前言

現(xiàn)實(shí)中，售樓處與樣板間有這樣幾種形式：

一、利用企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處和樣板間；

二、利用企業(yè)建造的配套設(shè)施作為售樓處和樣板間；

三、小區(qū)內(nèi)搭建的臨時(shí)設(shè)施；

四、小區(qū)外租賃或者建造的；

一、利用企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處和樣板間涉稅分析：

1、硬裝所承擔(dān)的成本將來(lái)隨房一起銷售的，計(jì)入到“開發(fā)成本——建筑安裝成本”中，可以在企業(yè)所得稅前扣除，也可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，且可以作為計(jì)算加計(jì)扣除的基數(shù)；

《國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)》第四條第（四）款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

2、硬裝所承擔(dān)的成本不隨房銷售將來(lái)要拆除的或者難以判斷是否要隨房銷售的，計(jì)入到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”中，可以在企業(yè)所得稅前扣除，理論上難以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

3、精裝修時(shí)所購(gòu)買的家電、家具、日用品等日常支出的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理：

會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅上可以計(jì)入到銷售費(fèi)用中，即使有單項(xiàng)資產(chǎn)金額比較大的。此處，稅務(wù)的處理方式可以考慮依據(jù)會(huì)計(jì)的處理方式。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)-固定資產(chǎn)準(zhǔn)則》：

第三條 固定資產(chǎn)是指同時(shí)具有下列特征的有形資產(chǎn)：

（一）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的；

（二）使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度。

第十五條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的使用壽命和預(yù)計(jì)凈殘值.

《財(cái)稅[2018]54號(hào)》第一條：企業(yè)在2018年1月1日至2020年12月31日期間新購(gòu)進(jìn)的設(shè)備、器具，單位價(jià)值不超過(guò)500萬(wàn)元的，允許一次性計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，不再分年度計(jì)算折舊。

在土地增值稅上，主要有兩種方式：

不少省市這樣規(guī)定：以總收入減去這些家電、家具、日用品等的購(gòu)買價(jià)作為計(jì)算土地增值稅的收入，類似于“凈”收入：不認(rèn)可其作為收入，也不認(rèn)可其作為扣除項(xiàng)目。

也有省市這樣規(guī)定：家電、家具、日用品等可以作為扣除項(xiàng)目，但是不作為計(jì)算加計(jì)扣除的基數(shù)。認(rèn)可其作為收入，也認(rèn)可其作為扣除項(xiàng)目，但是不認(rèn)可其作為計(jì)算加計(jì)扣除的基數(shù)，如：廣州市（《穗地稅函【2014】175號(hào)》）和海南省（瓊地稅函【2015】917號(hào)）。

4、房產(chǎn)稅

開發(fā)企業(yè)將自己的開發(fā)產(chǎn)品精裝修作為樣板房，是否繳納房產(chǎn)稅，業(yè)界有爭(zhēng)議。

《國(guó)稅發(fā)【2003】89號(hào)》:關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問(wèn)題:鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品,因此,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在售出前,不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

二、利用企業(yè)建造的配套設(shè)施作為售樓處和樣板間涉稅分析

配套設(shè)施，一般在企業(yè)報(bào)批報(bào)建環(huán)節(jié)就要確定建設(shè)規(guī)模、建設(shè)外觀、建設(shè)位置了，如果企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中沒(méi)有嚴(yán)格按照被審批通過(guò)的規(guī)劃，會(huì)在辦理產(chǎn)權(quán)證環(huán)節(jié)有各種障礙。

一、企業(yè)所得稅

有關(guān)配套設(shè)施的企業(yè)所得稅稅收法規(guī)條文：

《國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)》第十七條規(guī)定： 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

1、利用不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施作為售樓處和樣板間而發(fā)生的各種土建成本支出，要記入到“開發(fā)成本——配套設(shè)施”中；

2、如果利用的配套設(shè)施在建成后轉(zhuǎn)讓，為此而發(fā)生的各種土建成本支出，要計(jì)入到這個(gè)項(xiàng)目中的“開發(fā)成本——建安成本”；

3、如果利用的配套設(shè)施在建成后轉(zhuǎn)為企業(yè)自用，為此而發(fā)生的各種土建成本支出先加入到“開發(fā)成本——建安成本”，建成后轉(zhuǎn)為自用時(shí)，再轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”。

后兩種方式的配套設(shè)施難以辦理產(chǎn)權(quán)證明，在結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”、“固定資產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”時(shí)，原始成本的確認(rèn)和原先的按照可售建筑面積結(jié)轉(zhuǎn)成本有所沖突。

發(fā)生的日常費(fèi)用，仍可以計(jì)入到“銷售費(fèi)用”中。

二、房產(chǎn)稅

《國(guó)稅發(fā)【2003】89號(hào)》:關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問(wèn)題:鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品,因此,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在售出前,不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

要從配套設(shè)施投入使用后次月起申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

三、土地增值稅

《國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)》第四條第三款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

利用配套設(shè)施作為售樓處和樣板間發(fā)生的各種土建支出，根據(jù)上面的三種情況，計(jì)入到土地增值稅的扣除項(xiàng)目中，且可以作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

三、小區(qū)內(nèi)搭建的臨時(shí)設(shè)施作為售樓處和樣板間涉稅分析

1、企業(yè)所得稅

《國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)》第二十七條第六款：

（六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

依據(jù)上述法條，小區(qū)內(nèi)搭建的臨時(shí)設(shè)施作為售樓處和樣板間，發(fā)生的建設(shè)成本和裝修費(fèi)用，在企業(yè)所得稅上計(jì)入到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”；發(fā)生日常費(fèi)用，可以計(jì)入到“銷售費(fèi)用”。

2、土地增值稅

小區(qū)內(nèi)搭建的臨時(shí)設(shè)施作為售樓處和樣板間而發(fā)生的建設(shè)成本和裝修費(fèi)用是否可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條：條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為：

   (一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

   (二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),前期工程費(fèi),建筑安裝工程費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),公共配套設(shè)施費(fèi),開發(fā)間接費(fèi)用。

(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,管理費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用.

(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格.評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅,印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。

(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一),(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,加計(jì)20%的扣除。

搭建臨時(shí)樣板間的建設(shè)成本和裝修費(fèi)用，歸入上述五類扣除項(xiàng)目中任何一類都不合適。所以，不能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

3、房產(chǎn)稅

對(duì)于臨時(shí)設(shè)施是否征收房產(chǎn)稅，有關(guān)的稅收條文如下：

（1）《財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào)》第二十一條：關(guān)于基建工地的臨時(shí)性房屋，應(yīng)否征收房產(chǎn)稅  凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚，材料棚，休息棚和辦公室，食堂，茶爐房，汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

分析上述條文，免稅的臨時(shí)設(shè)施得有兩個(gè)條件：一是基建期間，二是為基建服務(wù)，所以用于營(yíng)銷用的臨時(shí)的售樓處和樣板間不能享受免征房產(chǎn)稅。

（2）《財(cái)稅〔2010〕121號(hào)》第三條：關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題  對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

在“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”中核算的售樓處和樣板間只是建造成本，未包含土地的價(jià)值。依據(jù)上述文件，對(duì)臨時(shí)的售樓處和樣板間申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，除了房產(chǎn)原值外還要將土地價(jià)值加上。

四、小區(qū)外租賃或者自建售樓處和樣板間的涉稅分析

一、租賃

1、如果租賃期在一年內(nèi)，相關(guān)的費(fèi)用（裝修支出、租金、家電支出、水電費(fèi)、日常的費(fèi)用等），會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅的處理計(jì)入到“銷售費(fèi)用”中；

2、如果租賃期一般在一年以上，

裝修支出、金額比較大的家電支出，一般先計(jì)入到“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，根據(jù)租賃期限再攤銷到“銷售費(fèi)用”；金額比較大家電支出也可以一次性計(jì)入到“銷售費(fèi)用”中；

水電費(fèi)、日常的費(fèi)用，直接計(jì)入到銷售費(fèi)用中；

二、自建

1、自建的售樓處和樣板間發(fā)生的支出以及裝修支出，作為企業(yè)的固定資產(chǎn)核算；無(wú)論會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅都通過(guò)折舊將上述支出計(jì)入到“銷售費(fèi)用”中；

2、金額比較大的家電支出，一般先計(jì)入到“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，根據(jù)租賃期限再攤銷到“銷售費(fèi)用”；金額比較大家電支出也可以一次性計(jì)入到“銷售費(fèi)用”中；

3、水電費(fèi)、日常的費(fèi)用，則可以計(jì)入到“銷售費(fèi)用”；

3、房產(chǎn)稅，按照原值繳納；

4、土地使用稅按照占地面積繳納；