這里的“剛需”，指的不僅僅是那種買第一套房的小白，也不指那種土豪，是從用途而言——買來實(shí)際居住的購房者。

我上次提煉了剛需在“城市副中心”買房的選擇邏輯《剛需在城市副中心買房子，最重要的考慮是什么？》，竟然發(fā)現(xiàn)后臺(tái)很多粉絲一直很感興趣，這里就再提煉一下，對(duì)剛需朋友們買房或許有些參考。

這里不談“城市副中心”這樣的區(qū)域概念了，因?yàn)檫@個(gè)概念在每個(gè)城市都可能會(huì)不同。出了深圳，或者在單極中心的城市，這個(gè)概念就未必成立。所以，單純的講讓剛需根據(jù)“城市副中心”去買房子，不能說是觀察性的提煉。

剛需買房的目的是：買到最合適的房子，不一定是最能升值的，但一定要是在自身極限條件下最優(yōu)的選擇。我們的文章也是奔著這個(gè)問題去的。

我對(duì)剛需買房子的梳理觀察是，“三板斧”：地鐵站+MALL+學(xué)校。

這個(gè)已經(jīng)不是一個(gè)新鮮的看法，而是事實(shí)了。這幾年，我在四處考察中，也注意到開發(fā)商們逐漸都已經(jīng)形成了新套路。比如萬科、碧桂園，還包括深圳本土的開發(fā)商，他們的共性是，在開發(fā)樓盤的同時(shí)，會(huì)非常注重配備自身的商業(yè)、教育品牌。以前也會(huì)有，但今日尤甚。

這三點(diǎn)看起來、用起來都很簡(jiǎn)單，但為什么這三樣重要其它沒那么重要，我們就要從頭講起。剛需當(dāng)然可以不關(guān)心這些，但我們作為觀察者，卻不可以不講。這個(gè)扯不清楚，“三板斧”就是無本之木。

我們首先弄明白，影響房地產(chǎn)價(jià)值最基本的因素是什么？

我們都知道，這些因素有很多，地段、價(jià)格、配套、交通、產(chǎn)品、物業(yè)……等等。這里面，每一個(gè)細(xì)節(jié)沒做到位，可能都會(huì)對(duì)物業(yè)價(jià)值產(chǎn)生貶損。

但，其實(shí)這些都是外顯出來的元素，背后更深層的是什么？

當(dāng)然是需求的變化，這是一切商品價(jià)格波動(dòng)的根本，就房地產(chǎn)而言，是居住需求的變化。這個(gè)變化，是潛移默化的，但的確始終在影響著不同房地產(chǎn)的價(jià)格，也在引導(dǎo)著我們房地產(chǎn)開發(fā)潮流的變化。

比如我隨口問幾個(gè)問題：

1、為什么華僑城這樣一個(gè)曾經(jīng)作為深圳人“終極居住地”的區(qū)域，影響力在下滑，同樣香蜜湖卻沒有？

2、為什么近年來中式房屋開始上行，而歐陸風(fēng)反而開始下行了？

3、為什么中國大部分城市的別墅升值，都沒有跑過平層？

4、度假地產(chǎn)的開發(fā)熱潮百折不衰，但又為什么全是投資大坑？

這幾個(gè)問題，有的我自覺能搞明白，有的我還沒搞明白。但統(tǒng)歸來說，他們都反映出：把握居住需求的變化方向，是房地產(chǎn)公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)部門最為重要的工作，這也是我們要去講的剛需買房的底層邏輯。

我們回到剛需在城市內(nèi)買房的目標(biāo)，來看剛需的居住需求發(fā)生了什么變化。

第一個(gè)變化：城市通勤方式的變化，地鐵將取代汽車。

深圳房地產(chǎn)界經(jīng)常講的一個(gè)案例是：1999年濱海大道開通，帶動(dòng)南山房地產(chǎn)崛起。這個(gè)背后是：要想富，先修路。但現(xiàn)在不是了，現(xiàn)在是：地鐵一響，黃金萬兩。當(dāng)前一線城市里，基礎(chǔ)設(shè)施最大量、最集中、最長(zhǎng)期的投資就是建地鐵。就是說，我們的城市化仍然處在地鐵大干快上的巨大進(jìn)程之中。這是因?yàn)椋蘖咳丝诘挠咳霑?huì)導(dǎo)致大城市病越來越嚴(yán)重，進(jìn)而導(dǎo)致工作人口效率下降。以至于，全世界的城市都在學(xué)東京、香港——實(shí)現(xiàn)地鐵通勤成為主力的公共通勤手段，超過80%-90%。

地鐵之所以重要，不僅僅是因?yàn)樗\(yùn)量大，而是因?yàn)樗菍Ｓ新窓?quán)，可以實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)時(shí)，這是什么主干道、高速路都無法比擬的。所以我之前分享東莞買房策略的時(shí)候說，不要再看樓盤離高速路口有多近了，高速路口慢慢會(huì)變成房地產(chǎn)價(jià)值的“負(fù)資產(chǎn)”，轉(zhuǎn)換的大邏輯就要去全力關(guān)注軌道。

這種情況下，剛需的居住方式，就是要在地鐵口，或者是距離地鐵步行距離非常適宜的地方——步行圈5-10分鐘。只有在這里，剛需才能在交通越來越堵的情況下，實(shí)現(xiàn)比較有把控的上下班。

但要強(qiáng)調(diào)，是地鐵而不是其它。嚴(yán)格講，我認(rèn)為城際間的高鐵線，不能納入這個(gè)邏輯里。因?yàn)楦哞F是城市群之間的出行方式，地鐵才是都市圈之間的出行方式。兩者性質(zhì)、速度、人群都不同，高鐵不是針對(duì)通勤問題的。

第二個(gè)變化：教育的變化，城市人口平均年齡增長(zhǎng)。

這個(gè)問題我想了很久，最終認(rèn)為應(yīng)該從這個(gè)角度去闡釋。顯然，人在不同的年齡，對(duì)居住側(cè)重點(diǎn)的考量會(huì)非常不同。一個(gè)25歲的畢業(yè)生去買房，和一個(gè)35歲的上有老下有小的壯漢，和一個(gè)65歲的活躍長(zhǎng)者，選擇你覺得會(huì)怎樣？那么，將他們歸攏起來，應(yīng)該會(huì)抽離出一些共性。

我們都知道，中國的老齡化已經(jīng)進(jìn)展的很快速，在2015年，我們的人口年齡中位數(shù)已經(jīng)是37歲了（我到越南考察時(shí)，他們的平均年齡還不到30歲，還是我們1980年代的水平）。對(duì)深圳這個(gè)全國最年輕的城市之一而言，一直到2018年，人口的平均年齡還是33歲。2010年是30歲，而在我剛來深圳的時(shí)候，我記得自己和這個(gè)城市的平均年齡一樣（27歲左右，當(dāng)時(shí)還一直盛傳男女比例1:7）。

總而言之，城市人口的平均年齡是在逐漸增長(zhǎng)的。那么，平均人口年齡在33歲的深圳人，共性是正好處在上有老下有小的當(dāng)口，在買房的時(shí)候，他一般會(huì)非常注重子女教育（除非丁克）。而也恰恰是從這個(gè)角度，我們才能夠理解，為什么一年一年過去，深圳人對(duì)教育、醫(yī)療的不滿逐年在加深。原因也在這里。

這里還要談到一點(diǎn)，購房人口的收入也在增加，這意味著購房者的教育購買力（也包括醫(yī)療）在提升，他們對(duì)教育質(zhì)量的要求也顯著不同于往日——往日是有個(gè)學(xué)校就好，但你現(xiàn)在即便是到了關(guān)外，比如龍華、大運(yùn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，那里的人們對(duì)名校（無論公立還是私立），既有著狂熱的需求也有旺盛的購買力。

以上，就解釋了：為何深圳人（全國其它一二線也是一樣）在買房時(shí)對(duì)有無配套學(xué)校如此重視，又為何在關(guān)外買房的人群對(duì)名校如此追捧？房產(chǎn)有優(yōu)良的居住體驗(yàn)，優(yōu)越的保值增值動(dòng)能，第一要有學(xué)校，其次有名校當(dāng)然是最佳。

和第一個(gè)因素地鐵相比，這第二個(gè)因素教育，更為重要。在“三板斧”里，教育也是第一重要的。我之前講過了，你沒有地鐵還能買車，但沒有學(xué)校只能搬家。

第三個(gè)變化，商業(yè)的變化，消費(fèi)升級(jí)+電商改變商業(yè)形態(tài)。

商業(yè)的變化對(duì)于房屋的價(jià)值影響越來越明顯，這個(gè)背后其實(shí)也是因?yàn)橘彿空呦M(fèi)需求的變化。如果一個(gè)樓盤自身沒有商業(yè)配套，也沒有關(guān)系，但如果有又很不錯(cuò)，那么對(duì)于物業(yè)價(jià)值的提升就很明顯。有的不帶商業(yè)的樓盤會(huì)講，我們的小區(qū)更純凈，配商場(chǎng)會(huì)很嘈雜。這個(gè)現(xiàn)在已經(jīng)不成立了，通過技術(shù)手段不難實(shí)現(xiàn)商業(yè)繁華與居住清凈的分離。

但我們重點(diǎn)來看商業(yè)形態(tài)的變化，很有意思。早年，如果說哪個(gè)樓盤引入了沃爾瑪、家樂福、吉之島，那是非常長(zhǎng)臉的事情。開發(fā)商會(huì)將之作為主力店，特地召開新聞發(fā)布會(huì)，大作宣傳。但是這幾年來，已經(jīng)開始減少了，沃爾瑪還好，其它兩家已經(jīng)不再出現(xiàn)在新建的大型商場(chǎng)里了。取而代之的是大型時(shí)尚MALL的崛起，而這幾年的MALL和往年的也都大為不同，體驗(yàn)感、參與感、社交功能被置于非常顯要的位置——比如主力店推廣都開始變?yōu)镮MAX電影院，餐飲業(yè)態(tài)比例高、注重管理品質(zhì)等等，反而單純的購物退居次要了，尤其是名牌店的退潮。所以像歡樂海岸的設(shè)計(jì)、萬象天地的網(wǎng)紅打卡等等，都很不同。

這個(gè)背后，一方面是購買力提升本身帶來的商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整，消費(fèi)者不太接受那種單純買買買的場(chǎng)所。另一方面也和電商的沖擊攸關(guān)，直接導(dǎo)致購物中心全部走向體驗(yàn)式。這種消費(fèi)心理的變化，讓一些沒有來得及調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)域，物業(yè)價(jià)值是受到了影響的（比如增幅緩慢）。你商業(yè)做了還不行，必須要做得好，跟得上消費(fèi)者的偏好變化。

在這一點(diǎn)上，其實(shí)開發(fā)商之間已經(jīng)在慢慢分出高低了，還真不是頭部開發(fā)商就更厲害。比如說萬科的樓盤自配的商業(yè)（萬科里等），和華潤、星河的項(xiàng)目自配的商業(yè)（萬象系、coco系等），在購房者眼里，可是不一樣的影響力。就是綠景的佐鄰系，這些年慢慢搞，品牌也起來了。放眼全國，我們能找到不少，有些開發(fā)商悄悄的用了很多年，終于在商業(yè)品牌方面已經(jīng)打響并且反超了，進(jìn)而能夠反哺自己的住宅物業(yè)。而有些開發(fā)商，尤其是四大巨頭，雖然手持商業(yè)規(guī)模巨大，但是遺憾尚未形成拳頭產(chǎn)品，品牌號(hào)召力上遠(yuǎn)不及自身的住宅，也未必趕得上一些特色型開發(fā)商。這一點(diǎn)，在具體的樓盤選擇上，是會(huì)給買家?guī)砗芏嗉m結(jié)的。

從以上的角度，我們可以很好的解釋上面第一個(gè)問題，華僑城為什么影響力會(huì)下行？就在上面這三點(diǎn)。華僑城得益于早期的規(guī)劃——居住區(qū)域密度越低、越是私密，越尊貴，因?yàn)橘I家的關(guān)注點(diǎn)不一樣。但現(xiàn)在看，地鐵、名校、MALL更為重要的時(shí)代，那里幾乎都沒有。有地鐵，但距離較遠(yuǎn)。有學(xué)校配套，但不是名校。有商業(yè)，但業(yè)態(tài)已不足以匹配新的需求。我并無針對(duì)它的意思，只是作為一個(gè)案例。反倒從另一個(gè)角度，我覺得這是華僑城下一波的機(jī)會(huì)，不妨在后兩者來一次改革，比方說引入一家名校，以及重新優(yōu)化自身的商業(yè)業(yè)態(tài)，聲威重振不難的，就看愿不愿意砸錢。

結(jié)尾，再來總結(jié)一下這影響房屋價(jià)值的核心三重因素，也是剛需購置房產(chǎn)的三板斧：

第一重是地鐵，首先要有，其次越靠近地鐵上蓋越好，最好無縫接駁（當(dāng)然，如果是地上的輕軌，就不能太靠近）。

第二重是教育，首先也是要有，其次要離得近，越近越好（近到無法劃走），最好自帶幼小九年一貫制學(xué)校，再進(jìn)一步如果是名校就極好。當(dāng)然名校學(xué)區(qū)會(huì)存在被劃走的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)誰也沒辦法。但就選擇邏輯而言，還是要這般選。

第三重是商業(yè)，首先還是要有一個(gè)集中式MALL，業(yè)態(tài)規(guī)劃適當(dāng)超前，其次商業(yè)品牌要有影響力與美譽(yù)度。

上述三者，如果能全有且全優(yōu)，那就是剛需完美的選擇了，但是這樣的產(chǎn)品一般價(jià)格也都很“完美”。三者有其三，都平庸，以及三者有其二，也都很不錯(cuò)，比如有地鐵、有教育?？傊褪墙M合選擇，但是，要重復(fù)一點(diǎn)：三者如果有其一，那建議優(yōu)先看教育，其它都可以不怎么樣，但是教育首先要有。

當(dāng)然，剛需買房，肯定還有其它的因素，難以盡言，比如產(chǎn)品的因素、物業(yè)服務(wù)的因素，還有，價(jià)格，買不起啥都不要講。但從當(dāng)前消費(fèi)偏好的觀察角度，我認(rèn)為上述“三板斧”，如果能夠掌握得好，買到合適的房子是不難的。而從開發(fā)商的角度，如果著重開發(fā)這樣的產(chǎn)品，你也能夠?yàn)榭蛻魟?chuàng)造出真實(shí)的價(jià)值，自然也能夠獲得更好的利潤。