)行分割；5、各方均主張承租權(quán)，但一方或多方不同意補(bǔ)償?shù)?，由同意補(bǔ)償?shù)囊环匠凶猓〉贸凶鈾?quán)的一方根據(jù)評(píng)估價(jià)格，按繼承份額給予另一方補(bǔ)償；多方同意補(bǔ)償，可進(jìn)行競(jìng)價(jià)；6、各方主張承租權(quán)，但均不同意補(bǔ)償?shù)?，按照均不主張承租?quán)處理。 （作者單位：高院干部處） |
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來(lái)自： 追夢(mèng)文庫(kù) > 《第六編繼承》
