近期，上海的垃圾分類可謂是全民熱議的焦點話題之一。

廣大上海人民，每天都要接受環(huán)衛(wèi)阿姨直擊靈魂的詰問：

“你是什么垃圾？”

類似的還有——

配鑰匙的：你配嗎？

快遞員：你是什么東西？

食堂阿姨：你要飯嗎？

算命的：你算什么東西？

滴滴司機(jī)：你搞不清楚自己的定位啊。

人生已經(jīng)如此艱難，而在每個人人生之路上重要的任務(wù)之一——買房這件事上，更是一個坑接著一個坑。

殊不知，房子也是可以進(jìn)行“垃圾分類”的：

有一些房子之所以被認(rèn)為是“垃圾”，是因為它在購買選擇上實在算不得上佳選項；

但有些“垃圾房”又并不是毫無價值，處理好了大有被“回收利用”的可能；

還有一些房產(chǎn)，則可以被劃歸為“有害垃圾”，扔得越遠(yuǎn)越好……

這篇文章值得收藏，它極有可能讓你在關(guān)卡重重的買房路上少走一些彎路。

一、可回收垃圾：老破小、遠(yuǎn)郊房

之所以將這兩類房子劃歸為“可回收垃圾”，是因為：它們糟糕，卻又沒那么糟糕。

在很多人的觀點里，這兩類住房都被簡單粗暴地貼上“不能碰”的標(biāo)簽，但是在參謀長看來，它們是“可回收”的——再垃圾，也有可取之處。

先看老破小。

首先說它為什么垃圾。

最重要的是其在居住條件上的硬傷，這與絕大多數(shù)購房者的購房需求是背道而馳的。加之大部分銀行針對房齡超過20年的老房子，在辦理貸款時的條件都非常嚴(yán)苛，甚至根本無法辦理按揭貸款，這就使得“無人接盤”成為老破小注定的結(jié)局。

這就是為什么很多老舊小區(qū)，即便占據(jù)著極為優(yōu)越的地理區(qū)位，價格也始終上不去。

但老破小是否一無是處？

參謀長認(rèn)為：不是。

首先，正如大家所了解的那樣，老破小通常都位于城市中心區(qū)域，除了商業(yè)、醫(yī)療、交通等資源外，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)往往是老破小最為核心的價值。

其次，很多老破小由于區(qū)位上的優(yōu)勢，都能夠帶來可觀的租金收入。在一二線城市，市中心的老破小只要進(jìn)行簡單的裝修上的翻新，其租金水平是相當(dāng)高的。

最后，參謀長此前也提到過，老破小存量巨大，當(dāng)存量市場注定要占據(jù)市場主流的時候，老破小的命運很可能被改寫?！?萬億”舊改是一個信號，在土地資源稀缺的城市，舊改還能有更大的想象空間。

再看遠(yuǎn)郊新房。

“老破小”有一個剛好完全對立的反義詞——“新遠(yuǎn)大”，“新遠(yuǎn)大”是遠(yuǎn)郊房的重要部分，二者都被視作買房選擇時的洪水猛獸。

在參謀長看來，遠(yuǎn)郊房最大的短板，無非就是“遠(yuǎn)”。

遠(yuǎn)，意味著出行不易，出租不易，變現(xiàn)不易。

但是，在以下幾種情況下，遠(yuǎn)不是問題：

對剛需來說，遠(yuǎn)不是問題。總會有龐大的剛需群體被過高的價格門檻擠到遠(yuǎn)郊、被稀缺的住房資源逼到遠(yuǎn)郊，人來了，配套就會來。

對一二線城市來說，遠(yuǎn)不是問題。一二線城市的擴(kuò)張不會停下腳步，因此，遠(yuǎn)只是暫時意義上的遠(yuǎn)，相信不少買房者都親歷過“偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)下”搖身一變成為“新CBD”的故事。

對已經(jīng)有地鐵規(guī)劃的區(qū)域來說，遠(yuǎn)不是問題。要知道，地鐵規(guī)劃幾乎是城市規(guī)劃中最鐵板釘釘?shù)囊?guī)劃，一旦敲定幾乎沒有更改的可能。如果規(guī)劃都有了還怕什么？接下來就只是時間的問題。

至于“大”的問題，參謀長可以完全可以根據(jù)個人需求進(jìn)行選擇，如果考慮后續(xù)的置換，那么面積在80-110平米的剛需戶型流動性肯定更強(qiáng)。

而且，這兩類住房，在價格上都比較有優(yōu)勢，因此絕不屬于“不能碰”范疇。

老破小、遠(yuǎn)郊房，就是可能變廢為寶的“可回收垃圾”。

二、濕垃圾：商住房、法拍房

濕垃圾，大多屬于廚余垃圾，產(chǎn)生于“吃”這一剛需中的剛需。

商住房、法拍房，購買者多看中它們價格較低的特點，產(chǎn)生于“住”這一剛需中的剛需。

它們之所以“垃圾”，是因為它們在整個購置、居住、處理的過程中會產(chǎn)生各種大大小小的麻煩。

但，仍然不乏購房者前仆后繼地入手這兩類房產(chǎn)。

商住房，面積小、戶型不合理、產(chǎn)權(quán)期限短、水電價格高……但，它的價格可能只有同以區(qū)域商品住宅的50%左右；

法拍房，不能貸款、稅費較高、有潛在的債務(wù)產(chǎn)權(quán)糾紛風(fēng)險……但，同樣成交價只為市場價的70%。

相對于上一類的“可回收垃圾”來說，這兩類“垃圾”的短板更為明顯，對多數(shù)人來說，參謀長都不建議去觸碰。

但參謀長接觸到很多商住房的真實需求，他們對商住房的缺點了然于胸，卻仍然義無反顧的購買商住房，無非是兩重考慮：一是價格，二是購房資質(zhì)。如果是這樣，那參謀長認(rèn)同你的選擇。

法拍房也是如此，如果你已經(jīng)清晰全面地認(rèn)識到法拍房的性質(zhì)，并愿意承擔(dān)其風(fēng)險，那這不失為一個節(jié)省購房成本的選擇。

因此，這兩類住房，也非一無是處。

3、有害垃圾：收縮型城市的房產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)公寓

最后這兩類房產(chǎn)，是需要被單獨存放、特殊處理的“有害垃圾”。

參謀長對此的建議是：能處理的盡快處理，能替代的趕緊替代，能不碰的盡量不碰。

你可能要問，有這么嚴(yán)重嗎？

真的就有這么嚴(yán)重。

收縮型城市，也有一個更為形象、也更讓人毛骨悚然的叫法：“鬼城”。

什么叫鬼城？很簡單，就是沒人了。

沒有人，房子就什么都不是。

更理性的說法是，在這樣的城市，當(dāng)你購置房產(chǎn)的那一刻，就把你個人或是家庭的資產(chǎn)置入一條滿是窟窿、日漸下沉的大船，你的資產(chǎn)就開始了急速貶值的過程。

如何辨別收縮型城市？

1、收縮型城市多為傳統(tǒng)的資源依賴型城市，如今產(chǎn)業(yè)升級遭遇困境，經(jīng)濟(jì)增長緩慢甚至倒退。

2、人口持續(xù)流失，房產(chǎn)已無人承接。

最后一種“垃圾房”是小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房是不能公開轉(zhuǎn)讓、抵押的房產(chǎn)，這類房產(chǎn)如果遇到拆遷情況，也不能依法得到補(bǔ)償，其產(chǎn)權(quán)狀況存在很多問題，購房者需要承擔(dān)巨大的風(fēng)險。

這種在灰色地帶運行的房產(chǎn)，注定命運不定、前途不明。它們就像一顆定時炸彈，指不定什么時候出事、指不定傷害威力如何。

在這個“垃圾分類”時代，參謀長為大家歸類出這六種“垃圾房”，建議收藏并轉(zhuǎn)發(fā)給有買房需求的朋友！

友情提醒：垃圾要分類，買房需謹(jǐn)慎！