|
查看  蜂巢物業(yè)網(wǎng) 關(guān)注和報道物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展！ 查看 蜂巢物業(yè)網(wǎng) 關(guān)注和報道物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展！ 在英美法中，“有權(quán)利必有救濟”是普通法的一項古老原則。在英國1703年的“阿什比訴懷特案”中，首席大法官宣稱：“如果原告擁有一項權(quán)利，他就必然要有維護和保持該權(quán)利的方法，如果他在行使權(quán)利時遭到侵害則必須要有救濟……對權(quán)利的需求和對救濟的需求是相互的……一個人得到救濟，也就得到了權(quán)利；失去救濟，也就失去了權(quán)利。” 因此，完善的救濟可以令抽象的權(quán)利具體化，讓紙面上的法律成為“活法”。于是，評價一國的權(quán)利保障狀況，不僅要看其憲法和法律從正面賦予公民哪些權(quán)利，更要看相關(guān)的法律制度中有多少配套的救濟途徑。沒有救濟的權(quán)利，只能是光鮮的一紙空文，蜂巢物業(yè)論壇為您分析本案例。 案件回放 2008年2月， 廣州市海鑫花園業(yè)主作為原告向法院提起訴訟，將海鑫花園業(yè)主委員會與鑫河物業(yè)管理公司告上法院，要求法院判令撤銷業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》。原告在起訴狀中訴稱：業(yè)主委員會是在沒有召開業(yè)主大會的情況下選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會也沒有通過招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。兩被告簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》是在沒有召開業(yè)主大會和沒有獲得業(yè)主大會批準的情況下簽訂的。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責。本案中，業(yè)主委員會僅僅具有代表簽約權(quán)，業(yè)主委員會未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，未按照法定程序與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，導(dǎo)致業(yè)主必須按照該份非法合同向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳交物業(yè)管理費，嚴重損害了業(yè)主利益。特根據(jù)《物權(quán)法》第七十八條和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定，請求法院依法撤銷《物業(yè)服務(wù)合同》。 法院觀點 《物業(yè)服務(wù)合同》是由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，該合同的撤銷權(quán)應(yīng)由合同主體即業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的一方來行使，小業(yè)主不是物業(yè)服務(wù)合同的主體，依法不能行使撤銷權(quán)，小業(yè)主的訴訟主體不適格。因此，法院裁定對該案件不予受理。 撤銷權(quán)訴訟的規(guī)定 《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。2007年修訂的《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 對《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定之思考 《中華人民共和國民法通則》第五十九條規(guī)定：“行為人對行為內(nèi)容有重大誤解的和顯失公平的民事行為，一方當事人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機關(guān)予以變更或者撤銷?！?br> 可撤銷合同是民法中可變更和可撤銷的民事行為的一種?？沙蜂N合同主要是意思表示不真實的合同?？沙蜂N合同的效力取決于當事人的意志，是否使可撤銷合同的效力消滅，取決于撤銷權(quán)人的意思，撤銷權(quán)人以外的人無權(quán)撤銷合同。本案中法院正是基于這一點對原告的訴請不予立案。法院認為物業(yè)服務(wù)合同的雙方當事人是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有合同的當事人才有權(quán)請求法院撤銷物業(yè)服務(wù)合同。而單個業(yè)主不是物業(yè)服務(wù)合同的當事人，不享有撤銷物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利，因此裁定不予立案。 筆者認為，法院對此案件的理解存在一定的誤區(qū)。雖然物業(yè)服務(wù)合同的名義一方當事人是業(yè)主委員會，但是業(yè)主委員會也僅僅是代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同。物業(yè)服務(wù)合同的最終權(quán)利義務(wù)承受人是具體的單個業(yè)主，業(yè)主才是繳交物業(yè)管理費的實際義務(wù)承擔人。因此，在某些情況下，業(yè)主委員會完全被物業(yè)服務(wù)企業(yè)操控，作出對全體業(yè)主不利的決定時，作為受到侵害的單個業(yè)主，應(yīng)該有權(quán)通過法院訴訟的途徑要求保護自身的合法權(quán)益。否則，當《物業(yè)管理條例》第十一條賦予業(yè)主的各項權(quán)利在受到非法侵害時，業(yè)主將處于權(quán)利無法得到救濟的尷尬境地。 當業(yè)主委員會怠于行使訴權(quán)時，業(yè)主如何維護自己的合法權(quán)益？筆者建議借鑒公司法中的“股東代表訴訟制度”，由業(yè)主行使訴權(quán)，直接要求法院撤銷業(yè)主委員會不合法的決議。 股東代表訴訟制度是指當公司怠于通過訴訟手段追究有關(guān)侵權(quán)人員的民事責任及實現(xiàn)其他權(quán)利時，具有法定資格的股東為了公司的利益而依據(jù)法定程序代公司提起的訴訟。它源于英國1864年東潘多鉛礦公司訴麥瑞威澤案的判例。該案創(chuàng)設(shè)了這樣一條規(guī)則：如果少數(shù)股東指控控制公司的人欺騙了公司，則該少數(shù)股東可以以公司的名義提起訴訟。 在物業(yè)管理實踐過程中，經(jīng)常出現(xiàn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)操控全局，違法選舉業(yè)主委員會，損害全體業(yè)主利益的情況。業(yè)主委員會成員由于與物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在某種經(jīng)濟利益關(guān)系，怠于行使自己的權(quán)利，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害全體業(yè)主利益的行為不依法行使訴權(quán)。作為受到業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害的單個業(yè)主，如何保護自身的合法權(quán)益不受侵犯？“股東代表訴訟制度”給我們以啟發(fā)：當物業(yè)服務(wù)企業(yè)控制業(yè)主委員會作出侵害業(yè)主利益的決定時，受到侵害的業(yè)主有權(quán)以自己的名義提起訴訟。 《物權(quán)法》第七十八條雖然規(guī)定了業(yè)主對業(yè)主委員會違法決定的訴權(quán)，但并沒有相關(guān)的司法解釋或者配套規(guī)定加以細化。這導(dǎo)致在法律實踐中，各級各地法院對該條規(guī)定存在不同的看法和理解，影響了司法的統(tǒng)一性和權(quán)威性。筆者認為，業(yè)主撤銷業(yè)主委員會違法決議之訴作為一種新型的訴訟類型，在相關(guān)部門尚未制定實施細則的情況下，法院應(yīng)結(jié)合《民法通則》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定及關(guān)于撤銷權(quán)的民法理論，謹慎行使自由裁量權(quán)，依法保障小業(yè)主的合法訴權(quán)。 |
|
|
來自： 追夢文庫 > 《原被告主體不適格》
