部分應當由業(yè)主補交;若有結余，仍屬于業(yè)主所有。

三、業(yè)委會與物業(yè)服務公司簽訂物業(yè)服務合同的流程

1、選聘物業(yè)服務企業(yè)

根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，選聘物業(yè)服務企業(yè)應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定程序由業(yè)主大會決定。

2、與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定合同條款

物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的權利和義務由雙方協(xié)商約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。

3、簽訂物業(yè)服務合同

四、業(yè)委會與物業(yè)服務公司簽訂物業(yè)服務合同應當注意的法律事項

1、注意程序合法性

業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

業(yè)委會無權自主選聘物業(yè)服務企業(yè)以及確定物業(yè)服務合同內容，物業(yè)服務企業(yè)選聘方案或者物業(yè)服務合同的主要內容應該經過業(yè)主大會通過方可生效。選聘或者解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。特別需要注意的是，有些小區(qū)的《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》對業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同的條件和方式等約定了具體規(guī)則，比如有的要求物業(yè)服務合同文本必須經業(yè)主大會表決通過業(yè)委會方可簽訂，業(yè)委會的行為需嚴格遵守小區(qū)規(guī)則。如果程序不合法，可能導致物業(yè)服務合同無效或者被撤銷。

2、注意明確雙方各自的權利和義務

如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。

物業(yè)服務活動包括對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)服務區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序等，服務內容豐富、范圍較廣，每個小區(qū)的具體情況又各不相同。由于認知上的差異，很可能導致物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主對合同條款的理解出現(xiàn)偏差，產生矛盾。因此，明確各自的權利和義務，對合同雙方來說都具有不可忽視的意義。

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物業(yè)服務合同中容易因約定不明而產生糾紛的部分主要有:(1)收益歸屬:車庫、車位的收益歸屬，供暖、公共部位廣告、地下室出租的收益歸屬，其他公共部位收益的歸屬;(2)服務范圍和標準:哪些事項屬于物業(yè)服務范圍，哪些不屬于物業(yè)服務范圍，哪些服務可以另行收費，哪些不應當另行收費;約定應符合北京市住宅物業(yè)服務等級規(guī)范(試行)一級、二級還是三級標準，如果有超過或低于該標準的特別約定應另行寫明;(3)物業(yè)費收費標準、時間和方式，何種情況下業(yè)主享有拒交物業(yè)費的抗辯權，無正當理由業(yè)主拒交物業(yè)費的違約責任;(4)物業(yè)管理用房的使用，有的物業(yè)公司擅自將物業(yè)管理用房出租，而物業(yè)服務合同對此卻沒有相應規(guī)定，引發(fā)一系列行政投訴和民事訴訟;(5)合同終止的條件:期滿解除或提前解聘或不可抗力，明確業(yè)主大會、業(yè)委會、業(yè)主委員會在什么情況下可以提前解聘物業(yè)服務企業(yè)，除經雙方認可的不可抗力外物業(yè)服務企業(yè)不得提前解除合同;(6)合同終止后的交接:物業(yè)公司在合同終止后向業(yè)委會移交公共部位和物業(yè)管理資料的期限和方式，明確需要移交的部位和資料目錄，財務的交接。

3、注意細化雙方的具體權利和義務

某些概括性條款，應當加以細化。合同約定得越明確越細致，越有利于合同雙方實現(xiàn)權利、履行義務。比如“業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主有權監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同”，應當進一步補充約定“監(jiān)督”的方式和步驟，以及物業(yè)服務企業(yè)應當如何配合監(jiān)督工作;“業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權”，應當進一步補充約定物業(yè)服務企業(yè)在何時或何種情況下應當以何種方式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主公布相關情況。

4、注意明確違約責任

要在物業(yè)服務合同里明確物業(yè)服務企業(yè)違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性。特別是對提前解聘的物業(yè)服務企業(yè)不及時退出或未解聘的物業(yè)服務企業(yè)提前撤出的情況，雖然《物業(yè)管理條例》規(guī)定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補不了給業(yè)主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況，物業(yè)服務企業(yè)應按天交納違約金，這樣才能有效保護全體業(yè)主的利益。

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