房地產(chǎn)財稅學(xué)習(xí)平臺 微信號：fdcjianancs(←長按復(fù)制) 【案例一】 老王計劃在老家宅基地修建一座兩層的門房，建筑面積是200平方米，共花了75000元，請計算每平方米的單位造價是多少元？（小學(xué)三年級應(yīng)用題） 對了，你們已經(jīng)學(xué)會搶答！計算過程如下： 75000元/200平方米=375元/㎡ 以上計算過程就是對建筑面積法的核心詮釋。 在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的時候，計算單位成本是必經(jīng)步驟。在實際操作中，建筑面積法要學(xué)會靈活運用。下面我們就詳細(xì)解讀。 【案例二】 假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本（依據(jù)竣工決算報告做出，記賬憑證、流水均符合稅法規(guī)定）、銷售面積、單位成本如下圖所示： 第一步：歸集開發(fā)成本合計數(shù)。 首先歸集清算對象帳載“開發(fā)成本”會計科目借方累計發(fā)生數(shù)，即建造項目所有的、合理的、合規(guī)的支出。如上圖所示，開發(fā)成本總額1.15億元。 提示：按照開發(fā)成本六個明細(xì)列式，詳細(xì)記載每一明細(xì)科目的借方發(fā)生數(shù)。目的就是一則細(xì)化分類，便于后續(xù)審核；二則便于稽查應(yīng)對。 第二步：利息單獨列示 “開發(fā)成本---開發(fā)間接費”科目的“利息”支出單獨列示。在計算土地增值稅流程中，利息扣除分為兩種，一是計算扣除，二是據(jù)實扣除。為了便于前期測算和后期清算，有必要單獨列示。你懂的！ 第三步：匯總銷售面積 該銷售面積包括三部分： 一是實際銷售面積。該面積一定是實際銷售的面積，與測繪面積、預(yù)售面積不一樣的。修建的公配（會所），不屬于可售面積，但屬于建筑面積。如果企業(yè)實際銷售了會所（姑且不論是否可以銷售、是否違規(guī)），則會所屬于“實際銷售面積”。要注意概念的區(qū)分。 二是自用面積。企業(yè)出于以下幾點原因有可能自用房產(chǎn)：捂盤惜售、滯銷姑且自用、規(guī)劃就是為了自用。自用面積轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的時候，同樣是存在成本的，因此，自用面積必須考慮。 三是出租面積。企業(yè)處于各種考慮，將開發(fā)產(chǎn)品作為投資性房地產(chǎn)獲取收益，同樣考慮該部分的建筑面積。 第四步：計算單位成本 在計算的時候注意區(qū)分，包含利息的單位成本與不包含利息的單位成本。[房企財稅微信：13931190975] 完成以上步驟之后，在進(jìn)行土地增值稅清算的時候就簡單了，銷售100平方米，扣除100平方米的成本，計算增值額，尋找稅率，計算土地增值稅稅款。 建筑面積法是房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偟淖罨镜姆椒?，也是最重要的一個方法，其他成本分?jǐn)偡椒ň越ㄖ娣e法為基礎(chǔ)衍生出來的。如果您認(rèn)真看完以上內(nèi)容，恭喜！您已經(jīng)掌握建筑面積法的精髓！成本分?jǐn)傋鳛橐粋€系列，其他分?jǐn)偡椒?，我們接著往下看↓↓?/p> （二）預(yù)算造價法那么，什么是預(yù)算造價法？ 預(yù)算造價法指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 預(yù)算造價法怎么用？我們通過一個簡單的案例進(jìn)行闡述。 ***房地產(chǎn)公司滾動開發(fā)三幢樓， 2011年建造1#樓，預(yù)算造價1000萬元；2012年建造2#樓，預(yù)算造價2000萬元；2013年建造3#樓，預(yù)算造價3000萬元；每幢樓的建設(shè)周期都是三年（房企財稅微信：13931190975）。在2011年初， ***地產(chǎn)公司通過商業(yè)銀行借款600萬元，年利率10%，年末付息期限三年，每年利息支出60萬元（不考慮其他資金成本因素）。請計算1#樓各年利息成本。 第一年，可以理解為全部借款資金全部使用在1#樓，該樓歸集利息成本60萬元。 第二年，1#、2#同時建造，為了合理劃分兩幢樓的利息成本，按照預(yù)算造價法來分?jǐn)?#樓應(yīng)歸集的利息成本。 總預(yù)算造價3000萬元（1#樓1000萬元 2#樓2000萬元），1#樓占到整個當(dāng)年建樓盤預(yù)算造價的1/3（1000萬元/3000萬元），因此1#樓分?jǐn)偫⒊杀?0萬元（60萬元*1/3）。 計算公式： 1#樓利息成本=1#樓預(yù)算造價/（當(dāng)年建設(shè)樓盤預(yù)算總造價）*當(dāng)年利息總支出 第三年，分析同上，1#樓分?jǐn)倸w集的利息成本應(yīng)該是10萬元。 （三）占地面積法 什么是占地面積法？ 占地面積法是指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 占地面積法我們還是通過案例來解讀。 某房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目土地10000㎡，土地成本10000萬元。 A項目基座占地4000㎡，商品房可售面積10000㎡； B項目基座占地3000㎡，商品房可售面積10000㎡； 綠化面積3000㎡。請計算A項目的土地成本。 （又是一道小學(xué)三年級的應(yīng)用題） 第一步：扣除綠化面積的土地成本。 綠化面積屬于所有業(yè)主可以共同享受的福利，不區(qū)分容積率或房屋大小，機會均等享受綠化成果。因此，綠化部分是按照建筑面積法分割土地成本。 計算過程： 首先計算每平方米的土地單位成本 10000萬元/10000㎡=1萬元/㎡ 其次計算綠化的土地成本 3000㎡*1萬元/㎡=3000萬元 最后計算扣除土地綠化成本之后的金額 土地總成本-綠化成本 =10000萬元-3000萬元 =7000萬元 第二步：剩余面積中，計算A項目的占地成本。 首先計算A項目占地比例 =A項目占地面積/（A項目占地面積 B項目占地面積） =4000㎡/（4000㎡ 3000㎡） =4/7 其次計算A項目基座占地成本 =4/7*7000萬元 =4000萬元 第三步：A項目承載的綠化土地成本。 A項目承載的綠化土地成本采取建筑面積法計算 =綠化土地成本*A項目分?jǐn)偙壤?/p> =3000萬元* A項目可售面積/（A項目可售面積 B項目可售面積） =3000萬元*10000㎡/20000㎡ =1500萬元 第四步：匯總A項目土地“總”成本。 =A項目基座占地成本 A項目承載的綠化土地成本 =4000萬元 1500萬元 =5500萬元 類似的問題，我見到過以下的計算結(jié)果（計算原理不再分析） 方法1： 10000萬元*4/7=5714.28萬元 方法2： 10000㎡÷（10000㎡ 10000㎡）*10000萬元=5000萬元 方法3： 10000㎡÷（10000㎡ 10000㎡）×7000萬元=3500萬元 方法4： 4000㎡÷（4000㎡ 3000㎡）×7000萬元=4000萬元 方法5： 4000㎡÷10000㎡×7000萬元= 2800萬元 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r，一定要根據(jù)項目情況本身來確定分?jǐn)偡椒?，有的可能用一種，也有可能用多種，做好分析 ，只要對企業(yè)有利，我們就要靈活運用。就像我們大家常講的，沒有最好，只有更好！
（五）層高系數(shù)法根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 前面，關(guān)于成本分?jǐn)偟幕A(chǔ)方法（建筑面積法、預(yù)算造價法、占地面積法、直接成本法），我們就與大家分享完了。那么，下來我們再聊聊“其他合理的方法”，首先來了解層高系數(shù)法。  什么是層高系數(shù)法？ 我翻閱了相關(guān)資料，暫時沒有找到層高系數(shù)法的定義，只好自己來做蹩腳的闡述。層高系數(shù)法，就是利用層高系數(shù)來均衡分?jǐn)傆捎趯痈卟灰粯佣绊懙慕ㄖ杀?。我們還是通過案例來解讀： 案例: 老王計劃在老家的宅基地修建一座兩層的門房，建筑面積是200平方米，其中第一層層高4.5米（假設(shè)為商業(yè)），第二層層高3米（假設(shè)為普通住宅），各層建筑面積均為100㎡，共花了75000元。請計算商業(yè)的工程造價？（小學(xué)三年級的應(yīng)用題） 提示請關(guān)注兩點： 1、沒有考慮橫向成本，考慮縱向成本不足 層高系數(shù)法考慮縱向成本不足，沒有考慮橫向成本。因此采取層高細(xì)數(shù)法計算成本的時候，會受到一定的限制。 如《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號） 規(guī)定：對多個清算單位或不同類型開發(fā)產(chǎn)品共同發(fā)生的建筑安裝工程費，在按建筑面積法計算分?jǐn)倳r，對超標(biāo)準(zhǔn)層高可售房產(chǎn)應(yīng)按以下方法計算：對層高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面積按1.5倍計算；對層高高于6米（含6米）的，其可售建筑面積按2倍計算。 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2013年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2013]179號）文件規(guī)定：對兼有住宅和非住宅的綜合開發(fā)項目在計算分配扣除項目金額時，應(yīng)對剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面積整體乘以1.4系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?/p> 采取層高系數(shù)法進(jìn)行成本分?jǐn)偟臅r候，僅僅適用于“開發(fā)成本---建筑安裝費”，公配、土地成本等不可以使用。 如果有人要問：為什么采取這種麻煩的“層高系數(shù)法”呢？我想，您一定懂的！ （六）其他方法除過占地面積法、建筑面積法、預(yù)算造價法、直接成本法、層高系數(shù)法這個五個分?jǐn)偡椒ㄖ?，部分省市?chuàng)新了其他成本分?jǐn)偡椒ǎ摲椒▽儆诘赜蛐哉?，實際操作中需要積極和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)協(xié)調(diào)與溝通。在此，我梳理總結(jié)了一下，現(xiàn)在分享給大家。[房企財稅微信：13931190975] 一、銀川（銀地稅發(fā)[2007]214號）--成本加成方法 對納稅人建造商住混合樓，即既有營業(yè)網(wǎng)點又有住宅的工程項目，其營業(yè)網(wǎng)點與住宅收入及成本應(yīng)分別核算，凡核算中成本不能區(qū)分的，對營業(yè)房的成本可按平均成本加計30%進(jìn)行扣除。 《寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于銀川市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實施辦法的批復(fù)》（寧地稅函[2007]123號）文件，同意銀川市制定的《銀川市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實施辦法》（銀地稅發(fā)[2007]214號），發(fā)文時間2007年7月18日。 筆者點評：務(wù)實！絕對務(wù)實！其他合理的方法是企業(yè)實際采用的方法！“唯我獨尊”，經(jīng)典！ 三、江西（贛地稅發(fā)[2008]76號）--銷售收入比例法 納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用及土地征用和拆遷補償費，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行分?jǐn)偂?/p> 筆者點評：土地成本按照收入比例進(jìn)行分割，會形成“商住一體”的商業(yè)部分和住宅部分“樓面地價”不一樣；別墅與住宅同時存在的情況下，別墅土地成本偏低，從而影響土地增值稅真實稅負(fù)。采取占地面積法還是比較客觀的。 四、南通（通地稅函[2008]100號）--售價系數(shù)法 為了進(jìn)一步做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，確保已售面積的成本、土地增值稅增值額的合理性，同時解決以后營業(yè)用房銷售后因售價與扣除成本差異大、增值率高、稅負(fù)不均等問題，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中未售營業(yè)用房及車庫成本的分?jǐn)傆嬎銜鹤魅缦乱?guī)定：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未售營業(yè)用房及車庫等采用平均售價系數(shù)分?jǐn)偡ㄟM(jìn)行成本分?jǐn)?，具體計算辦法如下： 將住宅商品房的平均售價作為參數(shù)，營業(yè)用房平均售價、車庫平均售價同時計算成本分?jǐn)傁禂?shù)，后按各自的分?jǐn)傁禂?shù)在總成本中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p> 筆者點評：計算之復(fù)雜，是正常人不可以想象的！該方法是“層高系數(shù)法”的延伸。層高系數(shù)法由于考慮“縱向成本”不足，所以存在使用該方法限制條件：層高細(xì)數(shù)不得超過上限（如廣州為1.4）；僅建安成本采取層高系數(shù)法。南通市做法打破了以上限制，以總開發(fā)成本按照售價來分割，形成“收入高了，成本也隨著高了；收入低了，成本也隨著低了”。我該說什么呢？等我有錢了，到南通搞房地產(chǎn)開發(fā)去！！！ 朋友們，讀完后有何感想？成本分?jǐn)偡椒ㄊ谴嬖诙鄻有缘?，用起來是有糅合性的，下面我們將綜合分析一下成本分?jǐn)偡椒ǖ膽?yīng)用。 （七）綜合運用在此之前，我們逐一向大家分享了占地面積法、建筑面積法、預(yù)算造價法、直接成本法、層高系數(shù)法，同時還了解到各地區(qū)規(guī)定的特別適用方法。為了保證最終使用的方法對企業(yè)最合理、最有利，這些方法，在具體運用的時候不可偏頗，要綜合使用，并采取全排列（有可能的話）的方式逐一排查，選擇一種最適合本企業(yè)的分?jǐn)偡椒ā?/p> 需要強調(diào)的是，分?jǐn)偡椒?，不可以簡單地?fù)制，每個企業(yè)開發(fā)項目不同，具體的規(guī)劃差異，不能套用一樣的模式。比如，某房地產(chǎn)企業(yè)采取建筑面積法和層高系數(shù)法，土地增值稅稅負(fù)最低；其他企業(yè)復(fù)制以上方法就不一定稅負(fù)最低，要看商業(yè)和住宅的建筑面積比例以及建造成本的差異等等因素。 在此，我將成本分?jǐn)偡椒ǖ囊I(lǐng)總結(jié)一下，提供大家參考。 1、土地成本 先橫向，再縱向。先采取占地面積法分割，分割之后采取建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀?，然后綜合“樓面地價”。 2、建造成本 個性化的成本直接歸集；共同的成本，按照建筑面積法分?jǐn)?，同時考慮層高因素?？梢灾苯託w屬于商業(yè)或者住宅部分的按照直接成本法歸集（如玻璃幕墻），屬于共同成本部分（如基礎(chǔ)設(shè)施）按照建筑面積法分?jǐn)?，并考慮層高系數(shù)法的使用。 3、合理劃分期間費用和開發(fā)間接費 土地增值稅清算時，當(dāng)不能準(zhǔn)確劃分管理費用和“開發(fā)成本---開發(fā)間接費”，發(fā)生的“開發(fā)間接費”有可能被認(rèn)定為土地增值稅流程當(dāng)中的“開發(fā)費用”，從而影響扣除以及加計扣除，導(dǎo)致納稅人稅負(fù)增加。 －END－ 作者：王皓鵬老師，版權(quán)聲明：我們致力于保護(hù)作者版權(quán)，除我們確實無法確認(rèn)作者外，未注明來源，如涉及侵權(quán)，請及時聯(lián)系我們刪除，并表示歉意。 |
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