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買的房子，房地產(chǎn)抵押權的時效是根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，當事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效，即抵押權自登記之日起生效。所以說，房地產(chǎn)抵押期限的起始日為抵押合同登記生效之日。 網(wǎng)友咨詢： 房屋的抵押權期限已過，抵押權是否有效？ 江西青仁律師事務所蘆映律師解答： 在登記部門登記的抵押期間對抵押權的存續(xù)并無法律效力，抵押權并不因抵押期間過期而消滅。如果債權行主債權到期未受清償，無論登記的抵押期間是否過期，債權行都可行使抵押權，直至主債權訴訟時效結束后的兩年內(nèi)。 實際工作中，銀行保存的他向權證中列明了抵押有效性，對同一筆貸款僅需要辦理一次抵押登記，只要主債權有效，抵押權就有效。 關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》 第十二條 當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續(xù)不具有法律約束力。擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內(nèi)行使擔保物權的，人民法院應當予以支持。 蘆映律師解析： 設立抵押權注意事項 1、房地產(chǎn)抵押時，分別到房屋管理部門和土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。在現(xiàn)有的法律框架下，房地產(chǎn)的房屋管理部門和土地管理部門分別隸屬于不同的行政部門。 為避免抵押人將同一房地產(chǎn)分別抵押給不同的抵押權人，抵押權人在設立抵押時，就應當要求抵押人將房屋和房屋所占用的土地一并抵押給抵押權人。 盡管這樣的建議有些保守，但從謹慎角度出發(fā)，避免房屋與土地的重復抵押是非常有效的。待今后象上海、廣東省等地方房地統(tǒng)一到一個行政部門管理時，這個問題會迎刃而解，但在現(xiàn)有行政管理體制下，此乃權宜之計。 2、設立抵押與發(fā)生債權同時進行。在發(fā)生債權的同時，就設立抵押權，避免發(fā)生債權在先，設立抵押在后，這樣可以防止債務人有多個債權人時，被其他債權人認為抵押權人與債務人惡意串通的嫌疑。 如果債權發(fā)生在前已經(jīng)既成事實，那么，債權人在設立抵押權時，應充分考察債務人是否有多個債權人，債權是否已經(jīng)屆滿，若債務人將該財產(chǎn)抵押給一個債權人時，是否會導致債務人履行能力的喪失，等等。 如果可能會構成惡意抵押的要件，則建議，債權人就不要接受抵押，不如直接行使訴權，提起訴訟或者申請仲裁，并申請財產(chǎn)保全。
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