01、房產(chǎn)投資的底層邏輯

房產(chǎn)投資的盡頭是金融，第一二套房，考驗(yàn)的是一個(gè)人的選盤(pán)能力，選的樓盤(pán)得當(dāng)，大部分人都能賺到錢。然而，買三套以上，考驗(yàn)的就是你的金融財(cái)技了，如何融到更多的資金才是關(guān)鍵。

其實(shí)如何更早地融到更多、更便宜的資金，一直是這個(gè)社會(huì)賺錢的最大竅門。大到500強(qiáng)地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)公司，小到小市民，融資能力的高低，大概率決定了賺錢的快慢。當(dāng)然，有些人融到資金卻不會(huì)運(yùn)用，最后導(dǎo)致負(fù)債累累，另當(dāng)別論。

回到房產(chǎn)領(lǐng)域，我們都知道房產(chǎn)最值錢的部分不是美麗的花園、豪華的室內(nèi)裝修，而是房子背后的長(zhǎng)期、低息的貸款，以及附著在房產(chǎn)的教育、醫(yī)療等市政資源。

房子是磚頭，從買入那一刻這些磚頭就開(kāi)始折舊了。所以，不能貸款的房產(chǎn)幾乎都不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，我們?cè)跇鞘匈嵉腻X，最終的都是金融的錢。

因此每一次貸款，都要盡量用在買入一二線城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，并且一次貸足，有多少貸多少，有多久貸多久，尤其處女貸。長(zhǎng)期來(lái)看，這一點(diǎn)點(diǎn)利息成本，最終都會(huì)被通脹稀釋掉。

普通投資者最容易犯的錯(cuò)誤就是浪費(fèi)處女貸。深圳有一位朋友在2016年人生第一次買房的時(shí)候，在買了一套小房子，到了2017年他覺(jué)得房子買小了，又不得不把房子賣了。但是他已經(jīng)有了貸款記錄，在深圳再買要5成首付，沒(méi)有了三倍杠桿，手里那點(diǎn)資金已經(jīng)買不到什么像樣的房子了。

人生第一套一定要買對(duì)，它是你的財(cái)富跳板，一定要貸足，盡量一步到位。

在投資領(lǐng)域，如何運(yùn)用資金和杠桿本身就是極高水平的智慧行為。

02、對(duì)于普通投資者而言，如何用好貸款呢？

貸款體系有三個(gè)關(guān)鍵認(rèn)知：

a.最核心的是守住「家庭財(cái)富安全邊際」，建立應(yīng)急備付金。要保證任何時(shí)候，出了什么事，手里都有足夠的資金應(yīng)對(duì)。

b.分出一大部分資金用來(lái)投資房產(chǎn)，既然上面放水，你還想發(fā)財(cái)，肯定得拿鍋碗瓢盆接著。這些鍋碗瓢盆當(dāng)中，只有房貸是最大，接水最多的。

c.M2有多高，相信大家都有數(shù)。貸款利率不會(huì)高于M2，所以持有負(fù)債本身就是一種財(cái)富。

說(shuō)得明白些，貸款額度本身就是你買房收益的一部分。

如果還在諸如「要不要貸款買房？」「沒(méi)有好投資渠道，要不要先把房貸還了」這種問(wèn)題上糾結(jié)，說(shuō)明你投資還沒(méi)入門，可以翻翻我們關(guān)于“通脹”的歷史文章。

那什么是好的負(fù)債呢？

三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

? 長(zhǎng)債，期限越長(zhǎng)越好

? 利率低（用excel拉irr算一算）

? 額度高

卡貸的優(yōu)先原則：

總體原則是“先卡后貸，辦夠20張卡，再并發(fā)三個(gè)信用貸”，但是這個(gè)原則也有變通之處。

單位好的人，建議優(yōu)先發(fā)展信用貸，可以準(zhǔn)備90萬(wàn)左右的信用貸額度備用（隨借隨還那種）至于什么是好單位，銀行有白名單，一般是當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員、醫(yī)院、學(xué)校、電力公路等事業(yè)單位，知名國(guó)企，世界500強(qiáng)民企等。

單位一般的人，優(yōu)先發(fā)展信用卡。

第一張一定要搞一張額度大的，年費(fèi)無(wú)所謂（如果第一張額度只有一萬(wàn)兩萬(wàn)，后面你就基本廢了，一大堆低額卡等著你）

辦卡最好線下申請(qǐng)，充分展示自己的加分項(xiàng)。比如有房啊，工牌、收入流水啊等等，又或者像招行信用卡，最有效的辦法就是50萬(wàn)存三月，升級(jí)金葵花，再去辦卡，辦完卡把50萬(wàn)提出來(lái)。

貸了那么多錢，怎么管理？

債務(wù)管理有四個(gè)原則：

老話說(shuō)「?jìng)嗔瞬怀睢?，指的是，月供是生命線，月供壓力比貸款利率還重要。

一、利率再低，還不起月供照樣玩完。（維持月供第一）

記住：買房最大的風(fēng)險(xiǎn)不是樓價(jià)下跌，而是還不起月供。

二、盡量用低利率債務(wù)替換高利率債務(wù)；（借低還高）

三、盡量用長(zhǎng)債替換短債；（借長(zhǎng)還短）

例如把3年到期的信用貸，置換成20年的抵押貸，壓力馬上就降下來(lái)了。

四、切勿短債長(zhǎng)投。

一個(gè)三年到期的債務(wù)資金，你拿去投了一個(gè)5-8年才有回報(bào)的項(xiàng)目，大概率失敗。以長(zhǎng)沙為例，拿到產(chǎn)證要2年，限售又3年，也就是5年，那些借了3年就要到期的資金的投資者，估計(jì)還沒(méi)見(jiàn)到利潤(rùn)就要到期還款了。

記住，是長(zhǎng)債短投，而不是短債長(zhǎng)投。

這些原則，是我在2009年就寫(xiě)在本子上，一直銘記在心的原則，所以我從來(lái)沒(méi)有面臨過(guò)大的債務(wù)危機(jī)。

03、懂了債務(wù)管理，我們就開(kāi)始申請(qǐng)貸款產(chǎn)品，那么市面上那么多貸款產(chǎn)品，該如何選擇呢？

市場(chǎng)上的貸款分為：住房按揭貸款，房產(chǎn)抵押貸款，信用貸款。住房按揭大家都熟悉，就是正常的房貸，這個(gè)就是正常跟銀行辦理，屬于國(guó)家福利，一個(gè)人只能同時(shí)有兩個(gè)按揭在供，一般不能多辦。

房產(chǎn)抵押貸款，即將二手房里增值的部分從銀行裂變出來(lái)，一套變兩套，兩套變?nèi)?，盤(pán)活已有資產(chǎn)，不斷撐大總資產(chǎn)。

現(xiàn)階段，房產(chǎn)抵押貸款又分為：個(gè)人消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)性貸款。

個(gè)人消費(fèi)貸：目前上限一般是200萬(wàn)封頂，利率6.4%年化左右。辦理方式靈活。

經(jīng)營(yíng)性貸款：要求名下有公司，最高可抵押貸款金額達(dá)到3000萬(wàn)元，利率在6.3-7.6%區(qū)間。還款方式靈活，通常有先息后本、等額本息、等額本金三種還款方式。

1.月息X厘，月息X分

        厘與分，其實(shí)都是民間貸款慣用的術(shù)語(yǔ)。這里的“厘”指做千分之一。舉例來(lái)說(shuō)，若是月息6厘，意思就是說(shuō)每月利息為借款金額的0.6%，假使貸款36萬(wàn)，用資一個(gè)月，利息則是2160元。一般“厘”會(huì)較多的用在表達(dá)月息利率。

這里的“分”指做百分之一。舉例來(lái)說(shuō)，若是月息1分，意思就是說(shuō)每月利息為借款金額的1%，假使貸款36萬(wàn)，用資一個(gè)月，利息則是3600元。

2.等額本金

等額本金的好處就是總利息還得少，因?yàn)橐堰€款部分不再計(jì)算利息。隨著你的還款時(shí)間的深入，還款金額會(huì)越來(lái)越少。壞處是前期還款月供大，不利于收入不足的朋友。

3.等額本息

等額本息好處是每個(gè)月還款固定，且月供壓力小，壞處是總利息支出較多。（適用于收入穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)收入條件又不允許前期投入過(guò)大的）。

不過(guò)，目前以這種還款方式為最多，房貸基本都是按這種方式來(lái)還款。

4.先息后本

        先息后本的本義是：每期先還利息，到期再償還本金。（適用于短期投資，生意周轉(zhuǎn)等，還款壓力較小，但要注意到期要償還本金。）

5.征信報(bào)告、信用報(bào)告

        征信就是專業(yè)化的，獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)為個(gè)人建立的信用檔案，依法采集，客觀記錄其信用信息，并依托對(duì)外提供信用信息服務(wù)的一種活動(dòng)。它為專業(yè)化的授信機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)信用信息共享的平臺(tái)。信用報(bào)告中記載您曾經(jīng)借錢不還，銀行在考慮是否給您提供貸款時(shí)必然要慎重對(duì)待。銀行極有可能讓您提供抵押，擔(dān)?；蚪档唾J款額度或提高貸款利率，或者拒絕給您貸款。平時(shí)如果申請(qǐng)人想要了解自己的信用情況，攜帶本人有效身份證，前往央行征信機(jī)構(gòu)查詢。如果是申請(qǐng)貸款需要提供個(gè)人征信報(bào)告，可前往征信機(jī)構(gòu)打印。自查不影響征信查詢次數(shù)。

6.逾期

        逾期是指還款超出還款期限，就算一天都算作是逾期。當(dāng)然很多銀行的信用卡都有容時(shí)容差服務(wù)，還款日后3天內(nèi)還款都算正常還款。一般，短暫的逾期不會(huì)影響審批結(jié)果。大多數(shù)銀行都有“連三累六”的不成文規(guī)定，為防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)說(shuō)如果借款人在兩年內(nèi)連續(xù)逾期還款達(dá)三次或累計(jì)逾期還款達(dá)六次，就可能會(huì)面臨借貸無(wú)門的尷尬。保護(hù)好征信，這個(gè)無(wú)比重要！

7.固定利率和浮動(dòng)利率

        固定利率：指在借貸期內(nèi)不作調(diào)整的利率，即貸款合同中約定好的的利率，不論貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息。

浮動(dòng)利率：是在借貸期內(nèi)可定期調(diào)整的利率。根據(jù)借貸雙方的協(xié)定，在貸款期內(nèi)根據(jù)市場(chǎng)利率進(jìn)行調(diào)整。目前根據(jù)貸款合同規(guī)定，一般在每年的1月1日根據(jù)央行基準(zhǔn)而進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。不管是住房按揭和抵押貸款，現(xiàn)在大都是浮動(dòng)利率，一般都會(huì)在每年的1.1調(diào)整！

8.授信額度和貸款額度

        授信額度：是指銀行給予借款人一定期限內(nèi)，可支配的最高額度，期間借款人可以隨時(shí)動(dòng)用這筆資金。

貸款額度：是指借款人在此范圍內(nèi)，最終“貸走”的金額。

9.擔(dān)保人    

        擔(dān)保人是指保證人和債權(quán)人約定，具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，可以作保證人。

        在銀行貸款中，這也是貸款中常見(jiàn)的一個(gè)名詞。當(dāng)你貸款金額過(guò)大，或資質(zhì)無(wú)法滿足銀行要求的時(shí)候，銀行會(huì)要求讓你提供個(gè)擔(dān)保人，且要求擔(dān)保人，具有深房深戶，或征信與銀行流水良好等等。那這個(gè)擔(dān)保人，在你不能償還銀行貸款時(shí)，他可是有義務(wù)代償清債務(wù)的！擔(dān)保人是上擔(dān)保征信，負(fù)債算一半，所以，如果遇上有朋友需要您幫忙擔(dān)保的話，那要慎重考慮

擔(dān)保人是上擔(dān)保征信，負(fù)債算一半，所以，如果遇上有朋友需要您幫忙擔(dān)保的話，那要慎重考慮！重點(diǎn)提醒

經(jīng)營(yíng)貸是指銀行向借款人發(fā)放的用于借款人流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)、購(gòu)置或更新經(jīng)營(yíng)設(shè)備、支付租賃經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租金、商用房裝修等合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的貸款。經(jīng)營(yíng)貸，字面上理解，就可以明白是經(jīng)營(yíng)公司所需貸款，面對(duì)的人群也是名下有公司的自雇一族。利用公司做主體，公司法人做借款人，在銀行進(jìn)行貸款?，F(xiàn)在的抵押貸款80%都為經(jīng)營(yíng)性貸款。

所以，大家要注意以下幾點(diǎn)：1、新注冊(cè)的記得去開(kāi)好基本戶；2、存量的公司，要及時(shí)按期申報(bào)，及時(shí)查詢工商信息，看看有無(wú)異常，如果有的，及時(shí)去處理，我最近遇到三個(gè)客戶，都是空殼的存量公司，沒(méi)有查詢過(guò)，以為沒(méi)有問(wèn)題，結(jié)果辦理的時(shí)候，抵押銀行查詢出來(lái)公司是經(jīng)營(yíng)異常（比如沒(méi)有報(bào)稅，沒(méi)有年審，沒(méi)有辦理地址變更等等），又得花2周時(shí)間來(lái)處理，耽誤了貸款的時(shí)間。

連三累六

連三累六是指連續(xù)三月逾期，累計(jì)逾期六次。

我們逾期情況基本分為2種： 1：當(dāng)月有逾期，只是不小心忘了或者其他原因，導(dǎo)致不準(zhǔn)時(shí)還。2：當(dāng)月有逾期，不但不準(zhǔn)時(shí)還，而且是這個(gè)月一分都未還。 連三累六，意思就是說(shuō)第二種情況，連續(xù)三個(gè)月一分沒(méi)還。那在銀行信用記錄的統(tǒng)計(jì)來(lái)說(shuō)，這種情形發(fā)生三個(gè)月，他是會(huì)視作六個(gè)不準(zhǔn)時(shí)還的逾期來(lái)記錄的！嚴(yán)重情形的逾期，銀行是會(huì)加倍計(jì)算逾期記錄的！

看看在房產(chǎn)投資中大獲成功的人，都有著是反人性的操作：用自己的籌碼，小心謹(jǐn)慎地直面風(fēng)險(xiǎn)，管理債務(wù)，我常常說(shuō)：人生需要一場(chǎng)大勝。很多時(shí)候人們?cè)敢鈳资暌淮笤缱嚾ド习?，也不愿意花一兩年時(shí)間來(lái)潛心研究房產(chǎn)投資，追求一次大勝。

我們?nèi)钡牟皇巧毤?000元工資，而是缺1000萬(wàn)，畢竟多加3000元，對(duì)于徹底改善生活是收效甚微的。

當(dāng)然，富貴險(xiǎn)中求誰(shuí)都知道，卻經(jīng)常忽略了上一句“成功細(xì)中取”。而這細(xì)，是要考慮歷史的進(jìn)程，考慮到真實(shí)情況的風(fēng)險(xiǎn)。

窮人回避風(fēng)險(xiǎn)，富人主動(dòng)管理風(fēng)險(xiǎn)，所有的投資都是用風(fēng)險(xiǎn)置換收益，從來(lái)不管理風(fēng)險(xiǎn)的人，只會(huì)埋頭死干的人，是很難賺到錢改善家庭的。

還有很多關(guān)于購(gòu)房問(wèn)題未能一一為大家解讀，如果您有不明白的問(wèn)題，歡迎掃下方綠色圖片二維碼加入知識(shí)星球咨詢（限量贈(zèng)送內(nèi)部資料）

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