上周，天府新區(qū)麓湖生態(tài)城開盤，推出了396套房源，主力面積129—186㎡之間，房源單價(jià)約2.4萬(wàn)元/㎡。雖說(shuō)最低首付近100萬(wàn)元，但一開盤，就吸引了1065人參與搖號(hào)，其中剛需購(gòu)房者約400人。

曾幾何時(shí)，剛需購(gòu)房者的門檻已經(jīng)攀升到100萬(wàn)元起，各位簡(jiǎn)直也太有實(shí)力了！

不過(guò)，我們深入市場(chǎng)才發(fā)現(xiàn)，這還真不全怪剛需購(gòu)房者太壕氣——原來(lái)，成都主城區(qū)真沒(méi)有過(guò)去時(shí)態(tài)的“剛需盤”了。

在眼下的“改善為王”時(shí)代，一部分剛需被逼到大面、犀浦、西河、大豐、航空港等價(jià)格相對(duì)美麗、交通還算方便的二圈層；還有一部分嚴(yán)守主城內(nèi)，但隨著主城剛需樓盤越來(lái)越少，這部分人只能被迫提高購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，或者入手二手房。

有數(shù)據(jù)顯示，在成都在售的200多個(gè)樓盤中，十一區(qū)內(nèi)總價(jià)120萬(wàn)以下的樓盤只有29個(gè)了。顯然，成都的剛需購(gòu)房者，已陷入了嚴(yán)重房荒！

從地價(jià)上管中窺豹，最能直觀未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

自年初到現(xiàn)在，成都的成交樓面價(jià)不斷被刷新。上半年出讓的住宅用地，容積率多在2.0—3.0之間，成都樓市全面邁入低密時(shí)代。

“由于很多地的拿地樓面價(jià)比周邊在在售樓盤或二手房還貴，所以一個(gè)非?？赡艿慕Y(jié)果是，這些高價(jià)地塊將被動(dòng)豪宅化。開發(fā)商要想不虧本，或者賺取正常的利潤(rùn)，售價(jià)都會(huì)比周邊在售樓盤高50%甚至更高。當(dāng)然，如果按照精裝房的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，那房?jī)r(jià)必然就會(huì)更高。”西南財(cái)大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐做了這樣的預(yù)測(cè)。

上半年土拍單價(jià)前十統(tǒng)計(jì)表

現(xiàn)如今，110—130㎡的戶型已經(jīng)成為了主流趨勢(shì)，更多的樓盤戶型面積已經(jīng)在150—200㎡以上規(guī)劃。少量戶型面積在100㎡以下，單價(jià)1萬(wàn)元左右的樓盤，位置也都遠(yuǎn)得快脫離二圈層了。

政策寬松、地王頻出，市場(chǎng)改善潮暗流涌動(dòng)，房?jī)r(jià)攀升速度越來(lái)越快，被拋棄的卻是對(duì)房?jī)r(jià)最沒(méi)有抵抗能力的剛需購(gòu)房者。傳統(tǒng)主城區(qū)已經(jīng)高攀不起，就連龍泉、雙流等區(qū)域也漸行漸遠(yuǎn)，留給剛需的選擇真的已經(jīng)不多了。

從最新的土拍規(guī)則來(lái)看，成都即將開啟現(xiàn)房銷售模式。這將會(huì)大大延遲項(xiàng)目的上市時(shí)間，有些庫(kù)存較少的區(qū)域，甚至可能造成供應(yīng)斷層的局面。

像前幾年作為剛需重鎮(zhèn)的三圣鄉(xiāng)、茶店子等板塊，在今年也拍出了貴過(guò)房?jī)r(jià)的地價(jià)，走上了“脫剛轉(zhuǎn)改”的道路。而從6月最新房?jī)r(jià)地圖來(lái)看，成都主城內(nèi)均價(jià)2萬(wàn)元/㎡以下的區(qū)域，只有金牛區(qū)和成華區(qū)。

圖據(jù)：直擊成都樓市

隨著成都城市價(jià)值的提升，城市居民消費(fèi)升級(jí)，主城內(nèi)可開發(fā)地塊越發(fā)緊缺，“脫剛”仿佛成為了一種大趨勢(shì)。

比如，從前天府新區(qū)給人的印象就是郊區(qū)，如今那里的開發(fā)商集體喊出了“主城2萬(wàn)內(nèi)改善板塊”，欲與剛需說(shuō)再見；

比如，天府新區(qū)國(guó)家級(jí)新區(qū)確立的前后，帶動(dòng)不少板塊樓市發(fā)展，仁壽視高、興隆湖等板塊，也基本走向了改善；

比如，城東的十陵板塊就從汽車工廠環(huán)伺的工業(yè)區(qū)變成了欣欣向榮的新城，房?jī)r(jià)也脫離的剛需軌道。

隨著交通配套的完善，區(qū)域調(diào)整下的提檔升級(jí)，二圈層也逐漸都走上了改善道路。

說(shuō)了這么多，回到主題：當(dāng)下成都剛需該不該買？該如何買？

目前，成都剛需首次置業(yè)，大多數(shù)考慮兩類產(chǎn)品：中心城區(qū)的新房、主城區(qū)的老破小。

作為剛需，我們不得不承認(rèn)，在成都傳統(tǒng)主城區(qū)外加高新區(qū)外，120萬(wàn)以內(nèi)的剛需房源幾乎快要“絕跡”了。

現(xiàn)在剛需房源大多位于雙流區(qū)、溫江區(qū)及郫都區(qū)等二圈層。就剛需購(gòu)房者而言，二圈層的選擇余地相對(duì)大一些，且這些區(qū)域都有較好的規(guī)劃給予背后支持，但其發(fā)展現(xiàn)狀情況不一，未來(lái)發(fā)展也需時(shí)日來(lái)加以佐證。

所以，剛需購(gòu)房者在置業(yè)時(shí)，可以選擇規(guī)劃前景較好，且臨近地鐵的二圈層區(qū)域，比如雙流、龍泉等區(qū)域。雖然通勤時(shí)間可能被拉長(zhǎng)，但隨著區(qū)域配套完善，這些區(qū)域無(wú)疑是當(dāng)下入駐成都最好的機(jī)會(huì)。

（龍泉東安湖片區(qū)規(guī)劃圖）

另一方面，認(rèn)準(zhǔn)主城區(qū)剛需產(chǎn)品的購(gòu)房者，可以多關(guān)注一下二手房市場(chǎng)。隨著地價(jià)的不斷攀升，新房二手房剪刀差縮小，對(duì)于執(zhí)著想要入駐主城區(qū)的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就可以多關(guān)注更具性價(jià)比的二手房源。

此外，對(duì)總價(jià)控制偏高的購(gòu)房者，可以多關(guān)注主城內(nèi)的首改產(chǎn)品，選擇面亦或是像“仁恒濱河灣”、“華潤(rùn)悅璽”之類，性價(jià)比較高的產(chǎn)品。

如果我們把成都城市發(fā)展比如一輛快速前行的列車，那么，剛需買的第一套相當(dāng)于就是硬座。你只有上車了，才能在分享城市快速前行的紅利中不至于掉隊(duì)，后期如果有更多機(jī)會(huì)或資本，才可以有機(jī)會(huì)將“硬座”的車票換做“軟座”、“硬臥”甚至“軟臥”。

Dear剛需們，上車才是硬道理~