不考慮賣售人有一房二賣或其他違約行為，買受人沒有購(gòu)房資格導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法履行的，分兩種情形：（1）一種是由于新政的影響導(dǎo)致買受人無(wú)購(gòu)房資格，對(duì)此，買受人并無(wú)過錯(cuò)，法院一般以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同不能履行為由解除合同，并判令賣售人給予買受人一部分房屋差價(jià)補(bǔ)償（一般是房屋差價(jià)的35%左右，各案可能有較大差異）；（2）另一種情形是買受人并非受新政的影響而無(wú)購(gòu)房資格，此種情形法院一般認(rèn)為買受人構(gòu)成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。本文所討論是買受人無(wú)購(gòu)房資格指的是第二種情形。

我認(rèn)為，房屋所有人一房二賣（或有其他違約行為），買受人因無(wú)購(gòu)房資格而無(wú)法主張房屋差價(jià)損失。理由如下：

一、任何人不得因其違約行為而獲利

《合同法》第113條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！?《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》規(guī)定：“……對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失?！备鶕?jù)上述規(guī)定，違約方向守約方賠償房屋差價(jià)損失的本質(zhì)是承擔(dān)違約責(zé)任。

任何人不得因其違約行為而獲得利益，這是基本法理。買受人無(wú)購(gòu)房資格，本身也是違約方，買受人無(wú)權(quán)獲取房屋差價(jià)利益。

二、房屋差價(jià)賠償所賴以存在的“假設(shè)”不存在

損失分兩種：積極損失（現(xiàn)有利益的損失）和消極損失（可得利益的損失、預(yù)期利益的損失，即本文所說(shuō)的房屋差價(jià)損失）。

作為守約方的買受人向賣售人主張房屋差價(jià)損失（房?jī)r(jià)上漲且賣售人違約的背景下）的法理基礎(chǔ)是（用數(shù)學(xué)公式計(jì)算）：假設(shè)合同能夠履行完畢買受人的利益狀態(tài)（減數(shù)）和合同沒有履行買受人的利益狀態(tài)（被減數(shù)）的差額（差）。但是，由于買受人沒有購(gòu)房資格，合同客觀上不能履行，即便賣售人沒有一房二賣等違約行為，房屋也不能過戶到買受人名下，也就是說(shuō)“假設(shè)合同能夠履行完畢買受人的利益狀態(tài)（減數(shù)）”不存在，“減數(shù)”不存在，自然也就不會(huì)存在“差”，即買受人無(wú)權(quán)主張房屋差價(jià)賠償。

附：孫某某、賈某某與顧某某、徐某某、朱某某房屋買賣合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介： 2011年2月17日，顧某某、朱某某、徐某某原位于XX村XX號(hào)宅基地房屋遇動(dòng)遷，預(yù)訂了包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)5套安置房屋。

2011年7月30日，孫某某、賈某某與顧某某、朱某某、徐某某簽訂系爭(zhēng)合同，約定：孫某某、賈某某向顧某某、朱某某、徐某某購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，總價(jià)款704,700元。同日，顧某某出具《承諾書》，承諾轉(zhuǎn)讓給孫某某、賈某某的系爭(zhēng)房屋在辦理產(chǎn)證時(shí)不得漲價(jià)。同日，顧某某向?qū)O某某、賈某某出具收據(jù)，確認(rèn)收到現(xiàn)金350,000元。

另查明，2011年3月14日，顧某某、徐某某與案外人陸某簽訂《房屋買賣合同》，約定將系爭(zhēng)房屋出售給陸某。顧某某安置獲得系爭(zhēng)房屋后將該房屋鑰匙交付給了陸某。2014年3月26日，陸某起訴至法院，要求履行2011年3月14日與顧某某、徐某某簽訂的《房屋買賣合同》，2014年6月20日雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，法院據(jù)此出具（2014）奉民三（民）初字第1185號(hào)民事調(diào)解書（以下簡(jiǎn)稱1185號(hào)調(diào)解書），該調(diào)解書查明事實(shí)為：陸某與顧某某、徐某某簽訂的《房屋買賣合同》約定：陸某向顧某某、徐某某購(gòu)買系爭(zhēng)房屋；建筑面積86.84平方米；房屋價(jià)款600,000元；簽訂合同當(dāng)天，陸某通過銀行轉(zhuǎn)賬向顧某某支付購(gòu)房款600,000元。該調(diào)解書的調(diào)解協(xié)議內(nèi)容為：“一、被告徐某某于2014年6月23日前辦理位于上海市奉賢區(qū)XX路XX弄XX號(hào)XX室房屋的產(chǎn)權(quán)登記，第三人上海A有限公司予以配合，辦理登記所產(chǎn)生的費(fèi)用（如有）均由被告徐某某自行承擔(dān)。二、被告徐某某于上述房屋產(chǎn)權(quán)登記辦理完成之后三日內(nèi)協(xié)助將上述房屋過戶登記至原告陸某名下，房屋過戶產(chǎn)生的稅、費(fèi)由雙方各半負(fù)擔(dān)。三、原告陸某于2014年8月20日前支付徐某某補(bǔ)償款共計(jì)人民幣300,000元?！?/span>

2016年8月8日，孫某某、賈某某起訴至法院，要求履行系爭(zhēng)合同，后因涉嫌刑事犯罪，一審法院于2016年9月23日裁定終結(jié)訴訟。但之后孫某某、賈某某并沒有向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

2016年12月13日，一審法院向上海市奉賢區(qū)稅務(wù)局、上海市奉賢區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，告知1185號(hào)調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力，要求相關(guān)部門配合辦理系爭(zhēng)房屋的審稅和登記過戶工作。2016年12月30日，系爭(zhēng)房屋被核準(zhǔn)登記過戶至陸某名下。

2016年11月9日孫某某、賈某某向一審法院提起訴訟，要求撤銷1185號(hào)調(diào)解書。經(jīng)審理，一審法院駁回了孫某某、賈某某的訴訟請(qǐng)求。孫某某、賈某某遂再次提起本案訴訟。

審理期間，根據(jù)孫某某、賈某某的申請(qǐng)，一審法院委托上海B有限公司對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行評(píng)估，該房屋現(xiàn)價(jià)值為2,400,000元。

二審另查明，被上訴人孫某某、賈某某在上海未繳納過社保，不具備上海市購(gòu)房資格。

裁判原文節(jié)選

一審【案號(hào)：上海市奉賢區(qū)人民法院（2017）滬0120民初23121號(hào)】買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。本案中，孫某某、賈某某與顧某某、朱某某、徐某某簽訂的系爭(zhēng)合同，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。顧某某、朱某某、徐某某稱雙方之間實(shí)為借款關(guān)系，但未能提供證據(jù)予以佐證，不予認(rèn)可。系爭(zhēng)合同簽訂前，顧某某、朱某某、徐某某就系爭(zhēng)房屋已另行與案外人簽訂買賣合同，并經(jīng)法院調(diào)解后過戶至案外人名下，造成本案合同無(wú)法繼續(xù)履行，責(zé)任在顧某某、朱某某、徐某某?，F(xiàn)孫某某、賈某某要求解除合同，由顧某某、朱某某、徐某某返還購(gòu)房款并賠償房屋增值損失的請(qǐng)求于法無(wú)悖，予以支持。對(duì)于孫某某、賈某某支付的購(gòu)房款，孫某某、賈某某認(rèn)為有354,700元為原借款轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，但未能提供足夠證據(jù)予以佐證，不予認(rèn)可，孫某某、賈某某已付購(gòu)房款為350,000元。對(duì)于孫某某、賈某某主張利息損失，已在房屋增值損失中予以體現(xiàn)，利息損失不予支持。

據(jù)此，一審法院于二○一八年三月九日依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（二）項(xiàng)、第九十七條、第一百一十三條的規(guī)定，作出判決：一、解除孫某某、賈某某與顧某某、朱某某、徐某某于2011年7月30日簽訂的《房屋買賣合同》；二、顧某某、朱某某、徐某某于判決生效之日起十日內(nèi)返還孫某某、賈某某購(gòu)房款350,000元；三、顧某某、朱某某、徐某某于判決生效之日起十日內(nèi)賠償孫某某、賈某某房屋增值損失1,695,300元；四、駁回孫某某、賈某某其余訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)26,800元，減半收取13,400元；保全費(fèi)5,000元；評(píng)估費(fèi)7,650元，由顧某某、朱某某、徐某某負(fù)擔(dān)25,000元，由孫某某、賈某某負(fù)擔(dān)1,050元。

二審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院（2018）滬01民終5809號(hào)】本院認(rèn)為，民事主體從事民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。上訴人徐某某及原審被告顧某某在與案外人陸某簽訂《房屋買賣合同》將系爭(zhēng)房屋出售給陸某后，又與兩被上訴人簽訂系爭(zhēng)合同，將系爭(zhēng)房屋出售給兩被上訴人，有違誠(chéng)信，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是系爭(zhēng)合同客觀上能否履行，兩被上訴人主張房屋增值損失有無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。房屋增值損失系合同履行后兩被上訴人可以獲得的利益，而本案中，兩被上訴人并不具備上海市購(gòu)房資格，故即便上訴人及原審被告沒有將系爭(zhēng)房屋出售給陸某，兩被上訴人與上訴人及原審被告簽訂的系爭(zhēng)合同客觀上也不能履行，故兩被上訴人主張房屋增值損失，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。原審對(duì)兩被上訴人的購(gòu)房資格未作審查，并判決兩上訴人及原審被告賠償兩被上訴人房屋增值損失，認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。鑒于系爭(zhēng)合同因兩被上訴人不具備上海市購(gòu)房資格及系爭(zhēng)房屋已出售給案外人而客觀上不能履行，故兩被上訴人要求解除合同，由兩上訴人及原審被告返還購(gòu)房款及利息，依法有據(jù)，應(yīng)予支持。兩上訴人不同意支付利息，于法無(wú)據(jù)，本院不予采信。另，原判主文第一項(xiàng)對(duì)系爭(zhēng)合同的名稱表述有誤，本院予以一并糾正。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持上海市奉賢區(qū)人民法院（2017）滬0120民初23121號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)；

二、撤銷上海市奉賢區(qū)人民法院（2017）滬0120民初23121號(hào)民事判決主文第一、第三、第四項(xiàng)；

三、解除孫某某、賈某某與顧某某、朱某某、徐某某于2011年7月30日簽訂的《房地產(chǎn)居間合同》；

四、顧某某、朱某某、徐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付孫某某、賈某某以人民幣350,000元為本金自2011年7月31日起計(jì)至實(shí)際償還之日止按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算的利息；

五、駁回孫某某、賈某某的其余訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)減半收取計(jì)人民幣13,400元、保全費(fèi)人民幣5,000元，由孫某某、賈某某負(fù)擔(dān)16,376元，由顧某某、朱某某、徐某某負(fù)擔(dān)2,024元；評(píng)估費(fèi)人民幣7,650元，由孫某某、賈某某負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)人民幣20,058元，由孫某某、賈某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。